22,7 млн рублей за объект, который они увидели только после сделки. Так у казанского девелопера Айдара Мифтахова и его партнёров появился Алленберг, бывшая прусская больница на 10 гектарах в Знаменске. В интервью Дарье Шевердяевой предприниматель рассказал, как принимаются решения о таких покупках, как сочетаются эмоция и расчёт и зачем начинать проект, который может окупаться 40 лет
— Когда появилась новость о том, что Алленберг купили девелоперы из Казани, возник вопрос: кто вы и почему взялись за такое сложное место в Калининградской области?
— Меня зовут Айдар Мифтахов, мне 35 лет. Я женат, у меня двое детей, два мальчика по семь лет. Я предприниматель, работаю на стыке девелопмента, частного образования и городских проектов развития. Если представить девелопмент как меню в ресторане с разными блюдами — от строительства мегакомплексов до проектов в центре города, включенных в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, восстановления исторических зданий, комплексной застройки территорий, — то мы с командой и партнёрами в разное время попробовали почти всё. Были разные проекты, разные форматы. Поэтому экспертиза действительно накопилась большая, примерно 10-11 лет опыта.
— Насколько мне известно, в проекте Алленберга у вас есть партнёры?
— Да. Прежде всего — Владимир Михайлов, мой лучший друг, одногруппник, человек, с которым у нас уже длинная предпринимательская история.Так получилось, что мы с ним со студенческой скамьи вместе. Конечно, моя супруга Диана, которая как человек глубоко вовлечена в этот проект, но в целом это история не одного человека. В такие проекты в одиночку не заходят. Здесь важны доверие, трезвость, способность спорить и принимать длинные решения. Если бы не они, то в такой проект я, казанец, который никогда не покупал объекты за пределами Казани, наверное бы, не пошёл. А в этой орбите, троицей, мы работаем уже давно. Поэтому часто повторяю, что я силён не просто своей командой — я силён своими партнёрами, окружением. Особенно в непростое время. Я не из предпринимателей-одиночек, которые всё тянут на себе.
— Вы сказали, что работали во многих сферах, связанных со строительством. Был ли у вас опыт восстановления исторических объектов?
— Был. Например, проект, построенный в центре города, в охранной зоне ЮНЕСКО. Команда работала с этой территорией, мне кажется, лет семь или восемь, сделали комплекс апартаментов с воссозданием исторического облика. То есть не просто взяли участок в центре и построили новодел. Нет, мы подняли всю информацию о том, как старая застройка выглядела, и максимально приблизились. Сложность была в том, всё нужно было согласовывать на международном уровне. Как вы понимаете, подобных проектов не может быть много, не сотни кейсов. И оказалось, что никто серьёзно не сталкивался, даже на базовый вопрос: «Как вообще согласовывать с ЮНЕСКО?» — довольно долго пришлось искать ответ. Поэтому да, у нас есть несколько объектов, которые мы восстанавливали.
— С чего начинали в проекте Алленберга? С кем общались в первую очередь?
— Когда мы купили Алленберг, первое, что я сделал, начал встречаться со всеми, кто может быть полезен. Это не был запрос о помощи, я пытался понять контекст, отношение к месту, как здесь всё устроено. Первый экономический кейс, с которым мы столкнулись на Алленберге, — появление киношников. Они сказали: «Мы хотим снять фильм “Чужой город”». Представляете, я сижу в Казани, занимаюсь девелопментом, застройкой. С кино вообще никогда не сталкивался. Что с этим делать, как это работает? Не понимал даже, по закону или нет. Прилетел в Калининград, поехал в комитет охраны памятников. Чтобы никто потом не сказал, что мы приехали и всё разворотили. Уже тогда показалось, что здесь очень адекватное отношение к инвесторам, на уровне общения с госорганами пока всё адекватно. Легко, открыто, нам помогают. В итоге, забегая вперёд, киношники сняли фильм. Получился, в том числе для нас, хороший коммерческий проект. Мы обрели денежную компенсацию, хотя и не стремились, и дополнительный пиар.
— А как вы нашли объект? Я читала на «Клопсе», что увидели Алленберг в соцсетях. Давайте подробнее.
— Интересно, что мы очень много работаем с землёй как застройщики, девелоперы. У нас этот процесс достаточно систематизирован: есть команда развития, она беспрерывно ищет возможные участки для покупки. Прежде всего в Казани. А здесь была абсолютно нестандартная ситуация. Мне просто скинули пост из двух источников. Прислали описание объекта. Потом написал друг: «Не хочешь инвестицию?» Не знаю почему, но я не свайпнул просто куда-то влево-вправо. Наверное, увидел картинку, визуал кирхи — и меня зацепило. Потом пробежался по описанию лота. Я вообще-то консервативный человек, но, честно говоря, не увидел ред-флагов. Во-первых, цена. Она достаточно низкая — это есть в открытых источниках, мы не скрываем, что купили объект за 22,7 млн рублей с торгов. Да, если бы это стоило полмиллиарда, я бы даже не рассматривал. Сейчас достаточно сложное время, чтобы заходить в проекты с большими деньгами на старте. Дальше смотрю: 10 гектаров земли. Думаю, аренда? Нет, собственность. Потом: 27 тысяч квадратных метров площадь построек. Представьте, мы каждый день ресёрчим землю в Казани. Чтобы вы понимали, сотка земли в центре города может стоить от 10 до 20-25 миллионов рублей. А здесь — 10 гектаров за 20 с небольшим миллионов рублей. Смотришь и думаешь: странно, что так дёшево. Надо разобраться, я ведь не знал, что такое Знаменск, Гвардейск. Да и в Калининградской области ни разу не был. Забегая вперёд, мы сначала купили, потом я прилетел.
— Покупка на эмоциях?
— Когда говорят, что покупка эмоциональная, я аккуратно отвечаю: эмоция была, но рациональность тоже. Рациональность появилась, когда смотришь на цену входа и на то, что получаешь в итоге. Думаешь, это безумие или редкая возможность зайти в сложный, но интересный актив? Скинул информацию команде развития на предварительный анализ. И да, были моменты, которые напрягли.
— Какие моменты?
— Это же земля бывшей военной части. Разрешённое использование под спецназначение. А у нас в Казани принято считать, что, если земля связана с военными, поменять статус обычно сложно. Может оказаться, что есть государственные интересы, вопрос национальной безопасности. Я связался с «Корпорацией развития Калининградской области», получил ответ, что меняется генплан. Понравилось, что Дмитрий Лапицкий (руководитель «Корпорации развития Калининградской области». — Ред.) на все вопросы мне ответил. Ещё и сверху прислал кучу информации. Большую роль играет первый контакт. Потому что если тебя встречают в формате «А ты кто такой?», сразу всё понятно.
— Какая реакция была у партнёров?
— В глазах Дианы, моей супруги, я не увидел отторжения. Она в девелопменте много лет, сильна в оценке рисков. Супруга не смотрела на Алленберг как на красивую историю — она сразу видела документы, ограничения, due diligence*, возможные юридические и финансовые последствия. И это было важно: восторг без такого взгляда легко превращается в авантюру. Я её в шутку называю своим «внутренним ChatGPT» — сам много работаю с нейросетями, и она мне часто говорит: «А ты вот это учёл, вот это проверил?» И я: «Точно, надо учесть». И здесь мы с ней достаточно быстро всё прогнали. К этому моменту до торгов оставалась, по-моему, неделя. Чтобы не прошляпить, нужно было буквально за два дня всё решить. На широкую команду я это тогда ещё не выносил. Когда сказал, конечно, все были в шоке. Но восприняли с воодушевлением. Потому что людям, мне кажется, важно быть частью большого дела, движения. После я уехал в загородный дом родителей подумать. Вечером сидел с ноутбуком, документами, прогонял конкурсную документацию через нейросети, смотрел с разных сторон, размышлял под разными углами. В итоге на следующий день мы приняли решение подать заявку. Подали — и выиграли торги. Вот так это и получилось.
— Какой был главный аргумент?
— Я выходец из финансовых структур. Поэтому всё, что касается финмоделей, рентабельности и так далее — несмотря на внутреннюю романтику, — базово строится на умении считать деньги. Я размышлял: объект интересен в контексте того, что государство сейчас делает многое, чтобы дать инструменты для восстановления [культурной среды], несмотря на турбулентность. О чём я говорю: есть программа ДОМ.РФ. Кредит под 9%, сейчас уже 6%, если гостиницу делаешь. Есть ещё несколько классных инструментов для получения дешёвых денег. Я исходил из следующего: небольшая цена входа и большой актив в собственность. И у нас есть время. Потому что большинство активов ОКН (объект культурного назначения. — Ред.), которые продаются за 1 рубль — это же не просто «за 1 рубль». Ты должен восстановить объект и превратить его во что-то классное в достаточно сжатые сроки. Иногда это сложно не потому, что ты неэффективный, а потому что любой объект ОКН подразумевает сотни шагов, писем, процедур. Меня это не пугает. Но если бы нам нужно было за год всё восстановить, фактор риска был бы высоким. А здесь мы увидели в конкурсной документации, что у объекта нет статуса ОКН. Есть письмо о том, что он обладает признаками. Я увидел в этом сигнал. Как будто нам говорят: «Ребята, мы понимаем, что объект сложный, и условиями торгов даём вам время, чтобы вы работали тщательно». Это тот вывод, к которому я пришёл после анализа. Понятно, что спрашивать будут, в любом случае будут. Но с учётом резонанса контроль идёт не только через формальные процедуры, а через общественное мнение.
Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понимать, что Калининградская область сейчас очень востребована туристами. Любые исследования, даже те же нейросети, если их гонять под разными углами, показывают, что туризм здесь по всем метрикам растёт. Да, в первую очередь востребовано побережье. Но не может быть такого, что побережье востребовано, а всё остальное — нет. Это вопрос работы.
— Вы сказали, что не были в Калининградской области до покупки.
— Ни разу не был. Когда я прилетел и мы поехали смотреть Алленберг, честно, был в полном восторге. Аккуратно скажу: есть просто сторонники, а есть адепты. Я — адепт того, что Казань — лучший город мира. Когда бываю в других городах, понимаю, что да, есть симпатичные, но Казань для меня на особом месте. И вот, наверное, Калининградская область первый раз за последние лет десять меня по-настоящему зацепила. Какой-то, знаете, мальчишеский восторг рождается.
— Самый частый вопрос наверняка звучит так: что вы видите в Алленберге?
— Да уж, это самый популярный вопрос. Отвечаю достаточно осторожно. Гостиницу мы считали. Если брать, условно, все инструменты, деньги, программы, вкладываться, миллиарды рублей получаются. А модель окупаемости — 40 лет. Почему? Потому что пока у этого места нет соответствующего потребительского потока. Есть резонанс вокруг самой больницы, истории. Но само место ещё как будто не созрело для будущего посетителя. Поэтому я, наверное, мечтаю о том, чтобы это место гремело, стало известным. Думаю, всё равно не обойдётся без гостиничной, туристической функции. Можно добавить медицинскую функцию, можно сделать санаторий, отель-клинику, спа-отель. Но это не так работает, что в последний момент решаешь: «А давай это будет санаторий». Это то, что ты должен знать в самом начале, на уровне зародыша. Как дятел, долбить эту гипотезу. Поэтому мы сейчас очень аккуратно говорим о планах.
— Вы ориентируетесь на какие-то примеры, когда думаете о будущем Алленберга?
— Вы знаете, Саграда Фамилия строилась больше ста лет. Я не хочу сто лет этим заниматься. Но сама идея о том, что приезжаешь в Барселону и каждый раз видишь, как объект чуть-чуть изменился, сильно стимулирует возвращаться снова и снова. Мне часто пишут в соцсетях: «Можно увидеть Алленберг и кирху до того, как вы приведёте всё в порядок?» Есть такой запрос. Поэтому логично восстанавливать блоками, чтобы посетители могли возвращаться и говорить: «А-а, интересно». На самом деле это ещё и экономически целесообразно.
— Тогда с чего вы начинаете?
— Сейчас задача в том, чтобы место «раскачалось». Начинаем с базовых вещей. Популярный вопрос: «Как пройти?» Объект сейчас закрыт по соображениям безопасности. Это ветхие постройки. Но люди всё равно лезут. Забор ломают, матрасы закидывают на колючую проволоку, чтобы перебраться. Поэтому первое, что нужно сделать — безопасную, понятную точку входа. Возможно, с входным билетом — не ради денег, а ради аналитики и контроля.
— А дальше?
— Второе — понятный инфоцентр. И третье — связь Алленберга с другими точками: Знаменск, Гвардейск, кирха Святого Якоба, ферма Тюниных и другие проекты. Чтобы человек хотел приехать в эту локацию хотя бы на три-четыре дня. А дальше вопрос: что его там задержит? Прогулки, досуг, соседние бизнесы, какие-то сервисы, возможно, медицинская история.
— Медицинская в каком смысле?
— Есть разные гипотезы. Например, мы запросили отчёты по воде. Говорят, что там была минеральная вода. Мы думаем: если разливалась — значит, где-то есть источник. Нам даже доцент из БФУ бесплатно прислал материалы, исследования. Я, честно, удивился, насколько люди вовлекаются. Есть и другая версия. Говорят, что вода была привозная. То есть пока много гипотез. Мы всё это изучаем.
— Вы обмолвились о входных билетах. В том числе для того, чтобы оценивать интерес. А разве активность в соцсетях — субботники, о которых вы говорите, — не показывает, что людям уже интересно?
— Безусловно. Соцсети — не просто цифровая витрина. Это маркер первичной сборки, первичной аналитики. С этим я согласен. Но всё-таки есть определённый разрыв между тем, за чем следят, и тем, что реально приезжают. Огромный интерес вызывает именно поэтапность происходящего. Такие видео набирают очень хорошие просмотры, потому что мы показываем «рабочую кухню». Мне кажется, люди устали от лакированной картинки, истории в стиле «посмотрите, какие молодцы». Гораздо интереснее смотреть на вызовы, впереди тысячи препятствий. Постараюсь максимально это показывать.
— А можно ли сказать, что этот интерес не столько к Алленбергу, сколько к вам? Вы ведь фактически стали лицом проекта — с вашей вовлечённостью, эмоциями, очевидно неподдельными.
— Спасибо, приятно слышать. Выступал на Балтийском культурном форуме последним. Люди голодные, полшестого вечера. Я выступил, и после этого ко мне подошли несколько человек с уточняющими вопросами. Потом на ужин после форума позвали. И там ко мне подходят ребята и говорят: «Слушайте, нас приглашали к вам на субботник. Но мы, честно, не очень хотели. Но после вашего выступления хотим приехать». Поэтому да, наша задача — рассказывать, что делаем.
— А не страшно, что горизонты очень длинные? Вы же сами говорили о 40 годах окупаемости.
— Вы знаете, страх — рабочая категория. Говорят, что Всевышний вознаграждает за терпение и за риск. В этом и есть смысл предпринимательства, работаешь с неопределённостью и с рисками.
— Часто такие объекты покупают, а потом бросают, не справившись. Чем вы отличаетесь?
— Ну, я всё-таки считаю, что, во-первых, не пришёл из другого бизнеса. Это то, с чем мы работаем постоянно: земля, строительство, проектирование, концепции. Во-вторых, не хочу выглядеть человеком, который всё посчитал по таблице и будет доказывать математическую модель успеха. Нет. Зрелый предприниматель не перестаёт чувствовать, просто он это чувство прогоняет через сценарии реальности. Почему я не вижу причин это бросать? Даже не знаю, как ответить. Просто не вижу. Это наш бизнес. Это, если грубо, наш хлеб. Команда есть: девелоперская, большая, с опытом, с объёмом, с наработанными связями и коммуникацией с государством.
— А вы себе ставите какие-то сроки?
— Думаю, что в 2026 году мы должны понять, чего вообще хотим. Поэтому, может, звучит высокопарно, но мы работаем с определением ограничений. Шаг за шагом, как винтовая лестница внутри того объекта, который мы купили. В этом году мы должны установить границы территории, статус, предмет охраны. Возможно, разработать научно-проектную документацию. Это уже такая техническая, девелоперская работа.
А с точки зрения «красивой части», я бы хотел, чтобы мы определили первые два-три шага. Например, водонапорная башня. Она очень красивая, но не входила в изначальный объём [территории]. Внутри до сих пор идёт вода, всё старое, историческое. Её тоже нужно правильно «упаковать». Мне пишут люди, жители: «Сделайте что-нибудь с водонапорной башней». Но с точки зрения взаимодействия бизнеса и государства — дайте время это отработать.
— В социальных сетях вы развеиваете мифы об Алленберге. Расскажите, как эти мифы откапываются? Есть ли фактчекинг?
— Я знаю, что в Калининградской области есть несколько человек, очень глубоко изучавших тему Алленберга. С некоторыми я ещё даже не встречался, не успел. Меня связали с Иваном Скобеем. Он врач, фанатичный историк, презентовал книгу «Медицина Восточной Пруссии». У него есть очень подробные статьи со ссылками на источники, где он разбирает историю Алленберга. Иван поделился материалами. Недолго думая, я запустил через нейросети глубокое исследование по теме возможных экспериментов над людьми, убийств и так далее. Если говорить о выводах, то никаких подтверждений этому нет, хотя люди в комментариях пишут об ужасах так уверенно, что даже удивляет. Иван мне говорит, мол, смотри, это не значит, что у места нет трагического слоя. Он может быть. В том смысле, что когда пришли фашистские войска, пациенты психиатрических больниц считались неполноценными, их действительно этапировали в концлагеря, в Зольдау прежде всего. В Зольдау большинство из них погибло. Но истории про массовые нечеловеческие действия именно на территории Алленберга — нет. Я люблю работать с фактами. Конечно, есть желание копнуть немецкие архивы, возможно, мы займёмся. А всё остальное, скорее, воображение.
— Как вы сами охарактеризуете Алленберг?
— Для меня Алленберг — это мини-город, его создавали для того, чтобы пациенты чувствовали себя не как в больнице. Был музыкальный ансамбль, хор, ферма, трудовые мастерские. Насколько я понимаю, пациентам там старались дать ощущение полноценной жизни. Я много читал про врачей Алленберга, не нашёл ни одной жуткой истории про тираничных сотрудников. Наоборот, все они были довольно прогрессивные для своего времени. Я сам в последний раз отпустил всех, остался один, стоял перед кирхой, смотрел в оконные проёмы… И у меня, честно, никакого ощущения жути не было. Рядом детский сад, дети гуляют, жизнь идёт.
— Хорошо. А есть ли что-то, что вам внутренне откликается на территории Алленберга?
— Мне откликается тема здоровья. Я сын врача, для меня это близкая тема. Есть друзья, владельцы клиники по кинезиотерапии. Им тоже закинул мысль о возможностях Алленберга. В голове идёт непрерывная работа, постоянно генерируются идеи, и что-то точно выстрелит. Если окажется, что можно создать большой маршрут — вело- или пешеходный — сразу в копилку. Постепенно пазлы сложатся.
— А что у вас должно сложиться, чтобы в итоге реализовалось?
— Ну, наверное, в первую очередь — финансовая часть. Мы много говорим про эмоциональную часть, но должна быть и выверенная модель, понятный бизнес-план. Правильный бизнес-план.