текст: Екатерина Вострилова

В прошлом году в Калининградской области введено в эксплуатацию рекордное количество жилья. Однако валютная нервотрепка конца 2014 года разрушила представления о стабильности рынка недвижимости. Что происходит сейчас?

Как отмечают эксперты, первая половина 2014 года прошла относительно спокойно. Немного поднимались цены на объекты, близкие к готовности, но это — обычное явление. Чем ближе сдача, тем дороже цена. Во второй половине 2014 года — в ситуации валютных колебаний — цены стали расти. “Одни застройщики брали тайм-аут и снимали объекты с продажи, не понимая, как прогнозировать рынок, — комментирует ситуацию Марина Машканова, директор Консалтингового Центра Новостроек компании «Инвент». — Другие застройщики повышали цены, причем это повышение происходило едва ли не каждый день. По мере роста валюты тут же пропорционально пересчитывалась цена. При этом люди продолжали скупать недвижимость, опасаясь потери накоплений, и вкладывали деньги даже в те объекты, которые им были не нужны. Покупатели образумились только в середине декабря. Баснословный курс евро предполагал, что такие квартиры уже неликвидны, и покупки прекратились«.

По словам Татьяны Таранцовой, заместителя директора компании «Клипер Недвижимость», с началом нового года этот период закончился. За последние три месяца застройщики снизили стоимость на сумму от 2 до 5 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперты уверены, что подобная тенденция сохранится.

Кроме того, в начале второго квартала 2015 года наступил долгожданный прогресс с ипотекой. “Государственная программа позволяет приобрести недвижимость по ставке 11-12 %. До нового года средняя ставка была 13-15 %, а на конец декабря — уже 19 %. Горожане просто прекратили брать ипотеку. Мы надеемся, что комфортная ставка в 11-12 % по ипотеке сохранится до конца года«, — говорит Марина Машканова.

В связи с кризисом застройщики не прекратили строительство ни одного объекта, в котором начались продажи квартир. «Возможно, остановлены проекты, по которым не было заключено ни одного договора участия, — говорит Татьяна Таранцова».

На вторичном рынке ситуация похожая. «Цены на вторичном и первичном рынке взаимосвязаны. Чаще всего продают жилье во вторичном фонде, когда хотят улучшить жилищные условия и купить новую квартиру, — говорит Оксана Балукова, руководитель департамента жилой недвижимости ООО «Инвент». — Перед Новым годом стоимость квартир в новостройках сильно возросла, соответственно, росли цены и на «вторичку». Но этот период прошел. Первичный фонд после валютных потрясений более-менее стабилизировался. Соответственно, и на вторичном рынке мы видим похожую ситуацию. Перед Новым годом цены на недвижимость в целом поднимались, но в то же самое время ушли с рынка те объекты, которые до этого продавались долго из-за своей высокой стоимости. Рынок поднялся до их уровня. Сейчас идет обратный процесс. Большинство из тех, кто поднял цены в конце 2014 года, готовы их снижать».

На рынке вторичной недвижимости самый активный покупатель чаще всего мигрант. «В прошлом году к нам приехали около 5 000 мигрантов, которые хотят сразу воспользоваться жильем и не имеют возможности ждать, пока закончится строительство, — говорит Таранцова. — В целом на вторичном рынке жилья спрос сохранился на уровне марта-апреля прошлого года. Традиционно в первый год кризиса рынок предлагает минимальные цены. Сейчас хорошее предложение на крупногабаритное жилье вторичного фонда. Мы проводим много таких сделок. Как никогда, уместен торг. Сегодня продавцы стали сговорчивее».

В целом эксперты оптимистично оценивают ближайшее будущее рынка. «По итогам первого квартала спрос упал на 40 % по сравнению с 2014 годом, а по сравнению с 2013 годом — на 27 %. Рынок держится пока за счет различных госпрограмм. Немного по­явилась активность после введения ипотечных программ с господдержкой. Скачок стоимости рубля также играет роль, потому что его укрепление в апреле дало обратный эффект, т. е. отказ от сделок у людей, которые имели средства в валюте. И с новым курсом им перестало хватать денежных средств. В реальности сейчас сделки идут, которые в связке, то есть продать свое и купить практически за эту сумму квартиру чуть лучше. Нельзя сказать, что наступила стагнация. Просто рынок немного успокоился. Негативных прогнозов мы не делаем», — говорит Балукова.

Коммерческая недвижимость
Олег Перевалов, генеральный директор «Клипер Недвижимость»:
— Шоковое падение началось с января прошлого года, потому что это классический инвестиционный рынок, который встал в 2014 году. Инвесторы до сих пор ждут определенности, которая не наступает. В целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости начала усложняться более года назад в условиях политической напряженности.

Продаж в коммерческом сегменте стало меньше. Существующих площадей вполне хватает, однако продолжается стабильный приток новых помещений.

Ставки аренды коммерческой недвижимости упали до 30 % (в рублях). Ставок в валютном эквиваленте почти не осталось. Но даже в таких условиях спрос небольшой. Помещения ищут в основном те, кто не смог договориться с предыдущим собственником о пересмотре условий договора, или немногие новые проекты. Собственники помещений сегодня легко идут на уступки, регулируют ставки, некоторые перестали просить вносить депозиты в размере ежемесячной арендной платы.