Рынок недвижимости в 2016 году продемонстрировал стагнацию по сравнению с показателями прошлых лет. Как отреагировали застройщики и каковы главные тренды на рынке, обсудили участники круглого стола «Рынок недвижимости 2016. Итоги года», организованного РБК-Калининград
Снижение показателей ввода жилья в 2016 году эксперты рынка связывают с макроэкономическими изменениями и большим предложением на рынке. По словам генерального директора компании «КалининградСтройИнвест» Валерия Макарова, рынок перегрет из-за падения реальных доходов населения в течение последних трех лет. По оценке застройщика, за последние два года объемы продаж жилья падают на 20 процентов в год. Медленный рост населения Калининграда тоже не позволяет продавать больше:
Александр Ярошенко
У нас разработан новый генплан Калининграда до 2035 года из расчета обеспеченности 35 квадратных метров на человека. Если мы будем строить такими темпами — по 1 миллиону квадратных метров в год, тогда возникнет вопрос: сколько калининградец способен иметь жилья?
(Калининградская область выглядит неплохо и сейчас — обеспеченность ее жителей жильем составляет 30 кв. метров на человека, в целом по стране за 10 лет размер жилплощади вырос незначительно — с 21 до 24 кв. метров на человека. «Плановой» мечтой являются 35 кв.метров жилья на одного жителя страны. — Ред.)
Если население Калининграда не будет увеличиваться, отрасль при таких показателях упрется в потолок. В последние годы от 30 до 50 процентов продаж квартир приходится на иногородних покупателей. И этот тренд продолжает оставаться доминирующим.
Все это создает «накопительный эффект», — добавляет врио вице-премьера регионального правительства Гарри Гольдман. По его оценкам, сейчас на рынке около 500 тысяч «квадратов» непроданного жилья. В том, что отрасль в 2016 году не достигла результатов прошлых лет, нет ничего страшного. В следующем году все может быть по-другому, считает президент группы компаний «Мегаполис» Евгений Морозов. Более того — застройщики сами откладывают ввод жилья, чтобы скорректировать спрос и предложение на недвижимость, говорит застройщик. Но дальнейшие перспективы зависят в основном от покупательского спроса.
Евгений Морозов, Евгений Афанасьев
Вкладываться в комфорт
Главная тенденция на рынке недвижимости — создание благоприятной инфраструктуры и благоустройства. Застройщики конкурируют не квадратными метрами, а уровнем комфорта, независимо от того, с каким классом жилья работают. На конкурентном рынке на первый план выходит даже не формат жилья, а качество инфраструктуры — благоустройство территории, наличие парковки, детских и спортивных площадок. Рядом с жилым комплексом потребитель уже хочет видеть хорошие дороги, детские сады, школы, магазины и развлекательные центры.
Выигрывает тот, кто не гонится за квадратными метрами, а понижает маржинальность и вкладывает средства в комфорт, — говорит Валерий Макаров.
Валерий Макаров
Времена высокой маржинальности прошли, сейчас все застройщики занимаются оптимизацией затрат. Но этот процесс может продолжаться только до какого-то предела, необходим поиск новых технологических, проектных решений, — говорит Евгений Афанасьев, директор компании «Ремжилстрой».
Генеральный директор компании «АвангардИнвестПроект», застройщик комплекса «Цветной бульвар» Александр Ярошенко вспоминает, как его отговаривали не уходить в сегмент комфортного жилья, не вкладывать большие средства в инфраструктуру. Сейчас доходность бизнеса стабилизировалась и компания даже подняла стоимость квадратного метра. В 2014 году «Цветной бульвар» имел одни из самых высоких показателей продаж в Калининградской области, в 2016 году удалось улучшить собственные показатели двухлетней давности. Чтобы повысить привлекательность своих объектов, девелоперы даже ремонтируют фасады соседних домов: чтобы вид из квартир в «Цветном бульваре» становился лучше.
При качественном проекте спад продаж не будет таким большим, уверен Гарри Гольдман. Для этого власти готовы предлагать застройщикам большие участки для комплексного освоения с учетом строительства социальной инфраструктуры.
В Калининграде есть большие участки в 20 — 70 гектаров, все они будут выставлены на продажу и освоение в 2017 году, — заявил Гольдман.
Гарри Гольдман
По предварительным итогам 2016 года, введено 1,053 млн кв.м, в 2015 году — 1,2 млн кв.м
Вместе с банками
Еще один яркий тренд — снижение процентной ставки по ипотеке за счет застройщика, признается Евгений Морозов:
—Иногда нужно продавать квартиры с минимальной маржой, даже в ноль, чтобы регулировать спрос на рынке.
Снижение процентных ставок по ипотеке с 13,5 процента годовых в 2015 году до 12,3 — 12,6 процента в 2016 году привело к увеличению числа выданных кредитов, сообщил управляющий калининградским филиалом Сбербанка Сергей Шамков. В 2016 году банк выдал ипотечных кредитов больше, чем годом ранее. Не исключено, что в 2017 году эта тенденция продолжится, говорит Шамков.
Екатерина Вострилова, Сергей Юрьев
Фотографии Бока Су