иллюстрации: Маргарита Миронова
фото: Анна Полтавцева
Анна Полтавцева
Берлин в плане жилья считается одной из самых недорогих мировых столиц. В том числе поэтому он так притягателен для интернациональной богемы и рациональных горожан
Авторская колонка
Невысокие цены имеют историческое обоснование. После объединения западной и восточной частей в городе появилось огромное количество свободных площадок. Слабую плотность застройки центра Берлина нельзя сравнить ни с каким другим крупным немецким городом. Строительный бум еще не закончился — и до сих пор в самом центре Берлина можно увидеть свободные территории под застройку, правда, все чаще они будут окружены заборчиком, указывающим на девелоперские планы ближайшего будущего.
Интересно отметить, что разделение Берлина на две части очень прочитывается в некоторых местах. Так, например, Brunnenstrasse, поперек которой проходила знаменитая Берлинская стена, имеет совсем разную архитектуру. В западной ее части после разделения активно сносили прежний жилой фонд — старые дома, где были странные планировки, высокие потолки и, как следствие, дорогое отопление. Их с удовольствием заменяли компактными бетонными пятиэтажками — мечтой жителей середины прошлого века. В Восточном Берлине лишних денег не было, домами никто не занимался. Таким образом, сохранился целый район довоенной постройки — Пренцлауэр Берг. После объединения Берлина жители с удовольствием оставляли эти дома, цены на аренду в них падали, арендаторы готовы были сдавать квартиры по цене коммунальных услуг — чтобы кто-то хотя бы топил!
Но еще через несколько лет все изменилось. Теперь эти дома в цене — и достаточно желающих, готовых платить за высокие потолки, паркет, лепнину, тяжелые деревянные двери. В этом стиль, шик и шарм! Да, безусловно, квартиры и сами дома отличаются нестандартными планировками — например, узкой кухней или отсутствием лифта на шестой этаж. Но мудрые инвесторы проводят так называемую санацию: монтируют лифт — иногда снаружи здания, — переделывают фасады, комбинируя современный и классический стиль, обновляют коммуникации и проводку, достраивают этажи и пентхаусы — и вот вам шикарный «новый» дом. Он старый, конечно, но соответствует новым требованиям и новым ценам.
Еще три года назад было сложно представить, что цены в Берлине смогут преодолеть потолок в 10 000 евро за квадратный метр, теперь есть предложения и по 20 000 евро — например, в модном комплексе Yoo Berlin, где, по словам риэлторов, уже распродано большинство квартир. Категория люкс по берлинским меркам начинается от 6 000 евро за «квадрат», и это практически все новые проекты в Митте и Шарлоттенбурге.
В Берлине, как известно, живут 6 миллиардеров и около 12 000 миллионеров. Но не только они покупают дорогое жилье. Спрос подогревает большое количество иностранцев, а также немцев, имеющих второй дом в Берлине из-за работы. На долю инвесторов приходится около четверти покупок.
В то же время Берлин — город с наибольшей в Германии безработицей и большим количеством горожан, получающих социальные выплаты. Общее удорожание рынка сказывается и на них. И проблема не в том, что строится много дорогого жилья, а в том, что строится мало дешевого. Застройщик, вкладываясь в дорогую землю, стремится выручить как можно больше за квадратный метр. Поэтому рентабельными оказываются дорогие постройки.
Для менее состоятельных берлинцев одной из возможностей сэкономить на жилье являются так называемые WG (Wohnungsgemeinschaft). По сути, это коммунальная квартира, хотя в русской интерпретации звучит не очень. В Германии же вполне нормально, когда молодые люди, ранее друг друга не знавшие, снимают по комнате и делят ванную и кухню.
На что же следует обратить внимание, покупая недвижимость в Берлине.
Ну, во‑первых, нужно разграничить приобретение в старых домах и в новостройках.
Перед покупкой старой квартиры настоятельно рекомендую посмотреть, какие общие инвестиции планируются в здание. Это можно узнать из протоколов собраний собственников. Кстати, данное собрание имеет большую юридическую силу. На нем проводятся голосования — каждый собственник, в зависимости от площади жилья, получает определенное количество голосов, и принятие решений законодательно осуществляется большинством голосов, а не единогласно. Если до сих пор на реконструкцию старого фонда жильцы делали невысокие взносы, то есть риск, что вскоре придется дорого платить за реставрацию здания.
Покупка нового жилья, как правило, происходит еще на этапе строительства, очень редко когда покупается квартира уже в построенном доме. Поэтому важно здесь внимательно читать договор — все, что было сказано на словах, но не прописано, не будет иметь никакой силы.
Также большинство продавцов позволяет резервировать квартиру. Это очень удобно, потому что дает возможность придержать подходящий вариант за относительно небольшую сумму для того, чтобы в это время собрать деньги, получить кредит и прочее. Зачастую продавцы готовы ждать достаточно долгое время.
Важно учитывать, что при покупке квартиры возникает большое количество дополнительных расходов: налог на покупку и затраты на регистрацию — около 5 %, оплата нотариуса — около 2 % и маклерский сбор 7 % от стоимости жилья. На мой взгляд, от последних можно легко отказаться и пытаться купить недвижимость напрямую. За такие большие деньги они зачастую не оказывают необходимого сервиса. А вот без нотариуса не обойтись. Он играет роль ячейки — открывает счет, доступ к которому имеет только он, после поступления на него денег проверяет всю юридическую сторону и только потом передает деньги продавцу. Деятельность нотариуса застрахована на 1 миллион евро, так что большинству покупателей бояться нечего.
Интересно заметить, что документом на собственность является не свидетельство, а внесение имени собственника в поземельную книгу. Традиционно считается, что покупатель приобретает долю от участка, на котором стоит объект недвижимости.
Если при продаже недвижимости возникает финансовая выгода, то с нее нужно будет заплатить налог. Это правило не распространяется на объекты, находившиеся в собственности более десяти лет, и на объекты, использовавшиеся собственником исключительно для собственных нужд. Таким образом, законодатель пытается ограничить спекулятивные покупки, чрезмерно раздувающие рынок.
Замечу, что, несмотря всю простоту процесса покупки и абсолютно недорогие ипотечные кредиты, большинство берлинцев живут в съемном жилье всю жизнь.