Erid: 2VfnxxBGuTv
КОМПАНИЯ «КАЛИНИНГРАДСТРОЙИНВЕСТ» – ОДИН ИЗ КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ. ОНА ИМЕЕТ ГЛУБОКИЕ КОРНИ, НАЧИНАЯ С ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПОСЛЕ ВОЙНЫ. СЕЙЧАС ПРЕДПРИЯТИЕ ВОЗГЛАВЛЯЕТ МОЛОДОЙ И СОВРЕМЕННЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ. ПАВЕЛ МАКАРОВ В ИНТЕРВЬЮ ЖУРНАЛУ «КОРОЛЕВСКИЕ ВОРОТА» РАССКАЗАЛ О СТАНОВЛЕНИИ КОМПАНИИ, ЕЁ НАСТОЯЩЕМ И О БУДУЩИХ ПЕРСПЕКТИВАХ
– «КалининградСтройИнвест» основал мой отец, Валерий Макаров, в 1996 году. Первое здание — это дом на Чайковского, 36. Это была наша первая веха. Я пришёл в компанию в 2006 году. За годы работы многое изменилось: объёмы, качество строительства, земельный фонд, финансовые возможности. Также выросло качество подрядных организаций. У нас есть собственные предприятия, которые занимаются сантехникой, электрикой, каменными работами, монолитом, производством окон. Каждая из этих компаний развивалась. Были и сложные моменты: некоторые пришлось закрыть, на их месте открыли новые.
– Основатель Валерий Макаров участвует в жизни компании?
– Валерий Михайлович – единоличный собственник «КалининградСтройИнвест», а я, по сути, генеральный менеджер. Если он не принимает решений в оперативном управлении, то все инвестиционные проекты согласовываются с ним.
– Как опыт «КалининградСтройИнвест» отражает традиции старого «Калининградстроя»?
– «КалининградСтройИнвест» сохранил дух компании «Калининградстрой», которая восстанавливала город и область из руин в послевоенные годы. Мы действительно чувствуем эти корни. Облик холдинга во многом похож на «Калининградстрой», но с поправкой на современное развитие и внедрение новых подходов. Ответственность, традиции и желание строить качественно и красиво присущи обеим компаниям.
– На протяжении последних десятилетий рынок недвижимости России переживал разные экономические вызовы – от кризисов до текущей ситуации с рекордно высокой ключевой ставкой. Как вы переживаете нынешние условия?
– С холодной головой и с пониманием, что этот кризис не первый и не последний. Ведь если углубиться в историю, то и наша компания была создана на изломе перестройки и благодаря или вопреки кризису, который появился в связи с распадом Советского Союза. Любой кризис – это возможность найти новые ресурсы в сложившейся обстановке. Например, поменять производственные и бизнес-процессы таким образом, чтобы максимально сохранить доходность. Стабильность, безусловно, хорошо, но и в кризисах возможно находить плюсы. Так, во многом благодаря непростой экономической ситуации последних лет, начиная с ковидного года, мы вышли на малоэтажное строительство, точечную застройку и побережье, строительство гостиниц и апартаментов. Для нас это определённый этап развития, это опыт, который является во многом новым и позитивным.
– Какие уроки нужно извлекать из кризисов?
– Не нужно рисковать. В кризис умирают те, у кого рисковая политика. На рынке остаются компании с консервативной политикой, которые выкупают за бесценок активы рисковых компаний и продолжают развиваться.
– Чувствуется, что какие-то калининградские застройщики уже посыпались?
– Сейчас нет, но это возможно.
– А что с ценами?
– Обвала какого-то критического не будет, это точно. Некая коррекция возможна: с учётом того, что цены поднимали строители в пик объявления об окончании ипотеки, и все начали массово прыгать в этот последний вагон, брать заёмные средства, объём продаж до завершения ипотечных программ сильно вырос. Высокие продажи всегда реагируют повышением цены. Вот тут через какое-то время возможен откат.
– Почему не ждёте сильного падения?
– Есть себестоимость стройки, которая росла значительно большими темпами, чем сама недвижимость. В 2019 году покупали кирпич за 9,5 рублей с доставкой на объект. Сегодня этот же кирпич стоит 35 рублей. Это как пример.
– Все привыкли считать, что у строителей высокая маржа, поэтому цены можно снизить и сильнее…
– Маржа марже рознь. Есть ритейл: например, продажа арматуры. Там рентабельность — 5%, а живут за счёт оборачиваемости. То есть за месяц могут купить и продать эту арматуру 4 раза. Соответственно, в год – 50 таких циклов. Когда касается стройки – цикл (проданная последняя квартира) составляет в среднем 4 года, а может быть и дольше. Поэтому, когда говорят, что строители зарабатывают 50 тысяч рублей с квадрата, все думают: а не обалдели ли они? Но если мы будем зарабатывать 5%, то за это время инфляция съест эти проценты. И когда мы придём через те же 5 лет к тому, что нам нужно построить, у нас не будет на это денег. У строителей оборачиваемость денег значительно меньше. Бывали случаи, когда застройщики банкротились при маржинальности в два десятка процентов. Потому что этого недостаточно для развития: платить кредиты, обновлять земельный фонд и сохранять темпы строительства. Это несколько другой бизнес, и многие не хотят в это вникать.
– Есть ли проблемы с доставкой стройматериалов?
– Проблема есть с доставкой. Полмесяца кирпича нет, потому что известь не привозят в регион. Но мы, строители с многолетним опытом, стараемся решать эти проблемы заранее. Затарили свою площадку в тот период, когда кирпич никому не был нужен (зимой). И сегодня работаем за счёт этих запасов. Заблаговременно меняем материал с одного на другой в проектах, и стройки не останавливаются. Конечно, это влияет на себестоимость: хранить, перегружать.
– Нынешняя кризисная ситуация не приведёт к тому, что начнут по всей стране строить вновь условные хрущёвки: типовые дома с примитивной планировкой квартир?
– Уже точно нет. Другая жизнь. Уже построены миллионы квадратных метров, которые всегда будут доступны на вторичном рынке, поэтому люди не будут покупать так называемые хрущёвки.
– А с нынешними хрущёвками что делать?
– Конечно, их нужно приводить в порядок или сносить. Ремонтировать старый фонд, а то, что совсем ветхое, – сносить.
– А программа реновации у нас реалистична?
– В московском варианте она нежизнеспособна при текущих ценах в Калининграде. В Москве возможно снести 5-этажки, построить новые дома, а ещё и садики и переселить людей в эти же дома. Там это экономически обоснованно, потому что в цену всё включено. Мы себе такого позволить не можем. Ещё один момент: у нас зачастую дом и границы участка настолько маленькие, что по существующим нормативам там ничего не построить. Потому что должно быть озеленение, детские площадки, парковки.
– Как меняется подход к строительству, к общественным пространствам?
– Я бы хотел двигаться в сторону таких дворов, где детские площадки будут не внутри дворов.
– А что же тогда будет во дворах?
– Красивая, хорошая придомовая территория. Может быть, тихие снаряды для занятия спортом. Все детские площадки нужно строить большими и за рамками дворов. Москвичи подобные проекты реализуют. Мы тоже сделаем так в Пионерском. Там будет большое общественное пространство между двумя кварталами. И все большие проекты, которые мы будем реализовывать, будем выносить эту инфраструктуру за пределы двора. Сами детские площадки будут больше, и можно применять нетиповые решения: качелька, каруселька, а можно сделать скейт-парк. Что-то подобное мы реализовали на Новгородской. Там 7 домов, 4 придомовые территории, и каждая территория имеет свой смысл. В одной у нас верёвочный городок с озеленением, в другой – спорт: теннисный корт, ринг. Дальше – зелёная зона. И последний – с детской и спортивной площадкой.
– Чем сегодня застройщики завлекают покупателя?
– Конкурировать можно уникальностью объекта: локацией, правильным набором планировочных решений, архитектурными решениями и местами общего пользования. Далее – это цена. Третье – умение продавать объекты.
– Какие интересные проекты стоит ожидать от вашей компании в ближайшее время?
– Проект «Парад» в Пионерском. В Светлогорске – два объекта на Олимпийском бульваре. В Калининграде – отличный проект на Артиллерийской.
– Какой должна быть современная застройка?
– Например, наш объект «Невский парк». Современная инфраструктура находится внутри самого квартала. Такой подход называется «город в городе». Сочетание различных материалов, текстур всегда очень выигрышно смотрится. Внутри зданий делаем каналы для сетей кондиционеров: часть – на крыше, часть – в подвалах. Архитектурная подсветка фасадов. Щитки в подъездах делаем из более толстого материала, чтобы никто не выламывал. И сразу на заводе заказываем их под цвет нашего дизайна. Внутри дома закладываем отводку для трёх операторов интернет-провайдеров, чтобы не было соблазна портить внешний вид здания. Двери входные мы делаем под заказ и также под дизайн. Они не тонкие, этот выбор пока никто не оспаривал. В подъездах при входе свет включается автоматически только тогда, когда начинает темнеть на улице. Это регулируется специальным датчиком. Думаю, понятие комфортного квадрата будет продолжать меняться. Сегодня важны не только метры, но и функциональность: кухня-гостиная как центральная комната, мастер-спальни, террасы. Важна инфраструктура, безопасность, современное благоустройство.
Константин Сериков
Фотографии Александра Подгорчука
Реклама. ЗАО «ЭКСПРЕСС-РИЭЛТ» ИНН 3906210066