Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие. на обработку файлов cookie, пользовательских данных (сведения о местонахождении, тип и версия ОС, тип и версия браузера, тип устройства и разрешение его экрана, источник, откуда пришел на сайт пользователь, с какого сайта или по какой рекламе, язык ОС и браузера, какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь, IP-адрес) в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга и проведения статических исследований и обзоров. Если вы не хотите, чтобы ваши обрабатывались, покиньте сайт. С условиями обработки файлов cookie можно ознакомиться в Политике.
Бизнес-тренер Майкл Бэнг о том, как мы выйдем из кризиса и сколько будет стоить доллар
в России
Майкл Бэнг
Дания, Копенгаген Специалист в области продаж, управления персоналом и мотивации, бизнес-консультант и бизнес-тренер, опыт работы в области управления и принятия решения в кризисных ситуациях. Создатель системы 5 stars-sale*.
География работы: Европа, США, Мексика, Япония, Израиль, Казахстан, Прибалтика, Россия
Разработанная вами система продаж — это своего рода шаблон на все времена или необходимы коррективы? — Эта система может быть адаптирована абсолютно под любую компанию. Она что-то вроде скелета, который потом обрастает мясом, а затем мышцами. Они могут быть разными, но скелет один. Потому он подходит всем. Принято считать, что есть два основных вида: “B2B”— бизнес для бизнеса и “B2C«— бизнес для конечного потребителя. Но в реальности нет ни того, ни другого. Есть один — «P2P» — люди для людей. Эти механизмы применяются и в личной жизни. Мы все в первую очередь являемся людьми, а потом уже сотрудниками, клиентами, мужьями, женами, родителями.
— В чем ее суть? — Какое-то время я увлекался боевыми искусствами. В их основе, как известно, существует система поясов. Второй фактор — «звездность» в гостиничном бизнесе. Это и стало отправной точкой — я понял, что с продавцами можно сделать то же самое, родилась идея создания уровней в обучении с постепенным увеличением сложности. То есть это система пятизвездочных продаж, по которой любой продавец-любитель может дойти до профессионала.
— У вас большой опыт работы в кризисных ситуациях. Как вы оцениваете нынешнюю экономическую обстановку? — В самих кризисах нет ничего страшного. В экономике регулярно происходят спады и взлеты. Но сейчас в мире наблюдаются кардинальные перемены, появляются новые технологии, мы живем в условиях глобализации. Если посмотреть только с позиции России, кризис обеспечили не только падающие цены на нефть, но и конфликт с Западом. В 2008 году был исключительно экономический кризис, сейчас он экономически-политически-социальный. Лично меня это тоже касается, поскольку я являюсь резидентом России, живу здесь долгие годы, моя жена — русская. Практически я уже русифицирован.
— Как вы видите дальнейшее развитие событий? —Мы переживем этот кризис. Так же, как и зиму. Я бывал в Якутии, когда там минус 50 — это страшный дубак. Но и там зима заканчивается, наступает лето, и мы забываем, что могут быть лютые морозы, потому что светит солнце. Будем считать, что сейчас мы находимся в условиях суровой зимы. Существуют два типа проблем. Одни решаемые, другие — нет. Если ничего не можешь сделать, зачем тратить на это время? Все, что нам сейчас нужно, — переждать и сфокусироваться на том, что мы способны делать в этих условиях. Я, например, никак не могу повлиять на стоимость нефти и на ситуацию, связанную с Украиной, но я могу заниматься поиском клиентов для нашего бизнеса, улучшать отношения с существующими и заниматься своими делами. Главное — не прекращать быть креативным, использовать ситуацию с умом, как в шахматной партии. Сейчас, как никогда, действуют закон джунглей и принцип «выживет умнейший».
— Если вы уже русифицированы, должны знать еще один принцип, который действует в России: нас бьют, а мы крепчаем… — Однозначно. Нынешний конфликт с Западом сделает Россию намного сильнее. Стремительно начнет развиваться малый бизнес, усилится производство, здесь больше не будут полагаться на импорт в той степени, как это было раньше. В России столько возможностей и людей! Мы по роду своей деятельности встречаемся с огромным количеством феноменальных российских предпринимателей, с точки зрения изобретательности и креатива им просто нет цены.
«C точки зрения изобретательности и креатива российским бизнесменам просто нет цены»
— Насколько форма правления государства, будь то конституционная монархия, как у вас на родине, или президентская форма в странах, где вы работаете, влияет на специфику ведения бизнеса? — Я не замечал большой разницы, если честно. Самое лучшее для любой страны — это стабильность, неважно, чем она обеспечена, какой именно формой правления.
— Россия — большая страна, вы были в разных регионах, влияет ли менталитет на ведение дел? — Я, скорее, разделяю не регионы, а города. В больших городах одно поведение, в малых — другое. В Нью-Йорке, например, люди более агрессивные, динамичные, похожие на москвичей. В Техасе спокойная и размеренная жизнь, и люди такие же. Есть другая проблема — люди с хорошим образованием считают, что они все знают и им ничего больше не нужно.
— Охарактеризуйте Калининград. — Калининград это Калининград. Во всем мире существует только один Калининград. И он действительно уникален. Это вроде Россия, но почти что Запад. Это оказывает влияние и на людей. Я уверен, что экономически мы ближе к Европе, чем к Азии, там все-таки другой рынок. Все наладится, нефть подорожает и будет стоить 100 долларов за баррель. И однажды соотношение валюты будет таким: десять долларов к одному рублю.
Организатор семинаров, которые провел Майкл Бэнг для руководителей и продавцов в Калининграде: международная консалтинговая группа «Намерение».
Финансовый тренер Елена Иванова провела собственное исследование ипотечных угроз для покупателей, банка, девелопера и других участников процесса
Авторская колонка
Начну со статистики. В СМИ единодушно указывают на рост просроченной задолженности по ипотеке в 2014-2015 годах, а вот цифры противоречивы. На основании iarex.ru, top.rbc.ru и dengi.utro.ru в первом полугодии 2014 года просрочка составила 62,2 млрд рублей, но в первом квартале 2015 года этот показатель колеблется от 30,1 млрд руб. до 48 млрд руб. Абсурдно получается, хотя ссылки идут на данные ЦБ.
Я ужасная зануда, когда дело касается качества и достоверности данных. Если нет правды в цифрах, что говорить про текстовые выкладки? На основании мнений можно получить очередное мнение, но невозможно понять тренд. Поэтому после критического анализа множества статей мне захотелось провести свое небольшое исследование ипотечного рынка и составить собственное мнение. Я опросила своих знакомых, которые приобретали жилье в ипотеку, побывала у банкиров, застройщиков, в агентстве по недвижимости и даже на производстве стройматериалов. Вот вам пять историй и оговорка: это пересказ неофициальных бесед. Все мои источники пожелали остаться неназванными.
История покупателя. Молодая семья решила приобрести собственное жилье. Просканировали рынок новостроек, и оказалось: ипотеку с хорошими условиями можно получить у тех банков, что не сотрудничают с нужным застройщиком. Мой знакомый, по совместительству преуспевающий руководитель отдела продаж, оказался человеком предприимчивым. Самостоятельно аккредитовал застройщика в «удобном» банке. И вот положительное кредитное решение получено, сделка с квартирой близится к закрытию. Внезапно, в момент подписания бумаг, банк выдвигает дополнительное требование о поручителях. И все. Ипотечный договор не состоялся. Знаете, что сделал мой приятель? Пошел и без отрыва от основной работы устроился риэлтором сразу в три риэлторские конторы. Резюме: через месяц приобрел квартиру в старом фонде за наличный расчет по супервыгодной цене. Никакой ипотеки…
История банка. Органичное продолжение истории покупателя. Знаете, почему банк, который входит в ТОП-5 России, поступил так неэлегантно и в последний момент выдвинул требования о поручителях? Правильно, чтобы переложить риски на плечи заемщика и поручителей. Лучшие условия кредитования банк предоставляет под наиболее надежные сделки. Крупный банк аккредитует надежного застройщика. Надежный застройщик тот, кто получил свой участок земли на справедливых и законных основаниях. Проблема в том, что у нас при большом количестве застройщиков очень немногие имеют аккредитацию крупнейших банков. Банки прекрасно понимают, что в сделках с землей может присутствовать коррупционная составляющая и длинная цепочка. Это бомба замедленного действия. Одно из звеньев подкачает — беды не миновать всем. Может дойти до сноса дома, и тогда дольщик останется без жилья, а банк — с подмоченной репутацией.
Девелоперы просят о реструктуризации валютных кредитов. Сами банки прекрасно помнят кризис ликвидности на стыке 2014-2015 годов, когда ставки по депозитам даже у Сбербанка взлетели до 20+ процентов. Резюме: весь кредитный сектор съежился, 2015 год живем под девизом «сохраняй», ни о каком наращивании портфелей речи не идет. Вот и приходится делать аккредитацию разных застройщиков, а потом минимизировать риски.
История девелопера. Опережающими темпами достраиваются объекты высокой степени готовности, но притормаживается освоение тех, что далеки от финишной прямой. Активно работает схема, которая хорошо известна всем, кроме среднестатистического покупателя жилья. Например, девелопер «Х» с отличной репутацией открывает ООО «Лютик», и это ООО строит очередной объект. Официально «Лютик» не имеет ничего общего с «Х», и никто не ассоциирует его с узнаваемым брендом. Объект сдан и продан, «Лютик» безвозвратно увядает. «Х» живет дальше припеваючи, сняв свою маржу, и дольщики, в случае чего, претензиями по качеству строительства не докучают — некому предъявить. Уж если кто и знает о делах «Х» больше других, так это банки. Резюме: чем большим количеством банков аккредитован застройщик, тем прочнее его репутация.
И еще. Аналитики предрекают кризис в 2017 году: темпы строительства будут снижаться, а сроки сдачи — переноситься. Девелоперам придется втянуть голову в плечи и приготовиться к удару о дно. Оживление наступит только к 2019 году.
История производителя стройматериалов. Продажа недвижимости в конце 2014 года была активной, а производители стройматериалов снижали цены. Например, кирпичные заводы по всей России предлагали минус 10 % от прайса. Калининградские производственники бодрятся в ожидании чуда 2018 года и рисуют прогнозы бурно растущих продаж. Резюме: «Где наша не пропадала!»
История государства. Государство пытается удержать банковский рынок программой долгосрочного жилищного кредитования. Она касается только тех квартир, которые реализует застройщик. Суть: банк получает свою процентную ставку в полной мере из двух источников — от заемщика и государства. Помните, как с автокредитом? В договоре 11,3 %, реально платишь 4 %, разницу банку компенсирует государство.
Интересы тех, кто получил несколько лет назад валютную ипотеку, а теперь не в состоянии ее выплачивать, тоже пытаются «поддержать». Государство рекомендует банкам реструктурировать валютные кредиты под текущий курс и ставку порядка 13 % или просто увеличение срока выплаты кредитов для снижения ежемесячного платежа. Резюме: ребята, выкручивайтесь сами.
Конечно, все указанные участники процесса взаимозависимы, но… Банки никогда не упустят свою выгоду и вряд ли реструктуризируют валютную ипотеку. Государство предлагает механизм оживления ипотечного рынка. Уже в начале марта некоторые лидеры банковского рынка начали принимать заявки на ипотечные кредиты с господдержкой. В СМИ проскользнула информация, будто покупатели ринулись за дешевыми — в 12 % — кредитами и подали заявок по всей России на 1 млрд руб. Безопасники калининградского филиала одного из ведущих банков прочли информацию в сети и на следующий день явились к кредитчикам, чтобы лично оценить объем предстоящей работы. По всей группе насчитали 15 заявок на несколько миллионов. То есть про миллиард кто-то явно загнул. Крупные застройщики Калининграда со своей стороны подтверждают, что волшебства не происходит. Наибольший интерес сейчас к загородным недорогим квартирам от тех, кому действительно хочется приобрести жилье для себя.
Никто не использует ипотеку как инструмент сохранения денег. Все, кто мог, сделали это в конце прошлого года. Теперь дрожат: в Калининградской области наблюдается уверенный рост безработицы, а ипотека для многих определяет бюджет на долгие годы. От кредитов отказываются не из-за процентных ставок — 12 % даже ниже, чем до кризиса. Нежелание брать взаймы происходит, скорее, от неуверенности, что удастся сохранить рабочее место.
Но знаете, что для меня самое загадочное во всей этой катавасии? Ценник на вторичном рынке жилья не откатился даже до уровня октября 2014 года. Неужели в России действительно невозможен реальный обвал цен на недвижимость?
Представители строительной отрасли обсудили новые экономические условия и поправки в законодательстве
ВОСТРИЛОВА: Как складывается ситуация на рынке жилой недвижимости в новых экономических условиях?
КАЛИНИН: В конце 2014 года застройщики, которые не останавливали продажу на почве колебаний курса рубля, ощутили увеличение продаж и продали даже то, что долго не продавалось. В первом квартале произошло снижение продаж. Провал, думаю, можно объяснить тем, что не работала государственная программа поддержки ипотеки. Сейчас она заработала, и застройщики аккредитовали объекты по новой системе. Однако продажи идут медленно. Возможно, это связано с новыми условиями ипотечного кредитования: банки не выносят положительных решений по заявкам с запросом от дольщиков более 3 миллионов рублей. Сейчас работает долевое участие по военной ипотеке, но под нее банки аккредитуют объекты с готовностью более 80 процентов. Процесс аккредитации застройщика занимает более двух месяцев — не так много объектов, готовых к работе по этой программе. Останавливает и то, что государство уменьшило стоимость военных сертификатов. Вместо 3,6-3,8 миллиона рублей сейчас 2,9 миллиона. Многие хотят доплачивать, но тогда ставка составляет в среднем 24 процента. На таких условиях тяжело продавать жилье.
С точки зрения выдачи кредитов бизнесу картина невеселая. Многие застройщики работают по ранее выданным ссудам, некоторые банки не изменили условия во время скачка валюты и фактически поддержали строительную отрасль. Но таких мало, в основном действовали драконовские требования, некоторые банки, в том числе государственные, повышали ставки в декабре на 5-6 пунктов. Если ситуация продолжит развиваться в том же ключе, думаю, рынок сожмется. Но есть надежда, что этого не произойдет.
ВОСТРИЛОВА: Похоже, что многие тенденции связаны именно с работой банков. Как ситуация выглядит с этой стороны?
ДАНИЛОВ: По статистике 2014 года продажи с привлечением ипотеки составляли около 50 процентов. Когда ставки пошли вверх, объемы ипотеки сократились. С недавним появлением ипотеки, субсидированной государством, показатели постепенно пошли вверх. Пока нет официальных данных за 2015 год. Сбербанком и ВТБ 24 озвучены цифры по всей стране, и они выглядят достаточно оптимистично. Но надо понимать, что это статистика по России, при внимательном рассмотрении она может оказаться не столь радужной. Интуитивно пока понятно, что большого всплеска нет. Если говорить об ипотечных продуктах без субсидирования, то любой банковский сотрудник оценивает эти ставки как слишком высокие. Ежемесячный платеж становится чересчур дорогим для большинства семейных бюджетов.
ВОСТРИЛОВА: А если говорить о кредитовании застройщиков, Филиал «Европейский» пересматривал условия по ранее выданным кредитам?
ДАНИЛОВ: С определенными потерями для себя мы приняли решение не вносить изменения в процентные ставки по ранее выданным кредитам. Мы посчитали, что это будет правильно для долгосрочных отношений с клиентами. Сейчас все ждут 30 апреля, когда рассмотрят вопрос об учетной ставке ЦБ. Некоторые эксперты прогнозируют снижение на 3 процента. Мы думаем, что такого резкого снижения не будет, максимум она изменится на 1-2 процента. Тренд на снижение был задан Алексеем Улюкаевым, когда он высказался о том, что правительство планирует увидеть ставку в 9 процентов к концу 2016 года.
ВОСТРИЛОВА: Прошлый год был успешным в строительной сфере — больше миллиона квадратных метров жилья построено. В этом году планируется ввести в эксплуатацию почти полмиллиона. Насколько эти планы реальны в новых условиях?
КРУПИН: Действительно, динамика ввода жилья в эксплуатацию положительная — и в 2014 году, и в первом полугодии 2015 года. Сейчас многие застройщики обращаются за продлением разрешения на строительство и увеличивают срок работ. На первое января 2015 года выдано разрешений на строительство 600 тысяч квадратных метров сроком до конца года. После корректировок этот показатель составляет 575 тысяч квадратных метров. У нас есть запас, думаю, на плановые показатели мы выйдем.
ВОСТРИЛОВА: С уменьшением объема продаж нагрузка на застройщиков легла серьезная. Как вы себя чувствуете в новых условиях?
БАБАЯНЦ: Даже при наличии социальной ипотеки спроса на недвижимость практически нет. Считаю, это вызвано скрытой безработицей и падением уровня жизни. Для многих даже ставка в 10 процентов стала неподъемной.
ЕГОРОВ: В целом ситуация складывается на уровне первого квартала прошлого года. Мы считаем, что рынок будет сжиматься и произойдет локализация спроса на самых привлекательных объектах, которые предлагают адекватное сочетание цены и качества. Основная опасность, по опыту кризиса 2008 года, заключается в возможном демпинге цен со стороны некоторых застройщиков, что формирует у покупателя ожидание падения цен. Это опасно для рынка провалом спроса.
МАКАРОВ: Ситуация стабилизировалась, и можно делать прогнозы. Спрос падает, а значит, конкуренция будет усиливаться. Рентабельность снизилась, дальше придется снижать себестоимость и предъявлять большие требования к качеству. Застройщики будут конкурировать предложением более комфортных условий. В Калининграде сложился пул застройщиков, которые могут позволить себе работать на рынке без покупателей. Это одна из причин, почему мы идем ровно и паники среди строителей нет. Наличие собственных оборотных средств позволяет держать объемы строительства. Для застройщиков главное, чтобы правила часто не менялись.
ВОСТРИЛОВА: Насколько известно, внесены изменения в Жилищный и Градостроительный кодекс. Как это отразится на отрасли?
БОРОВСКАЯ: Встает под вопрос, прежде всего, комплексное освоение территорий. Комплексная застройка может исчезнуть.
КРУПИН: В предыдущих редакциях градостроительное законодательство подразумевало при строительстве группы домов совместное использование элементов благоустройства: коммуникаций, детских, спортивных площадок, парковок. Дома вводятся в эксплуатацию поэтапно — и пока в последнем доме не зарегистрировался последний дольщик, земля находится в залоге. При этом, согласно тонкостям налогового законодательства, первые объекты не полностью облагались налогами, пока последний дом не сдан. Государство решило эту проблему урегулировать. Теперь при вводе каждого объекта государство просит образовывать земельный участок, чтобы возник объект налогообложения. Соответственно, все благоустройство для каждого дома должно находиться в границах этого участка.
КАЛИНИН: Это лишь вершина айсберга. Если мы говорим о комплексном освоении пяти и более домов, то возникает вопрос об общих проездах, детских площадках. Как это делить между домами? Все сети при комплексном освоении территорий строятся на этапе первого и второго дома. Земли уже проданы муниципалитетом под комплексную застройку, и как теперь — при новых нормах — вводить жилье в эксплуатацию?
КРУПИН: Кроме того, ужесточились требования земельного законодательства. Приобретение земли в собственность для строительства многоквартирных домов не допускается на аукционах с первого марта этого года. Возможна только аренда на 3 года без права продления. Если проект не реализован за это время, муниципалитет имеет право произвести оценку и выставить недострой на продажу. Застройщики должны быть к этому готовы.
Изменилась форма разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. Если раньше эти формы укладывались в одну страницу, то сейчас пять — с максимальным количеством информации об объекте. Чем это грозит? Часто в процессе стройки объект модернизируется, в него вносятся изменения. Теперь, чтобы это сделать, необходимо вносить изменения в огромное количество документации. Что может занять больше времени, чем само строительство. Может получиться так, что объект готов к вводу, но документы надо еще оформлять.
ДАНИЛОВ: Вы сейчас перечислили набор классических рисков. Именно поэтому банки заняли осторожную позицию.
БАБАЯНЦ: Поэтому большинство компаний строят, привлекая дольщиков. У кого-то есть поддержка в банках, у кого-то нет. Во всем мире есть проектное финансирование. Но вы попробуйте взять кредит в нашем банке — ставки неподъемные. Поэтому застройщики демпингуют, чтобы стройка не остановилась. Но она рано или поздно остановится, и мы попадем в ситуацию 2008 года.
ДАНИЛОВ: Банки сами не рады, когда портфель не растет и его качество не улучшается. Мы тоже ждем уменьшения ставок, чтобы позволить себе по реальным для бизнеса ставкам вкладывать деньги в экономику.
ВОСТРИЛОВА: Что в итоге получит покупатель?
КАЛИНИН: Сегодня покупатель увидел повышение цен в рублях на 10-12 процентов. Если волатильность рынка останется в пределах 50-60 рублей за доллар, то цены будут держаться в этом диапазоне. С учетом возможностей застройщиков и банков, не думаю, что есть вероятность остановить цены. Господдержка, безусловно, поможет улучшить ситуацию. Покупатели привыкнут к новым условиям. Многие строительные компании перестали предоставлять рассрочки, чтобы снять с себя финансовые риски, они отправляют покупателей в банк. Все крупные застройщики аккредитованы в банках и готовы работать с ипотекой.
БОРОВСКАЯ: Неизбежно повысится качество жилья. Мы увидим формирование нового класса продаваемых квартир, застройщики станут более чувствительны к запросам покупателей.
ВОСТРИЛОВА: Поправки в законодательство, обязывающие застройщика страховать объект или каждый договор долевого участия, смогут решить проблему недостроенных объектов?
БОРОВСКАЯ: Сегодня катастрофически мало организаций, которые берут в работу этот продукт. По России есть несколько случаев, когда произвелись выплаты. И этот прецедент привел к тому, что риски у страховых компаний увеличились. Зачастую у страховой компании есть лицензия, но продукт не работает.
КАЛИНИН: Страховщики предлагают ставки от 0,3 до 1,8 %. Такой разброс говорит о том, что это бизнес по принципу «кто дороже, продаст бумагу». Подобное страхование не гарантирует дольщику возврат денежных средств. Более конкретные выводы пока сделать невозможно.
ВОСТРИЛОВА: Вы все прогнозируете сжатие рынка. Скорректировали планы?
МАКАРОВ: Этот год начался с ручного управления. Ситуация нестабильная, но это не означает, что мы прекратили работу на перспективу.
КАЛИНИН: Многие застройщики доводят проект до стадии разрешения на строительство, а потом уже принимают окончательное решение, соотнося его с финансовыми возможностями. Все начатые в 2013-2014 году объекты достраиваются. Корректируются только сроки ввода в эксплуатацию. Тот, кто выбрал стратегию привлечения дольщиков, обязан трезво взвешивать ситуацию, увеличивая степень вложения собственных средств. Я думаю, что у нас достаточно застройщиков, которые могут себе это позволить.
При поддержке Союза строителей Калининградской области
В прошлом году в Калининградской области введено в эксплуатацию рекордное количество жилья. Однако валютная нервотрепка конца 2014 года разрушила представления о стабильности рынка недвижимости. Что происходит сейчас?
Как отмечают эксперты, первая половина 2014 года прошла относительно спокойно. Немного поднимались цены на объекты, близкие к готовности, но это — обычное явление. Чем ближе сдача, тем дороже цена. Во второй половине 2014 года — в ситуации валютных колебаний — цены стали расти. “Одни застройщики брали тайм-аут и снимали объекты с продажи, не понимая, как прогнозировать рынок, — комментирует ситуацию Марина Машканова, директор Консалтингового Центра Новостроек компании «Инвент». — Другие застройщики повышали цены, причем это повышение происходило едва ли не каждый день. По мере роста валюты тут же пропорционально пересчитывалась цена. При этом люди продолжали скупать недвижимость, опасаясь потери накоплений, и вкладывали деньги даже в те объекты, которые им были не нужны. Покупатели образумились только в середине декабря. Баснословный курс евро предполагал, что такие квартиры уже неликвидны, и покупки прекратились«.
По словам Татьяны Таранцовой, заместителя директора компании «Клипер Недвижимость», с началом нового года этот период закончился. За последние три месяца застройщики снизили стоимость на сумму от 2 до 5 тысяч рублей за квадратный метр. Эксперты уверены, что подобная тенденция сохранится.
Кроме того, в начале второго квартала 2015 года наступил долгожданный прогресс с ипотекой. “Государственная программа позволяет приобрести недвижимость по ставке 11-12 %. До нового года средняя ставка была 13-15 %, а на конец декабря — уже 19 %. Горожане просто прекратили брать ипотеку. Мы надеемся, что комфортная ставка в 11-12 % по ипотеке сохранится до конца года«, — говорит Марина Машканова.
В связи с кризисом застройщики не прекратили строительство ни одного объекта, в котором начались продажи квартир. «Возможно, остановлены проекты, по которым не было заключено ни одного договора участия, — говорит Татьяна Таранцова».
На вторичном рынке ситуация похожая. «Цены на вторичном и первичном рынке взаимосвязаны. Чаще всего продают жилье во вторичном фонде, когда хотят улучшить жилищные условия и купить новую квартиру, — говорит Оксана Балукова, руководитель департамента жилой недвижимости ООО «Инвент». — Перед Новым годом стоимость квартир в новостройках сильно возросла, соответственно, росли цены и на «вторичку». Но этот период прошел. Первичный фонд после валютных потрясений более-менее стабилизировался. Соответственно, и на вторичном рынке мы видим похожую ситуацию. Перед Новым годом цены на недвижимость в целом поднимались, но в то же самое время ушли с рынка те объекты, которые до этого продавались долго из-за своей высокой стоимости. Рынок поднялся до их уровня. Сейчас идет обратный процесс. Большинство из тех, кто поднял цены в конце 2014 года, готовы их снижать».
На рынке вторичной недвижимости самый активный покупатель чаще всего мигрант. «В прошлом году к нам приехали около 5 000 мигрантов, которые хотят сразу воспользоваться жильем и не имеют возможности ждать, пока закончится строительство, — говорит Таранцова. — В целом на вторичном рынке жилья спрос сохранился на уровне марта-апреля прошлого года. Традиционно в первый год кризиса рынок предлагает минимальные цены. Сейчас хорошее предложение на крупногабаритное жилье вторичного фонда. Мы проводим много таких сделок. Как никогда, уместен торг. Сегодня продавцы стали сговорчивее».
В целом эксперты оптимистично оценивают ближайшее будущее рынка. «По итогам первого квартала спрос упал на 40 % по сравнению с 2014 годом, а по сравнению с 2013 годом — на 27 %. Рынок держится пока за счет различных госпрограмм. Немного появилась активность после введения ипотечных программ с господдержкой. Скачок стоимости рубля также играет роль, потому что его укрепление в апреле дало обратный эффект, т. е. отказ от сделок у людей, которые имели средства в валюте. И с новым курсом им перестало хватать денежных средств. В реальности сейчас сделки идут, которые в связке, то есть продать свое и купить практически за эту сумму квартиру чуть лучше. Нельзя сказать, что наступила стагнация. Просто рынок немного успокоился. Негативных прогнозов мы не делаем», — говорит Балукова.
Коммерческая недвижимость Олег Перевалов, генеральный директор «Клипер Недвижимость»: — Шоковое падение началось с января прошлого года, потому что это классический инвестиционный рынок, который встал в 2014 году. Инвесторы до сих пор ждут определенности, которая не наступает. В целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости начала усложняться более года назад в условиях политической напряженности.
Продаж в коммерческом сегменте стало меньше. Существующих площадей вполне хватает, однако продолжается стабильный приток новых помещений.
Ставки аренды коммерческой недвижимости упали до 30 % (в рублях). Ставок в валютном эквиваленте почти не осталось. Но даже в таких условиях спрос небольшой. Помещения ищут в основном те, кто не смог договориться с предыдущим собственником о пересмотре условий договора, или немногие новые проекты. Собственники помещений сегодня легко идут на уступки, регулируют ставки, некоторые перестали просить вносить депозиты в размере ежемесячной арендной платы.
Как холдинг «Модуль-Стройград», возглавляемый Евгением Верхолазом, справляется с новыми условиями рынка и на каких принципах теперь строит свою работу
Холдинг «Модуль-Стройград» — один из лидеров строительного рынка Калининграда. Устойчивое положение на рынке помогла занять удачная реализация флагманского проекта — жилого комплекса «Балтийская радуга» в Балтийском — сейчас Московском — районе Калининграда. До начала строительства масштабного жилого квартала, состоящего из девяти многоквартирных домов, — а это более 120 тысяч квадратных метров жилья, — компанией были построены несколько многоэтажных домов и комплексов.
Завершается строительство детского сада на Аксакова по федеральной целевой программе
«Балтийская радуга» — первый проект подобного масштаба, своеобразный “город в городе«, — был задуман Евгением Верхолазом и его командой в 2010 году. Помимо строительства жилых домов компания позаботилась об инфраструктуре и привлекла партнеров. «Просто строить жилые комплексы сегодня уже не актуально. Жителям нужно предложить вместе с квартирой все необходимое для жизни, иначе проект вряд ли можно назвать современным и комфортным, — комментирует Евгений Владимирович. — Сейчас проект „Балтийская радуга“ на улицах Беговой и Минусинской полностью завершен. Там работает универмаг, кафе, детские и развлекательные центры».
Традиционно совещания в компании «Модуль-Стройград» проходят ежедневно в 7.30 утра. Евгений Верхолаз всегда ведет их лично
Своеобразным продолжением комплекса стало строительство жилого квартала «Кристалл», тоже расположенного на улице Минусинской. Компания по-прежнему работает в Московском районе и в этом году начала строительство жилого комплекса «Орбита», по масштабам сравнимого с «Балтийской радугой».
Улица Кутаисская. В 2014 году «Модуль-Стройград» начал строительство нового комплекса «Глория». Первый дом построен, ведутся отделочные работы
В 2012 году произошла диверсификация бизнеса — холдинг «Модуль-Стройград» стал участником Федеральной целевой программы и закончил строительство двух детских садов. В 2015 году начали строить еще два.
«Кроме того, мы продолжаем участвовать в программе “Ветхое и аварийное жилье«, — говорит Евгений Верхолаз. — Для этой программы переселения в малоэтажном квартале «Художественный» построено четыре трехэтажных дома, заканчивается строительство еще двух».
Выездное совещание с председателем городского Совета Андреем Кропоткиным на Нижнем озере в Калининграде
«Модуль-Стройград» взял на себя обязательства поэтапно строить и сдавать дома по государственным и муниципальным программам в течение пяти лет. В результате компания на 50 процентов занята выполнением госзаказов и еще на половину — строительством многоквартирных домов.
По словам генерального директора холдинга Евгения Верхолаза, экономические потрясения конца 2014 года компании не коснулись: «У нас нет кредитов, дольщиков мы привлекаем только на этапе 80‑процентной готовности объекта — строим на собственные средства. Так как 70 процентов использованных при строительстве материалов — отечественные, то и колебания валютных курсов нас почти не затронули. Учитывая общую тенденцию на понижение цен, думаю, в мае мы будем продавать квадратный метр дешевле на 2 000 рублей».
Здесь планируется реконструкция и комплексное благоустройство территории
В связи с расширением деятельности изменилась и структура компании. В холдинг «Модуль-Стройград» входит несколько компаний, каждая из которых отвечает за конкретный объект строительства. Для реализации каждого проекта создается отдельное подразделение, которое будет им заниматься, — с директором, бухгалтером, командой проектировщиков и строительными бригадами. Этот порядок касается как коммерческих проектов, так и социальных. Средний и высший менеджмент холдинга насчитывает около 150 человек. Кроме того, в его структуре существует компания, которая занимается строительным оборудованием. При строительстве объектов «Модуль-Стройград» использует собственную технику. Даже каменщики — их более 150 человек — работают в штате. Фасадами домов занимается собственная бригада.
Один из главных принципов компании — выполнение максимального количества работ своими силами. Такая система помогает максимально выдерживать уровень качества. Реализовывать квартиры холдинг предпочитает через отдел продаж, который работает со всеми объектами, которые строит «Модуль-Стройград». Все управленческие рычаги — у генерального директора Евгения Верхолаза.
Социальные и благотворительные проекты, по его мнению, обязательно должны сопутствовать большому бизнесу. «Сегодня, как никогда, важно уделять внимание социальным вопросам, — говорит депутат городского Совета Евгений Верхолаз. — В моей семье было принято заботиться не только о своих близких. Отец научил меня быть честным, щедрым, помогать окружающим. Я благодарен ему за все, что он вложил в меня. Поэтому моя компания занимается благотворительностью и не боится участвовать в социальных проектах».
Евгений Верхолаз с отцом Владимиром Тимофеевичем
В декабре 2014 года было завершено строительство приходского дома храма во имя святых Иоакима и Анны в поселке Большое Исаково. Дом построен всего за год благодаря участию Евгения Верхолаза. В декабре прошлого года храм посетил Патриарх Кирилл и благословил его создателей на добрые богоугодные дела. Сейчас храм принимает прихожан, в нем работает приходская школа для детей.
Визит Патриарха Кирилла в храм Иоакима и Анны в Большом Исаково
Евгений Верхолаз оказывает помощь ветеранам Великой Отечественной войны. В этом году он вручил юбилейные медали к 70-летию Великой Победы ветеранам, проживающим на территории его депутатского округа.
Вручение юбилейных медалей ветеранам ВОВ
«Я активно работаю в комиссиях городского Совета депутатов, — говорит Евгений Верхолаз. — Мы готовим новые проекты. 27 апреля вместе с Андреем Кропоткиным, председателем горсовета Калининграда, мы посмотрели окрестности Нижнего пруда, обсудили план благоустройства территории, концепцию реконструкции. За основу взяли проект Верхнего озера. Я бы хотел видеть здесь детские площадки, беговые, велосипедные, пешеходные дорожки».
Подпишитесь на рассылку журнала «Королевские ворота»
Если вы хотите получать от нас письма два раза в месяц, заполните короткую форму
