Рынок стал культурным

Erid: LdtCKaoA9

Какими были тренды спроса и предложений на рынке жилья в 2023 году? Кто и где приобретает недвижимость в Калининграде? Что думают покупатели о качестве возводимого жилья? Эти и другие вопросы обсудили застройщики, представители риэлторских агентств и банков в ходе круглого стола, организованного «королевскими воротами» и РБК Калининград

Встреча состоялась 21 декабря и носила заголовок «Итоги года на рынке нового жилья Калининградской области в 2023 году». Её участниками стали директор «ССК Калининград» Артём Шабанов, заместитель руководителя областного Управления Росреестра Максим Кузнецов, управляющий Калининградским отделением ПАО «Сбербанк» Андрей Свердлов. Застройщиков также представил генеральный директор проекта «Гурьевская слобода» Максим Ченгаев, а от агентств недвижимости выступили руководитель ART ESTATE Оксана Шапошникова, генеральный директор Century21 Expert Сергей Черешнев, а также эксперт по новостройкам Century21 Expert Инна Каменская. Вёл встречу директор по рекламе медиагруппы «Западная пресса» Иван Власов.

Иван Власов: Мы встречались пару месяцев назад, подводили итоги летнего сезона. Сегодня хочется поговорить про год в целом. Начать хотелось бы с данных от правительства Калининградской области. Общий совокупный объём ввода жилья на территории Калининградской области в период с 2020 по 2022 год составил 3 753,4 тыс. кв. м, максимальный объём ввода зафиксирован в 2022 году и составил 1 318,5 тыс. кв. м. Это исторический максимум для региона. По итогам 11 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 1,067 млн кв. м жилья, что составило 92% к аналогичному периоду 2022 года. Из них многоквартирных домов – 540 тыс. кв. м, индивидуальных жилых домов – 527 тыс. кв. м. По итогам 2023 года ожидается ввод жилья в эксплуатацию в объёме 1,16 млн кв. м, или 101% от плана. Я хочу попросить прокомментировать эти цифры директора «ССК Калининград» Артёма Шабанова как, с одной стороны, нового участника рынка, а с другой представителя компании, которая собирается занять довольно большой сегмент на рынке.

Артём Шабанов: Наша компания в этом году зашла в регион и запустила строительство большого микрорайона. Мы видим, что есть спрос, есть динамика, есть интерес к первичному рынку, к новостройкам. Думаю, что в ближайшие годы строительные компании будут усиливать свои направления маркетинга и привлекать всё больше клиентов в регион. У нас, помимо Калининградской области, есть ещё ряд положительных результатов, связанных с этим годом. Мы зашли ещё в два города России – Анапу и Майкоп. 20 сентября мы открыли продажи здесь, в ЖК «Включи»*. Мы видим спрос по всей России. Динамика очень высокая, и Калининградская область ничем не уступает по проценту соотношения объёмов стройки и объёмов спроса. Мы видим, что есть куда стремиться и куда развиваться.

Иван Власов: Хочу также попросить Максима Кузнецова из Росреестра прокомментировать цифры, предоставленные Минстроем. Как видит их Росреестр, совпадают ли они с вашими данными? Чему мы радуемся в этом году и чего ждём от следующего?

Максим Кузнецов: Могу предоставить те данные, которые имеются в ведении Управления Росреестра по Калининградской области. Преж­де чем огласить цифры по динамике тех или иных видов учёта регистрационных действий, надо отметить, что цифры – это не только количество поступивших сделок, но это ещё и сроки проведения государственной регистрации. Весь 2023 год наша деятельность была направлена на снижение этих сроков. Все присутствующие здесь – профессионалы, с законом о регистрации знакомы и знают, что прописанные в нём сроки довольно длительные – доходят до 10 рабочих дней. В настоящее время Управлением Росреестра сроки по рассмотрению поступающих заявок, будь то сделки или кадастровый учёт, не превышают трёх рабочих дней. Мы поддерживаем тенденцию ухода в электронные учёт и регистрацию, что позволит держать срок на уровне одного-двух рабочих дней. При этом подача документов занимает минимум времени. Регистрацию мы чаще всего проводим в течение дня. Для рынка недвижимости также важно количество отрицательных решений – приостановка рассмотрения в связи с подачей некачественного пакета документов. На начало года эта цифра по некоторым категориям составляла до 20%. К концу года она составляет уже не более 2%. Мы провели большую работу в этом плане.

Иван Власов: Андрей [Свердлов], хочу попросить вас прокомментировать ситуацию с ипотекой. Говорят, что, с одной стороны, произошло значительное падение, а с другой – наблюдается значительный рост регистраций в электронном виде. И в целом, как вы оцениваете ипотеку в 2023 году и чего ожидаете в следующем?

Андрей Свердлов: У нас тенденция крайне положительная. В Сбере мы наблюдаем значительный рост спроса на ипотечное кредитование. По сравнению с прошлым годом, количество выданных в Сбербанке ипотек выросло более чем в два раза. Если судить по нам, на данный момент мы выдали 8 300 ипотек на 26 млрд рублей. За прошлый год их было 4 200. Судя по тому, что происходит в наших офисах сейчас, до конца года мы выдадим ещё где-то 700 ипотек. Но мы смотрим на рынок с двух сторон, ведь ещё занимаемся рассмотрением проектного финансирования застройщиков. В этом году темпы получения проектного финансирования существенно больше, чем в прошлом году, а тот объём заявок, которые сейчас находятся на рассмотрении и которые мы готовы принять в перспективе на три года колоссален. Сумму не буду называть, скажу лишь, что это более 1 млн квадратных метров. Так что рынок не проседает, а растёт.

Максим Кузнецов: Я согласен с Андреем, что как такового снижения не наблюдается. На государственных регистраторах снижения нагрузки не чувствуется. Общее количество регистрационных действий из года в год либо растёт, либо остаётся плюс-минус на прежнем уровне. В 2022 году объём несколько снизился, но в 2023-м прослеживается безусловная тенденция к его увеличению.

Иван Власов: Хочу дать слово Максиму Ченгаеву. Приятно удивили цифры, которые Минстрой заявляет по индивидуальному жилому строительству. В Калининградской области по итогам года строится его примерно столько же, сколько многоквартирных домов. О чём это вам говорит и как вы – один из крупнейших застройщиков в этой сфере – видите это с точки зрения потребительских трендов?

Максим Ченгаев: Для нас был достаточно тяжёлым прошлый год, хотя с точки зрения нашего посёлка [«Гурьевская слобода»], мы не снижали темпов строительства. Хотя у нас значительно просела покупательская способность. Мы строили дома в различных сегментах: от 100 до 220 кв. метров. И в прошлом году мы немного просели по продажам. С мая 2023 года ситуация у нас кардинальным образом изменилась и продажа домов значительно возросла. Мы добавили ещё одну линейку домов площадью 90 кв. метров, которая очень хорошо подходит под различного рода банковские продукты. Они у нас раскупаются как горячие пирожки. Банки также стали реагировать на рынок ИЖД – развиваются эскроу-счета, другие ипотечные продукты. Применительно к нашей ситуации и к индивидуальному жилищному строительству лидерами выступают три банка: Сбербанк, «Дом.рф» (АО «Банк ДОМ.РФ») и Россельхозбанк (АО «Российский сельскохозяйственный банк»). Причём последний поднял сельскую ипотеку с трёх до шести миллионов также с возможностью брать её на каждого члена семьи. Муж и жена могут купить дом не за шесть, а за 12 миллионов – а это жильё совсем другой категории. Ударило, но не критично то, что существенно увеличился первоначальный взнос. Что касается нас, то в этом году мы построили более 50 домов, в следующем построим 80-100. И первый этап нашего посёлка, который в общей сложности будет насчитывать около 450 домов, мы закончим.

Андрей Свердлов: Пару слов добавлю по ИЖС. Оно действительно пользуется большим спросом: с середины года на индивидуальное жилое строительство мы выдаём порядка 150 ипотек в месяц. Кроме того, на следующий год планируются разработки и дополнительное стимулирование в виде проектного финансирования для застройщиков ИЖС, плюс субсидирование процентных ставок. Думаю, проект появится в январе 2024 года и будет достаточно интересным. ИЖС – это новый виток развития жилищного строительства и он достаточно перспективный. Что касается сельской ипотеки, то её выдают все аккредитованные банки, но у нас в Сбербанке лимит заканчивается очень и очень быстро.

Иван Власов: Очень важным мне кажется поднять тему создания сообществ, учитывая географическую отрезанность Калининградской области от России. Поэтому прежде чем передать слово нашим риэлторам, хочу поздравить их с профессиональным праздником, который прошёл 16 декабря. А также знаю, что коллеги из ССК в честь праздника проводили мероприятие для риэлторов, как раз помогая созданию профессионального сообщества, росту рынка и его развития. Артём [Шабанов], хочу вас попросить рассказать об этом мероприятии. Почему считаете важным заниматься развитием профессионального сообщества?

Артём Шабанов: Мы провели 17 декабря качественное и интересное мероприятие «Включись в лидеры» с большим количеством участников – на него были приглашены более 200 агентов из города и области. Мы видим особую роль агентов и компаний-агентств в работе с застройщиками. Рынок живёт и активно развивается, когда есть профессиональные люди, умеющие его преподносить и создавать новое качество жизни для людей, принимающих решение выбрать для себя новое жильё. На этом мероприятии мы, в частности, приводили новые данные по поводу коммуникаций, которые мы подводим к нашему микрорайону – это электроэнергия и водоснабжение. Мы тянем их более, чем за четыре километра от нашего строящегося жилого комплекса «Включи». Всё это выполняем за свой счёт для того, чтобы не зависеть от районных сетей. Также поднимали важность социального аспекта в строительстве районов. В 2024 году мы ставим себе приоритетной задачей приобретение земельных участков под строительство детского сада и школы. Наш микрорайон рассчитан почти на 12 000 жителей и нам важно, чтобы они понимали, что будут жить в комфорте. На мероприятии получили хорошую обратную связь от профессионалов строительного рынка. Поэтому очень важно, чтобы все участники могли ею делиться: работа риэлторов довольно непростая и хочется, чтобы по достоинству ценилась строительными компаниями.

Иван Власов: Никого не хочу обидеть, но мне кажется, что из всех присутствующих ближе всего к людям риэлторы. Они работают с покупателями, знают их боли, радости и страхи. Этими знаниями хочу попросить с нами поделиться. Что было востребовано в 2023 году, соответствуют ли предложения на рынке запросам?

Оксана Шапошникова: Я возьмусь рассказать о вторичном жилье. 2022 год был достаточно сложным для всех, и это отрази­лось на вторичном рынке. В 2023 году появилось очень много приезжих, среди них много русских немцев. Также в фокусе молодые семьи. Что касается стоимости, то она на вторичном рынке ниже, чем у новостроек, поэтому во многом играло роль то, что, купив жильё в ипотеку, люди хотели сразу же заселиться в квартиру с ремонтом и мебелью. Поэтому выбирали «вторичку».

Иван Власов: Оксана, расскажите о соотношении местных и приезжих среди ваших клиентов.

Оксана Шапошникова: У меня 50 на 50. Я вижу, что стало меньше приезжающих с Севера и Дальнего Востока. Слухи о том, что в Калининград стали бояться приезжать, продолжают мешать.

Андрей Свердлов: Мы ведём статистику через ипотеку: в 2022 году доля ипотечных кредитов, взятых клиентами, незарегистрированными в Калининградской области, составляла 43%, в этом году мы видим снижение – 33%. И мы не можем дать этому чёткое объяснение: ведь живут в Калининградской области и просто не зарегистрированные, имеющие прописку в других городах.  Сложно оценить. Тем не менее тренд идёт на рост местного населения, приобретающего квартиры в ипотеку.

Максим Ченгаев: У нас такая же тенденция: 50 на 50. Половину жилья покупают иногородние, из них 20% – это как раз русские немцы и 30% из большой России. Очень хорошо покупали дома приезжающие с Севера, Востока и центральной части России.

Артём Шабанов: Всё зависит от участников рынка и их позиции. Наше мероприятие «Включись в лидеры» состояло из трёх событий – «Дня риэлтора», подведения промежуточных итогов и дня рождения компании – ССК исполнилось 11 лет. В рамках этого и других мероприятий, которые проходили в Краснодаре, Ростове, Майкопе и Анапе, мы проводили рекламные кампании по продвижению Калининградской области. Очень надеемся, что скоро откроют Краснодарский аэропорт, откуда сюда полетят самолёты с южанами, которые будут покупать тут жильё и по-другому взглянут на область. Будем привлекать самых «прогретых» клиентов.

Иван Власов: Интересно также поговорить о первичном рынке. Хочу поинтересоваться у агентства Century21 Expert, какие цифры видите вы?

Сергей Черешнев: Хочу для начала поблагодарить ССК в лице Артёма Шабанова. Это уникальная корпорация, которая провела несколько важных мероприятий. Конференция «Движение» запомнилось всем: агенты по недвижимости до сих пор вспоминают, как это было классно. Мы только начали работать с ССК, у нас недавно была первая сделка, но мы планируем развернуться в полный рост. Все возможности ССК предоставляет – я имею в виду уникальные условия для агентств с самым высоким вознаграждением. Хотел бы также отметить взаимодействие со Сбербанком. По сравнению с предыдущим годом мы сработали примерно в два раза лучше: у нас было 43 выдачи через Сбербанк, сейчас порядка 74. Наша компания Century21 Expert по новостройкам выросла в два раза: в 2022 году у нас было 153 сделки, сейчас 307. По выдаче ипотек мы тоже выросли почти в два раза. Если в 2022 году доля первичного и вторичного жилья составляла 50 на 50, то в 2023 году сильный перевес идёт в сторону новостроек – 126 сделок на 50 по вторичному жилью. Сыграли свою роль ставки. На их фоне сравнялась стоимость квадратных метров первичного и вторичного жилья.

Иван Власов: А что интересует, зачем едут в Калининград?

Инна Каменская: Запросы очень разные, в зависимости от возраста. Кто-то хочет природу, кто-то говорит, что им необходима школа.

Иван Власов: Я просто знаю, что застройщики заморачиваются насчёт социальной среды и пытаютcя создавать инфраструктуру, работают над доступностью.

Инна Каменская: Это касается лучших застройщиков. Если бы все так заморачивались, то их квадратные метры продавались бы лучше.

Максим Ченгаев: Клиент становится всё более избирательным. Мы вот строим не только индивидуальные жилые дома, но и многоквартирные. Конкуренция большая, рынок очень подвижный и к строительству приходится подходить изобретательно. Мы строим три пятиэтажных дома в Балтийске, уже защитили этот проект как экодома с электрозаправками, в них будут лифты. Строим также четырёх­этажные дома, но и там в каждом предусматриваем большие входные группы, качественные лифты, детские площадки, много парковочных мест. Сейчас все застройщики будут между собой активно конкурировать, особенно с приходом таких больших компаний, как ССК. Я ездил в Краснодар, смотрел, как они строят, – грамотно, масштабно, большими кварталами. Всем застройщикам надо делиться опытом. Люди покупают среду обитания: нужно взаимодействовать с урбанистами, прорабатывать комплексы. На небольших пространствах можно выстраивать интересные вещи.

Оксана Шапошникова: Пользуясь случаем, хочу также выразить благодарность Артёму Алексеевичу [Шабанову] за то, что появились в нашем регионе. Нам не хватало здесь партнёрского отношения, чтобы мы были командой. Когда мы приходим с клиентом в отдел продаж, то чувствуем себя с застройщиком одним целым. У нас одна цель – чтобы наш клиент был доволен. Я не проводила сделки так технологично, как с ССК. За три месяца продаж мы осуществили восемь сделок, и это единственный застройщик, который может так быстро их проводить. Мы сами жители Гурьевска, верим в этот комплекс и полюбили его.

Артём Шабанов: Спасибо, что поверили и увидели наш потенциал. У нас целая академия работает на то, чтобы образовывать сотрудников с точки зрения партнёрского отношения к агентам недвижимости. По поводу благоустройства комплекса «Включи»: это безбарьерная среда, дворы без автомашин, два лифта в каждом подъезде, большое количество планировочных решений, позволяющих выбрать множество вариантов расположения. Это коммерция на первых этажах домов, можно не ездить в Калининград за покупками и услугами. Это всё влияет на качество жизни. Конечно, сейчас сложно представить, но я всем говорю: зайдите на сайт и посмотрите на 1,5 млн квадратных метров, которые мы уже сдали. Посмотрите на десять детских садов и пять школ, которые мы строим.

Иван Власов: Предлагаю подводить итоги встречи и 2023 года. Приглашаю каждого высказаться и ответить на три вопроса. Первый: какое событие на рынке вы можете отметить как позитивное, второй: что рынку помешало развиваться. Ну и поделиться планами.

Артём Шабанов: Самое положительное – мы приступили к работе. В 2021 году запустили процесс приобретения участков, собирали документы, в этом году стартовали. Что помешало? Я считаю, что мешает только одно: не совсем верные убеждения. Рынок динамичен, главное – искать преимущества. Мы движемся к улучшению качества работы, нашего мышления и продуктов. Ну и необходимо выделять активных людей.

Оксана Шапошникова: Год был очень продуктивный. Очень понравилось, что у нас было много форумов: мы стали ближе, стали знакомиться с другими агентами, стали дружить, много совместных сделок.

Максим Ченгаев: В следующем году всё будет только лучше.

Максим Кузнецов: К чему нужно стремиться? К популяризации электронных услуг Росреестра и их массовому использованию прежде всего профессиональными участниками рынка недвижимости. Также не могу не отметить, что для нас важен результат в виде 0% необоснованных решений о приостановлении.

Инна Каменская: Много новых застройщиков появилось на рынке Калининграда. Это создаёт конкуренцию, возникает много предложений, раньше редко встречавшихся: эксплуатируемые крыши, подземные паркинги, зоны отдыха, выгула собак. Вроде бы мелочи, но застройщики продумывают, чем бы им отличиться. С застройщиками мы выходим на партнёрские отношения, рынок вообще стал культурный.

Сергей Черешнев: Год был интересный, но мы показали кратный рост в «первичке», во «вторичке» были промахи, но мы планируем их исправить в 2024 году. Хотим подобраться к первому месту среди агентств недвижимости, активно наращиваем отдел продаж.

Андрей Свердлов: Рынок есть и будет расти. Сейчас Сбербанк имеет 4 000 одобренных заявок на сумму около 13 млрд рублей. Это ваши клиенты, которые сейчас находятся в активном поиске. По прогнозам, всё будет хорошо, как со стороны застройщиков, так и со стороны риелторов, покупателей. А наша задача – быть ещё более невидимыми в этой структуре сделок, потому что мы не строим и не продаём. Только немного помогаем финансово.

Алексей Алеев

Фотографии Александра Подгорчука

* Застройщик – ООО СЗ ССК КАЛИНИНГРАД, с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. 
Реклама. ООО СЗ «ССК КАЛИНИНГРАД», ИНН 3906412009