Строители, риэлторы и представители банковской сферы обсудили итоги летнего сезона-2023 на рынке недвижимости на круглом столе, организованном 12 октября «Королевскими воротами» и РБК Калининград

Участниками разговора со стороны риэлторов стали директор агентства «Владис Авеню-Риелт» Марат Субхангулов и директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк. От застройщиков присутствовали директор компании «ССК Калининград» Артём Шабанов, руководитель проекта «РусскаЯ ЕвропА» Виктор Иванюк и руководитель компании «Доминантика» Елена Курышева. Банковский сектор представила заместитель управляющего ПАО «ВТБ» в Калининградской области Виктория Филипенко. Модератором круглого стола выступил коммерческий директор медиагруппы «Западная пресса» Иван Власов. Представители правительства Калининградской области не смогли присутствовать на круглом столе, однако подготовили и передали данные по итогам и тенденциям летнего периода на рынке недвижимости Калининградской области.

Первым подвёл итоги сезона обладатель знака «Почётный строитель России» Виктор Иванюк. Руководитель проекта «РусскаЯ ЕвропА» улыбается и, приветствуя всех, просит обратить внимание на красочные рекламные буклеты, которые он принёс с собой.

– Вы посмотрите, здесь все фотографии «живые», это не рендеры! Над нами смеялись: вот вы построили «Цветной бульвар», а теперь вышли в чистое поле и что ж вы дальше будете в этом чистом поле творить? По какой цене будете продавать? Когда нас так зацепили известные строители Калининграда, пришлось построить то, что вы видите, – с гордостью объявляет Иванюк. – Этот ЖК мы сдали. И ни на мгновение не останавливаемся: скоро начнём строить новый ЖК.

Летний сезон Виктор Иванюк оценивает как успешный, а падение продаж с сентября  настораживает:

– Только раскачались в августе и вроде бы пошло, 15 продаж, и тут – на тебе! В сентябре всего лишь восемь. Колебания, нестабильность, конечно же, мешают и планировать, и строить, и продавать. Нарастает неуверенность у покупателей, они не могут прогнозировать свои затраты, и мы не можем планировать.

Руководитель «Доминантики» Елена Курышева отмечает, что её компания второй год бьёт рекорды:

– Если говорить о цифрах этого лета, мы, конечно, побили рекорды 2022 года. В прошлом году мы побили рекорды 2021-го, а в августе этого года мы вообще сделали рекорд по продажам за всё время своего существования. В последний месяц лета мы испытали ажиотажный спрос. В среднем в месяц обычно мы продаём на 18–20 млн рублей. Это лето было очень урожайным: уже в июне у нас было подписанных договоров на строительство домов на сумму 23 млн, в июле – уже 25 млн рублей, а в августе мы сделали 45 млн рублей.

Также Елена сообщает о завершении этапа продаж земельных участков. За 18 месяцев «Доминантика» продала 147 участков в посёлке Раздольное Багратионовского района.

– Когда мы стартовали с этим проектом, мне только ленивый не говорил, что это тьмутаракань. Но мы удачно прошли этот путь, выработали концепцию и философию посёлка, нашли собственников для этих участков, – рассказывает Курышева.

Крупный застройщик из Краснодара – ССК – этим летом зашёл на калининградский рынок с новым, пока ещё строящимся объектом, расположенным на 42 гектарах на въезде в Гурьевск. Директор «ССК Калининград» Артём Шабанов не скрывает энтузиазма по этому поводу:

– Калининградская область, по нашему мнению, является недооценённым регионом, имеет большой потенциал развития, и мы видим здесь спрос, несмотря на то, что наш старт начался в сентябре. Люди активно приходят, интересуются, дают обратную связь, делают покупки и показатели достаточно хорошие. Мы считаем важным, чтобы застройщики видели, куда движется рынок, что нужно покупателю сегодня.

Ситуацию на рынке вторичной недвижимости попросили прокомментировать Ларису Шуляк, директора агентства недвижимости «Эрвин». Её компания как раз специализируется на вторичном рынке жилья. По словам Шуляк, начало года было сложным из-за снижения цен на рынке, а масштабный приток покупателей извне на тот момент ещё не начался. Вышло так, что продавцы не спешили снижать цены, покупатели в свою очередь тоже заняли выжидательную позицию. Лариса Шуляк говорит, что к июлю цены более-менее стабилизировались, появился интерес из других регионов:

– Многие из туристов отмечали, что в Москве менее спокойно, чем в Калининградской области. У нас здесь по-прежнему хорошо, тепло, уютно и комфортно, – резюмирует она. – Возникли дистанционные сделки, интересы, запросы. Август и сентябрь прошли активно, мы забыли о выходных днях, так и не успели искупаться в Балтийском море и позагорать, потому что работали и радовались работе.

Лариса Шуляк отмечает, что на вторичном рынке покупатель становится очень избирательным. Объекты с ремонтом, аккуратные, оборудованные мебелью и техникой, продавались, по её словам, легко и просто, «как в старые-добрые времена» – за три-четыре дня или за неделю. В то же время объекты без ремонта продавались дольше и дешевле.

Рост продаж летом 2023 года она связывает с падением рубля и слухами об отмене ипотеки с гос­поддержкой. Именно эти два фактора, по её мнению, стимулировали спрос.

Директор риэлторского агентства «Владис Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов считает, что несмотря на то, что стоимость квадратного метра в новостройке и на рынке вторичного жилья практически сравнялась, у клиентов всё равно в приоритете новое жильё.

– Спрос на новостройки выше. Люди хотят жить в новых домах, с автономным отоплением. Курсовая разница, случившаяся в этом году, подстегнула потенциальных покупателей к совершению сделок, – рассуждает риэлтор.

Для банков, по словам заместителя управляющего ВТБ (ПАО) в Калининградской области по розничному бизнесу Виктории Филипенко, лето также стало во всех смыслах горячей порой:

– Ипотечное подразделение банка в регионе всегда успешно выполняет поставленные задачи, но в этом году мы побили абсолютно все рекорды. Если говорить именно про лето, то самая жаркая пора была в августе. Но летний тренд продолжился и в сентябре, это был самый успешный месяц по выдачам. За лето где-то порядка 800 объектов прошло через нас, мы выдали нашим клиентам около 3,2 млрд рублей в рамках ипотечно­го кредитования. При этом в августе и сентябре ежемесячно мы выдавали по 1,5 млрд рублей. Если говорить в целом про квартал, включая сентябрь, то мы почти дос­тигли показателя в 4 млрд рублей и это на данный момент наш рекорд.

Таких цифр, по её словам, не было никогда.

– Мы, конечно, прогнозируем, что в четвёртом квартале этого года будет охлаждение спроса на ипотечное кредитование. Пока нет понимания, остановится ли рост ключевой ставки, а при базовой ставке выше 14% нашим клиентам тяжелее будет принимать решение по «вторичке», – добавляет Виктория Филипенко.

Одним из вопросов, вынесенных на обсуждение, стало соотношение клиентов, покупающих жильё для жизни и в качестве инвестиции. Руководитель проекта «РусскаЯ ЕвропА» Виктор Иванюк предлагает своё видение:

– Рынок ставит нас в жёсткие условия. К примеру, площадь средней квартиры в нашем первом жилом комплексе составляла 86 квад­ратных метров. Это такой, знаете, шик на рынке недвижимости. Во втором комплексе средняя площадь составляет уже 76 кв. м.

В одном из подъездов второго комплекса компания запроектировала небольшие квартиры «типа апартов», которые, по словам руководителя проекта, моментально разлетелись на стадии предбронирования. С отделкой цена составляла от 230 000 до 250 000 рублей за квадратный метр. Этот опыт вынудил компанию присмотреться к своим планировкам и переформатировать некоторые из них. Там, где это возможно, «РусскаЯ ЕвропА» превращает обычные двуспальные квартиры в «инвестиционные».

По мнению директора риэлторского агентства «Авеню-Риэлт» Марата Субхангулова, в России вложение в недвижимость отчасти потеряло свою инвестиционную привлекательность.

– Идея инвестиции заключается в том, чтобы купить подешевле и продать подороже. Актив должен расти в цене. Сейчас такого уже нет. С введением эскроу-счетов, что на старте продаж у застройщика, что в уже сданных домах, цена не влияет [на решение о покупке], как раньше. Сейчас инвестиция заключается просто в том, чтобы сохранить сбережения.

Однако Субхангулов отмечает, что те, кто был на отдыхе в Европе, переориентировались на Калининградскую область и теперь покупают квартиры на побережье и в городе.

Об инвестиционной привлекательности загородного жилья рассуждает руководитель компании «Доминантика» Елена Курышева:

– В основном к нам приходят твёрдые покупатели – люди, которые хотят жить на земле, создавать на ней семью. Покупают большие площади: от 80 до 150 кв. м. Замещают таким образом невозможность приобрести большую квартиру в центральной части Калининграда. То, что я слышу от Виктора Ивановича [Иванюка], – подтверждение того, что мы будем продолжать строить дома по 80-100 кв .м. с отделкой и продавать по 100 000 рублей за квадратный метр. Мы попробуем перетянуть на себя рынок семейных людей с детьми.

По её словам, люди рассматривают в качестве инвестиции земельные участки и активно вкладывают в них деньги.

– В одном из своих проектов мы продаём сначала земельные участки, а потом уже предлагаем строительство дома, – говорит Курышева.

По словам директора «ССК Калининград» Артёма Шабанова, на данный момент не существует другого продукта, который сравнился бы с недвижимостью по лёгкости приобретения при помощи ипотеки и был бы столь же эффективен в сохранении средств. Шабанов уверяет, что многие рассматривают приобретение жилья в комплексе с коммерческими помещениями небольшой площади, где открывают свой бизнес или сдают в аренду.

– И в строительстве на юге России, и здесь мы отталкиваемся от минимальных квадратных мет­ров и далее идём на увеличение. То, что говорит Виктор Иванович [Иванюк], – это действительно правильное решение. Можно стоять на своей модели, а можно гибко подстраиваться под рынок, – говорит Артём Шабанов.

Но рассматривают ли клиенты в качестве инвестиции вторичный рынок жилья? Об этом рассказывает директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк:

– Количество тех, кто готов инвестировать, заметно увеличилось. Интерес представляет всё побережье без исключений: москвичи покупают даже непривлекательный прежде Балтийск.

Покупатели готовы вкладываться в ремонт, понимая, что эти объекты будут приносить доход в будущем, а местные жители Зеленоградска, понимая, насколько выросли в цене их квартиры, готовы их продать и переехать в Калининград.

Насколько перспективны вложения в недвижимость сейчас, насколько это оправданное вложение денег? Представитель ВТБ Виктория Филипенко совершенно уверена, что оправданное.

– В Калининграде быстро развивается туристическая сфера, ещё и поэтому конкретно в нашем регионе инвестиции в недвижимость сейчас перспективны. Летом жильё активно сдаётся, цены высокие. При этом можно приобрести квартиру даже не приезжая в Калининград для сделки: у нас порядка 20% сделок проводится межрегионально, система хорошо налажена и отточена, – отметила спикер.

Требуется ли Калининградской области большее продвижение? Нужна ли какая-то общая инициатива в этом направлении? Виктор Иванюк считает, что такая инициатива уже есть. В качестве примера он приводит совместное мероприятие Союза строителей и Гильдии риэлторов. На Международный жилищный конгресс в Москву из Калининграда, по его словам, отправляется целая группа компаний-застройщиков, они выставляют там общий стенд.

– Ко мне поступают предложения приехать в Воронеж и выступить перед риэлторами, которые ищут, куда бы им инвестировать. Мы тоже ищем партнёров, – говорит Иванюк.

Директор калининградского филиала строительной компании ССК Артём Шабанов соглашается, что расширение присутствия в России – верная стратегия:

– Важно нести информацию в другие регионы страны. Люди должны знать, где хорошо, где и что можно купить, куда приехать и кому позвонить.

Алексей Алеев

Фотографии Александра Подгорчука