текст: Ирина Несова
фото: Егор Сачко

Генеральный директор компании «СоюзСтройТехнология» Янина Липина о том, как построить бизнес на муниципальных заказах и почему стройплощадка интереснее кресла чиновника

Аеализация социальных программ все больше интересует бизнес: очевидно, что государство постепенно становится самым надежным заказчиком с гарантированным финансированием. Одна из таких программ — по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. До конца 2015 года новые квартиры должны получить 1 700 семей в 18 городах области. Муниципалитеты активно двигают эту тему, так как сроки реализации программы решено сократить, что означает расселение уже в этом году даже тех аварийщиков, которым по плану было положено новоселье в 2016 и 2017 годах. Социальные дома возводятся в ускоренном темпе, один из таких объектов появился в Гусеве, инвестором-застройщиком выступила компания «СоюзСтройТехнология».

«Подобных объектов в области строится еще двадцать, но этот дом с предысторией», — рассказывает генеральный директор компании Янина Липина.

В 2013 году Гусевский муниципалитет провел аукцион. Победителем стала литовская фирма, ее специалисты спроектировали трехэтажный дом на 33 квартиры, 11 из которых должны были предоставить муниципалитету для переселения первоочередников из ветхого аварийного фонда еще до конца 2014 года.

— Литовцы строили дом полтора года, за это время появился только один этаж, все сроки вышли, и это фактически означало, что программа по переселению граждан из аварийного жилья в Гусеве провалена. Местная администрация решила сменить подрядчика, так в этой истории появился новый инвестор-застройщик — компания «СоюзСтройТехнология». Нас просто попросили помочь.

— У компании был опыт в возведении подобных объектов?
— Нет, компания никогда прежде не участвовала в тендерах на строительство муниципального жилья, но у нас уже сложился определенный имидж субподрядчика. «СоюзСтройТехнология» выполняла земляные, бетонные работы, мы занимались кирпичной кладкой стен и перегородок, устройством плит перекрытий, кровлей, внутренней отделкой помещений, наружной отделкой, фасадами, благоустройством на разных объектах.

— Дом из 33 квартир, часть из них — понятно — для переселенцев из аварийного жилья. Остальные — на продажу?
— Нет, изначально мы не планировали продавать квартиры в этом доме как коммерческое жилье. Да и вообще, было бы глупо рассчитывать на то, что оставшиеся 22 квартиры ушли бы по среднерыночной цене. Просчитав риски, мы изучили наличие федеральных целевых программ и указов президента, по которым отдельным категориям граждан положены квадратные метры. Получилось, что на этом объекте мы совместили сразу три госпрограммы. 11 квартир приобретала администрация Гусева для расселения жильцов аварийного фонда, и выплаты за них преду­сматривались по факту ввода в эксплуатацию, остальные предназначены для сирот и сотрудников МВД по цене, установленной министерством регионального развития.

— Вы собираетесь и дальше внедряться в нишу строительства социального жилья?
— Определенно, да. Ведь суть не в том, чтобы просто построить дом по программе переселения из ветхого жилья, а в том, чтобы выстроить отношения с несколькими ведомствами, которые готовы приобретать жилье. В муниципалитетах зачастую возникает проблема — где найти такого застройщика, который решился бы построить целый дом ради нескольких квартир, необходимых для того или иного ведомства. Мы же в данном случае выступили своеобразным цементом между ведомствами.

— Величина «социальной» цены какая?
— От 30 до 40 тысяч за квадратный метр. Мало того, эти квартиры строятся с муниципальной отделкой: обои, линолеум, потолки, сантехника, газовые котлы, плиты — все это уже есть.

— Строительство социального жилья по цене, ниже рыночной. В чем бизнес? На первый взгляд, похоже на благотворительность.
— Это вовсе не является благотворительностью. Да, есть минусы. Один из них — невысокая продажная стоимость и, соответственно, небольшая маржа. Но весомым плюсом является, например, единовременная выплата за все квартиры. Благодаря чему персонал всегда обеспечен работой и заработной платой, фирма наращивает опыт в строительной сфере, налоги идут в бюджет, а социальные программы реализуются.

— Какой оказалась себестоимость дома?
— Общая вложенная сумма в строительство — порядка 38 миллионов рублей.

«Просчитав риски, мы изучили наличие федеральных целевых программ и указов президента, по которым отдельным категориям граждан положены квадратные метры»

— В чем состоит уникальность компании «СоюзСтройТехнология»?
— Абсолютно никакой уникальности нет. По сравнению с теми акулами бизнеса, о которых вы часто пишете в журнале, наша компания — это маленькая икринка в море регионального бизнеса. Но мы можем гордиться тем, что выполняем взятые на себя обязательства, как и в случае с домом в Гусеве, построив его за три месяца, обеспечив выполнение программы переселения в муниципалитете.

— Построить дом в квартальный срок кажется нереальным.
— Можно было бы и быстрее. Мы не рассчитывали, что будет столько недоделок от предыдущего подрядчика, причем настолько несуразных. Первый этаж был сделан без технического подполья, когда строили цоколь, не положили перекрытия, приходилось засыпать полы через балконные проемы, потом проводить сети. На исправление чужих ошибок ушел почти месяц. Было бы проще строить с нуля, но у нас не было выбора. К строительству приступили в начале октября, в январе закончили общие строительные работы. Представьте, зима, завершающая стадия, а температуры в области были по-настоящему зимние, низкие. Дом промерзший, от непрекращающихся осадков стены мокли, а нужно приступать к отделке. Чтобы вовремя передать квартиры жильцам, мы установили электрические котлы отопления, чтобы хоть как-то прогреть дом, стены. Для нас это означало удорожание сметы, но оно того стоило. 6 марта ввели дом в эксплуатацию и передали 11 квартир новоселам. И, надо отдать должное Гусевской администрации и правительству Калининградской области, которые оказывали поддержку, административных барьеров в процессе строительства практически не было.

— Дом какой-то особенный? С архитектурной точки зрения.
— Отнюдь, это жилье эконом-класса, в три этажа, три подъезда. Но это моя первая самостоятельная стройка. И главная ее отличительная черта — нужность. Поезжайте в область посмотреть, как там живут люди, — зрелище не для слабонервных. У меня восприимчивая натура, поэтому я убеждена: абсолютно все заслуживают того, чтобы жить в нормальных бытовых условиях, растить детей, мыться в горячей воде, находиться в тепле и чистоте.

— Возведение строительных объектов требует специфических знаний и профессиональных навыков. Ваша специальность — строитель?
— У меня два высших образования, по первому я бухгалтер, аудитор, окончила КГТУ в 2011 году, потом сразу же поступила в академию народного хозяйства и госслужбы. Вторая моя специальность — государственное муниципальное управление. Недавно, кстати, получила диплом. Состою в правительственном управленческом кадровом резерве.

— То есть вы управленец и будущий чиновник. А при чем тут стройка?
— Не скажу, что это был мой заранее продуманный выбор. Я никогда и не предполагала, что могу начать заниматься строительством. Но по роду службы вникала во все социально-политические нюансы, дела компании «СоюзСтройТехнология» и, когда мне предложили самостоятельный проект, согласилась. Тут все и сошлось воедино: считать научилась, руководить тоже, теперь вот и строить. И не просто строить, а творить, делать многих людей счастливыми. Строительство социального жилья можно считать перспективной нишей.

— В чем именно перспектива и в чем, собственно, ваш интерес?
— Гусев — один из муниципалитетов, где коммерческое жилье строить неинтересно. Да, в целом по Калининградской области статистика выдает большие цифры по возведению жилья. Но мы понимаем, что для застройщиков более привлекательны такие города, как Светлогорск, Зеленоградск, Калининград. Есть, однако, федеральные целевые программы, по которым нужно строить социальное жилье для нуждающихся. Поэтому такие подрядчики, как мы, очень нужны. Мы для того, чтобы залатать дыры, если хотите, заполнить пустую нишу. В этом и есть интерес.

— И все-таки, вы ведь строительному делу не обучались, что помогало принимать те или иные решения?
— Здесь не нужно особое чутье. Достаточно включить логику и прислушиваться к профессионалам. Несколько лет я, что называется, наматывала на ус, хочешь, не хочешь, а особый склад мышления развивается. И потом, в компании есть свой отдел ПТО (планово‑технический отдел), свои профессионалы, которые всегда подскажут и направят. А в любом муниципалитете работает служба заказчика-застройщика, которая следит за качеством и производством в целом. Так что особо не забалуешь — есть проект и никаких отступлений.

«У меня восприимчивая натура, поэтому я убеждена: абсолютно все заслуживают того, чтобы жить в нормальных бытовых условиях, растить детей, мыться в горячей воде, находиться в тепле и чистоте»

— Вы самоутверждались?
— Конечно. Я ведь понимаю, что мой возраст не совсем подходящий для женщины-руководителя. Кому-то могло показаться, что я не на своем месте. Особенно в кругу мужчин, старших по возрасту и статусу. Но это ощущение первых минут, в процессе общения люди понимали, что говорим мы на одном языке, потом появлялось уважение. Когда делаешь серьезное дело, пол и возраст уходят на второй план. Сейчас я уже уверенно себя чувствую, избавилась от психологических препятствий в общении со «старшими» людьми.

— Может, стройка — это ваше призвание?
— Уверена, что это далеко не последний проект, у меня большие планы на муниципальные заказы. Посмотрим, какие обороты наберем. Сейчас главное — руку набить. Одного объекта недостаточно, чтобы называть себя строителем. Это лишь начало, стартап.

— Вам бы хотелось, чтобы новоселы, для которых вы улучшили жизнь, знали, что это именно вы построили дом?
— Нет, я не считаю, что это важно.

— Вы вообще амбициозны?
— Амбициозна, но не тщеславна. И я всегда восхищалась женщинами-лидерами.

— Но ведь когда-нибудь вам захочется сменить стройку на уютный кабинет чиновника?
— Возможно, потом, но не сейчас. Уютный кабинет для тех, кто достиг чего-то, кто состоялся и может руководить процессами на расстоянии.

— То есть молодого чиновника ноги кормят?
— Да, не без этого. Политика и бизнес идут рука об руку. Принципы управления, по сути, одни и те же. Вопрос в том, насколько человек может применять их в той сфере, в которой работает в данный момент. Ну, и доля творческого подхода тоже должна присутствовать. Вообще, любого предприимчивого человека ноги кормят. Достигает большего тот, кто расторопнее, кто быстрее двигает локтями.

— Следующий объект?
— Большой, красивый, светлый дом с благоустроенной территорией, со счастливыми жильцами. Даже не один дом. Направление то же, социальное. Нужное. Не ради славы, а для осознания, что все не зря. Впереди много интересного, сил, возможностей и нервов у меня хватит.