Erid: 2VfnxxBGuTv
КОМПАНИЯ «КАЛИНИНГРАДСТРОЙИНВЕСТ» – ОДИН ИЗ КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ. ОНА ИМЕЕТ ГЛУБОКИЕ КОРНИ, НАЧИНАЯ С ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПОСЛЕ ВОЙНЫ. СЕЙЧАС ПРЕДПРИЯТИЕ ВОЗГЛАВЛЯЕТ МОЛОДОЙ И СОВРЕМЕННЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ. ПАВЕЛ МАКАРОВ В ИНТЕРВЬЮ ЖУРНАЛУ «КОРОЛЕВСКИЕ ВОРОТА» РАССКАЗАЛ О СТАНОВЛЕНИИ КОМПАНИИ, ЕЁ НАСТОЯЩЕМ И О БУДУЩИХ ПЕРСПЕКТИВАХ
– «КалининградСтройИнвест» основал мой отец, Валерий Макаров, в 1996 году. Первое здание — это дом на Чайковского, 36. Это была наша первая веха. Я пришёл в компанию в 2006 году. За годы работы многое изменилось: объёмы, качество строительства, земельный фонд, финансовые возможности. Также выросло качество подрядных организаций. У нас есть собственные предприятия, которые занимаются сантехникой, электрикой, каменными работами, монолитом, производством окон. Каждая из этих компаний развивалась. Были и сложные моменты: некоторые пришлось закрыть, на их месте открыли новые.
– Основатель Валерий Макаров участвует в жизни компании?
– Валерий Михайлович – единоличный собственник «КалининградСтройИнвест», а я, по сути, генеральный менеджер. Если он не принимает решений в оперативном управлении, то все инвестиционные проекты согласовываются с ним.
– Как опыт «КалининградСтройИнвест» отражает традиции старого «Калининградстроя»?
– «КалининградСтройИнвест» сохранил дух компании «Калининградстрой», которая восстанавливала город и область из руин в послевоенные годы. Мы действительно чувствуем эти корни. Облик холдинга во многом похож на «Калининградстрой», но с поправкой на современное развитие и внедрение новых подходов. Ответственность, традиции и желание строить качественно и красиво присущи обеим компаниям.
– На протяжении последних десятилетий рынок недвижимости России переживал разные экономические вызовы – от кризисов до текущей ситуации с рекордно высокой ключевой ставкой. Как вы переживаете нынешние условия?
– С холодной головой и с пониманием, что этот кризис не первый и не последний. Ведь если углубиться в историю, то и наша компания была создана на изломе перестройки и благодаря или вопреки кризису, который появился в связи с распадом Советского Союза. Любой кризис – это возможность найти новые ресурсы в сложившейся обстановке. Например, поменять производственные и бизнес-процессы таким образом, чтобы максимально сохранить доходность. Стабильность, безусловно, хорошо, но и в кризисах возможно находить плюсы. Так, во многом благодаря непростой экономической ситуации последних лет, начиная с ковидного года, мы вышли на малоэтажное строительство, точечную застройку и побережье, строительство гостиниц и апартаментов. Для нас это определённый этап развития, это опыт, который является во многом новым и позитивным.
– Какие уроки нужно извлекать из кризисов?
– Не нужно рисковать. В кризис умирают те, у кого рисковая политика. На рынке остаются компании с консервативной политикой, которые выкупают за бесценок активы рисковых компаний и продолжают развиваться.
– Чувствуется, что какие-то калининградские застройщики уже посыпались?
– Сейчас нет, но это возможно.
– А что с ценами?
– Обвала какого-то критического не будет, это точно. Некая коррекция возможна: с учётом того, что цены поднимали строители в пик объявления об окончании ипотеки, и все начали массово прыгать в этот последний вагон, брать заёмные средства, объём продаж до завершения ипотечных программ сильно вырос. Высокие продажи всегда реагируют повышением цены. Вот тут через какое-то время возможен откат.
– Почему не ждёте сильного падения?
– Есть себестоимость стройки, которая росла значительно большими темпами, чем сама недвижимость. В 2019 году покупали кирпич за 9,5 рублей с доставкой на объект. Сегодня этот же кирпич стоит 35 рублей. Это как пример.
– Все привыкли считать, что у строителей высокая маржа, поэтому цены можно снизить и сильнее…
– Маржа марже рознь. Есть ритейл: например, продажа арматуры. Там рентабельность — 5%, а живут за счёт оборачиваемости. То есть за месяц могут купить и продать эту арматуру 4 раза. Соответственно, в год – 50 таких циклов. Когда касается стройки – цикл (проданная последняя квартира) составляет в среднем 4 года, а может быть и дольше. Поэтому, когда говорят, что строители зарабатывают 50 тысяч рублей с квадрата, все думают: а не обалдели ли они? Но если мы будем зарабатывать 5%, то за это время инфляция съест эти проценты. И когда мы придём через те же 5 лет к тому, что нам нужно построить, у нас не будет на это денег. У строителей оборачиваемость денег значительно меньше. Бывали случаи, когда застройщики банкротились при маржинальности в два десятка процентов. Потому что этого недостаточно для развития: платить кредиты, обновлять земельный фонд и сохранять темпы строительства. Это несколько другой бизнес, и многие не хотят в это вникать.
– Есть ли проблемы с доставкой стройматериалов?
– Проблема есть с доставкой. Полмесяца кирпича нет, потому что известь не привозят в регион. Но мы, строители с многолетним опытом, стараемся решать эти проблемы заранее. Затарили свою площадку в тот период, когда кирпич никому не был нужен (зимой). И сегодня работаем за счёт этих запасов. Заблаговременно меняем материал с одного на другой в проектах, и стройки не останавливаются. Конечно, это влияет на себестоимость: хранить, перегружать.
– Нынешняя кризисная ситуация не приведёт к тому, что начнут по всей стране строить вновь условные хрущёвки: типовые дома с примитивной планировкой квартир?
– Уже точно нет. Другая жизнь. Уже построены миллионы квадратных метров, которые всегда будут доступны на вторичном рынке, поэтому люди не будут покупать так называемые хрущёвки.
– А с нынешними хрущёвками что делать?
– Конечно, их нужно приводить в порядок или сносить. Ремонтировать старый фонд, а то, что совсем ветхое, – сносить.
– А программа реновации у нас реалистична?
– В московском варианте она нежизнеспособна при текущих ценах в Калининграде. В Москве возможно снести 5-этажки, построить новые дома, а ещё и садики и переселить людей в эти же дома. Там это экономически обоснованно, потому что в цену всё включено. Мы себе такого позволить не можем. Ещё один момент: у нас зачастую дом и границы участка настолько маленькие, что по существующим нормативам там ничего не построить. Потому что должно быть озеленение, детские площадки, парковки.
– Как меняется подход к строительству, к общественным пространствам?
– Я бы хотел двигаться в сторону таких дворов, где детские площадки будут не внутри дворов.
– А что же тогда будет во дворах?
– Красивая, хорошая придомовая территория. Может быть, тихие снаряды для занятия спортом. Все детские площадки нужно строить большими и за рамками дворов. Москвичи подобные проекты реализуют. Мы тоже сделаем так в Пионерском. Там будет большое общественное пространство между двумя кварталами. И все большие проекты, которые мы будем реализовывать, будем выносить эту инфраструктуру за пределы двора. Сами детские площадки будут больше, и можно применять нетиповые решения: качелька, каруселька, а можно сделать скейт-парк. Что-то подобное мы реализовали на Новгородской. Там 7 домов, 4 придомовые территории, и каждая территория имеет свой смысл. В одной у нас верёвочный городок с озеленением, в другой – спорт: теннисный корт, ринг. Дальше – зелёная зона. И последний – с детской и спортивной площадкой.
– Чем сегодня застройщики завлекают покупателя?
– Конкурировать можно уникальностью объекта: локацией, правильным набором планировочных решений, архитектурными решениями и местами общего пользования. Далее – это цена. Третье – умение продавать объекты.
– Какие интересные проекты стоит ожидать от вашей компании в ближайшее время?
– Проект «Парад» в Пионерском. В Светлогорске – два объекта на Олимпийском бульваре. В Калининграде – отличный проект на Артиллерийской.
– Какой должна быть современная застройка?
– Например, наш объект «Невский парк». Современная инфраструктура находится внутри самого квартала. Такой подход называется «город в городе». Сочетание различных материалов, текстур всегда очень выигрышно смотрится. Внутри зданий делаем каналы для сетей кондиционеров: часть – на крыше, часть – в подвалах. Архитектурная подсветка фасадов. Щитки в подъездах делаем из более толстого материала, чтобы никто не выламывал. И сразу на заводе заказываем их под цвет нашего дизайна. Внутри дома закладываем отводку для трёх операторов интернет-провайдеров, чтобы не было соблазна портить внешний вид здания. Двери входные мы делаем под заказ и также под дизайн. Они не тонкие, этот выбор пока никто не оспаривал. В подъездах при входе свет включается автоматически только тогда, когда начинает темнеть на улице. Это регулируется специальным датчиком. Думаю, понятие комфортного квадрата будет продолжать меняться. Сегодня важны не только метры, но и функциональность: кухня-гостиная как центральная комната, мастер-спальни, террасы. Важна инфраструктура, безопасность, современное благоустройство.
Константин Сериков
Фотографии Александра Подгорчука
Реклама. ЗАО «ЭКСПРЕСС-РИЭЛТ» ИНН 3906210066
Как рассказал основатель и руководитель «Данора», известный калининградский промышленник Александр Данишевский, производственный комплекс был построен с нуля в чистом поле на площадке в посёлке Луговое Гурьевского района. Теперь на нём выпускается целый спектр строительных материалов, из которых можно построить дом под ключ: газосиликатные блоки, силикатные кирпичи, блоки и перегородки, армированные перемычки, строительные смеси, бетон, пенополистирол и сопутствующие товары.
– Для того, чтобы завоевать доверие покупателя, пришлось запастись большим терпением, уделяя огромное внимание развитию специалистов, взращиванию настоящих фанатов и приверженцев философии Apple. Так внутри компании сложилась культура, позволяющая привлекать в команду увлечённых и готовых строить долгосрочную карьеру таланливых и амбициозных людей. Экспансия бренда Apple в России началась в то время, когда на рынке доминировали другие бренды техники и программного обеспечения. Мы стали первыми авторизованными партнёрами компании Apple в Калининграде и, являясь лицом бренда, стремились стереть барьер между совершенно новым брендом и пользователями – это стало для нас настоящим вызовом. Первые клиенты – это истории, которые остались с нами навсегда. Например, студент, который копил несколько лет на свой первый MacBook. Или фотограф, который пришёл к нам, чтобы поделиться опытом и рассказать, как техника Apple повлияла на развитие его карьеры. Он уже не представлял свою работу без Mac! С 2011 года мы стали ощущать плоды нашей работы по отзывам покупателей и по возвращаемости за новыми устройствами. Со временем всё больше наши клиенты стали использовать технику Apple для бизнеса. Именно их доверие стало базой для роста. Таким образом, помогая абсолютно разным клиентам использовать технику Apple для общения, учёбы, работы и творчества, мы собрали потрясающее комьюнити! Мы очень ценим тех, кто всё это время остаётся с нами, и стремимся развивать и улучшать нашу компанию. Мы до сих пор в тёплых партнёрских отношениях с нашими первыми клиентами.
Калинин: Очевидно, это охладит активность участников жилищного рынка. В этом году объекты, строительство которых уже начато, будут завершены, и Калининградская область выполнит план по вводу жилья. А вот строительство новых и реализация объёмов жилья хотя бы на уровне 1,1 млн квадратных метров в следующем году пока под вопросом, на мой взгляд. Такие крупные компании, как «Самолёт» и «ПИК», приостановили работу над новыми объектами. Сегодня их могут строить лишь те, у кого есть собственные средства, те, кто не опирается на привлечение денег со стороны.
Бабаянц: С мая по ноябрь цена строительства выросла примерно на 25%. В начале года цена за квадратный метр была 60-70 тыс. рублей, сегодня это уже 100 000. Практически все бюджетные объекты в текущей ситуации строят в убыток. В этом году многие компании не заявляются на конкурсы, потому что это попросту невыгодно.
Боровская: Строительная отрасль очень иррациональна, нас экономические последствия достигают в последнюю очередь, ведь срок строительства объектов иногда составляет до 5-7 лет (если это комплекс, например). И если застройщик начал строительство, замораживать его нецелесообразно. Вот и получается, что всё происходит постепенно, застройщики будут однозначно сокращать строительство новых объектов, но начатые будут построены.