Erid:2Vfnxvg1opL
Борису Бабаянцу — 75. В интервью Дарье Шевердяевой вспоминает, как стоял у истоков ипотеки в Калининграде, спасал дольщиков во время кризиса, достраивал самые проблемные объекты и подъёмным краном доставлял епископа к кресту для его освящения
— Борис Аршамович, давайте начнём с вашей семьи. В одном интервью 2010 года вы говорили, что ваша семья — это своего рода социальный срез Советского Союза: дедушка кузнец, отец — партийный работник, братья — военный разведчик, врач, инженер. Как вы думаете, насколько семейное наследие повлияло на ваш характер?
— Знаете, в семье было пятеро братьев, и для всех примером были отец и мать. Они работали без выходных, буквально день и ночь. Деды прошли Гражданскую войну, родители — Великую Отечественную. Воспитывала нас в основном бабушка. Настоящая крестьянка из Саратовской губернии, прожившая тяжёлую жизнь. Муж её погиб в отряде Чапаева. Когда штаб разгромили, она осталась одна с детьми и престарелыми родителями. Потом начался голод, родители умерли, и она увезла детей в Узбекистан, к своему двоюродному брату. Бабушка прожила трудную жизнь, но всё тепло и любовь отдавала нам. И, наверное, именно это — её доброта, забота, пусть и с лёгкой руганью, но всегда с любовью, — нас сформировала. Отец тоже был авторитетом, всегда хотелось, чтобы он нами гордился, старались не ударить в грязь лицом. Его очень уважали. Умер он рано, мне было 24 года. Помню, в 1986 году меня назначили управляющим трестом, и как только называл свою фамилию, люди спрашивали: «А вы не сын Аршама Аракеловича?» Это было приятно: прошло столько лет, а его помнили. Маму тоже все знали, она была стенографисткой. Никогда никому не отказывала в помощи. И до сих пор те, кто с ней работал, вспоминают её с теплотой.
— А каким было детство?
— Детство было, как у всех, босоногое. Постоянно на улице. Жили в доме с общим двором на 11 семей.
Окончил школу в 1967 году. Очень любил химию, неплохо знал математику и хотел поступать в Москве в Химико-технологический институт имени Менделеева. Но получилось так, что старшие братья разъехались, а я оставался. Они сказали: «Ты младший, ты должен быть с семьёй». В Самарканде как раз в 1966 году открыли Архитектурно-строительный институт. Я подумал: раз уж не получилось поехать в Москву, пойду строить. Сыграл роль и личный момент. Я тогда уже встречался со своей будущей женой. Тоже собиралась в Москву поступать. В итоге оба остались в Самарканде, я пошёл на факультет промышленно-гражданского строительства, а Натэлла, моя будущая супруга, на экономический. Между прочим, в этом году 55 лет как мы женаты! Институт был новый, но преподавательский состав — очень сильный. Например, преподавал профессор Гендель, один из разработчиков технологии передвижки зданий. С его помощью, кстати, выпрямляли наклонённые минареты в Самарканде. Учиться было интересно, втянулся сразу.
— В 29 лет вы стали начальником крупной строительной организации. Как у вас это получилось?
— Обычно. Был мастером, стал прорабом. В 1976 году назначили главным инженером управления, а в 1979-м — его начальником. Мы тогда строили промышленную зону Министерства водного хозяйства Узбекистана!
— Управление было большим?
— Да, крупное, сотни рабочих. В 1983 году меня вызвал министр и сказал, что хочет назначить руководителем промышленного объединения, которое мы построили. Шесть заводов, посёлок, детские сады, спецкомендатура — всё в нём. Я сначала отказался, но он настоял и, надо сказать, оказывал всяческую помощь в первый год руководства. А в 1986 году меня назначили управляющим областным строительным трестом «Самаркандводстрой» Минводхоза УзССР!
— А потом оказались в Сирии?
— Да, в марте 1990-го меня направили туда главным инженером по контракту на два с половиной года. Это было очень интересно: прекрасные люди, страна. Но за это время в СССР всё рухнуло — и материально, и морально. Деньги обесценились, ценности, в которые верили, развалились вместе со страной.
— Когда вы вернулись в Узбекистан, сложно было устроиться?
— Да, намекнули: «Руководящую должность не получишь». Поработал в корпорации «Самарканд». А потом, в конце 1992 года, друзья предложили создать фирму в Калининграде. Обсудили и решили, что поедем. Калининград сразу понравился.
— Чем именно?
— Напомнил мне Родину. Многонациональный город. После войны сюда съехались люди со всего Союза, здесь жили военные, студенты из разных республик. И отношение людей друг к другу особое, никто не делит «мы коренные, вы приезжие». Друзья помогли встать на ноги, так и началась наша калининградская история. Открыли совместное предприятие, продавали стройматериалы. Чисто строительная история — понять, чем здесь вообще можно заняться.
— В 1999 году появился Фонд жилищного строительства. Как он возник и какова его функция?
— Наша роль изначально была в развитии ипотечного кредитования в Калининградской области. В 1999 году, когда мы создали фонд, банки выдавали только потребительские кредиты на покупку жилья — это была не ипотека в классическом виде. Мне позвонил брат из Москвы, он тогда работал советником в одном из банков, и говорит: «Тут ребята рассказывают про ипотеку, про Саров». А Саров — это Арзамас-16, наукоград, они первыми начали продавать жильё с частичной рассрочкой: до 20% стоимости, на срок до 10–15 лет. Я подошёл к Сергею Бучельникову, он тогда был министром ЖКХ и строительства в администрации Калининградской области, и говорю: «Есть идея. Может, внедрим ипотеку в Калининграде?» Потом встретились с губернатором Леонидом Горбенко, он дал команду проработать вопрос. Мы поехали в Саров. Там нам показали, как устроена программа, и мы пошли по их пути — создали некоммерческую структуру. То есть были в этом вопросе первопроходцами. По такой схеме потом пошли Самара и ещё 16 городов.
— И сразу появились желающие взять кредит?
— Нет, конечно. Все считали, что мы чуть ли не мошенники. Пришлось идти в народ, вести открытую коммуникацию. По нашей просьбе Юрий Степанович Каджоян (бывший генеральный директор «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть». — Ред.) собирал коллективы на предприятиях, мы встречались, объясняли, что такое ипотека, как это работает. Потом ходили по крупным заводам, в университете собирали собрания. На примерах рассказывали, «с чем это едят». Поначалу ставки, конечно, были высокие — доходили до 15–17%. В 2004 году, например, мы за весь год выдали всего 7–8 кредитов. Хорошо, что с самого начала у нас выстроились очень хорошие отношения с руководством Калининградской области, мэрией, главами администраций. Это давало уверенность и поддержку.
— А с чиновниками вы в основном сами контактировали?
— В большинстве случаев — да, я лично. Поэтому даже когда менялись люди во власти, наша программа никогда не стопорилась, наоборот, только развивалась. Могла быть пауза, пока знакомишься с новым руководителем, но дальше дело шло. Интересно было, когда пришёл Георгий Валентинович Боос. У него ведь огромный опыт. Он был зампредом Госдумы, курировал жилищное строительство, все эти законы знал досконально, сам у истоков стоял. Первый раз вызывает меня и Бучельникова. Сидят министр финансов Ольга Матвеева, министр экономики Феликс Лапин. И Георгий Валентинович сразу начинает: «Почему вы не работаете по программе “Молодая семья”?» А программа эта тогда была, честно, странноватая: человек подаёт заявление в этом году, а попадёт в неё или нет, решают только в следующем. За это время цены на жильё уходят вверх, и кто будет ждать? Поэтому мы её почти не трогали. Я всё это ему рассказал. Он: «Не может быть!» Бучельников подтверждает. «Принесите закон». Мы сидим, напряжение, думаю, вдруг ошибся, подумает губернатор, что пришёл балбес… Сергей Олегович приносит документы. Георгий Валентинович читает, звонит в Москву, в Институт экономики города, всё при нас происходит: «Кто этот закон придумал?» В итоге говорит: «Нет, давайте сделаем свою программу. Сколько времени надо?». Так, буквально за пару недель всё разработали, согласовали, и в Калининградской области запустилась своя «Молодая семья». Программа действительно получилась неплохая, очень много семей смогли купить жильё с её помощью. Хороший старт был.
Если возвращаться к фонду, то в 2003 году к нам обратилось федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Наш фонд был единственным в регионе, с кем они могли работать. Мы подписали трёхстороннее соглашение с правительством Калининградской области и АИЖК и стали региональным оператором агентства, обязавшись работать только по их стандартам.
— В какой момент фонд стал помогать достраивать проблемные дома?
— В конце 2008-го, когда цены на жильё рухнули. Началась череда банкротств. Застройщики бросали дома, деньги дольщиков растворялись. В Калининграде сложилась тяжёлая ситуация, как и по всей стране. Георгий Валентинович собрал совещание, обсуждали, что делать. Решили привлекать кредитные ресурсы и направлять их на достройку проблемных объектов. Мы первыми в стране, насколько я знаю, пошли по такому пути. Сначала проводили анализ. Если деньги просто украли — туда не лезли. А если видели, что застройщик просто остался без средств, то помогали ему достраивать. Вместе реализовывали квартиры, возвращали банкам кредиты, и люди получали свои ключи. Так мы закрыли проблему примерно 1200 обманутых дольщиков.
— А почему вообще такая ситуация сложилась? Это было связано с кризисом?
— Да, в 2008 году случился кризис. Банки перестали финансировать стройку. До этого, в 2006–2007-м, цены на жильё росли бешено, все строили в эйфории. Потом рост остановился, цены на материалы пошли вверх, народ перестал покупать. А строили в основном за счёт денег дольщиков, будущих жильцов, собственных средств у застройщиков было мало. Мы тогда получили кредит, определили ряд домов и начали их достраивать.
— Самым известным стал дом «Вальдау»?
— Да, «Вальдау». Огромный дом на 10 этажей плюс «свечка» на 23. Никто не хотел браться. Застройщик успел получить часть денег по госгарантии, но они куда-то исчезли. Министр строительства Евгений Морозов и губернатор Николай Цуканов вызвали меня: «Давайте, берите на себя. Больше никто не возьмётся». Для нас это было непросто. Я понимал, что финансово мы в тупике. Объём свободных площадей не покрывал полностью возврат кредита, убытки были неизбежны. Но другого выхода не было. И там была не только жилплощадь. Рядом — спортивный комплекс. Изначально планировали сделать хоккейный стадион с мини-залом на 500 зрителей. Но люди начали писать Николаю Николаевичу: «В Калининграде нет зала для танцев, гимнастики, акробатики». И губернатор принял решение: хоккейная арена есть, давайте делать зал для детей. Пришлось всё переделывать.
— В 2017 году вы покидаете должность главы Фонда жилищного и социального строительства, который сами создавали и возглавляли 16 лет. Что было дальше? Как подошли к Союзу строителей?
— Фонд я покинул по собственному желанию — решил заняться фирмой, помогать сыну, он пошёл по моим стопам. Ушёл в мае, а в августе отмечали День строителя. Как обычно, собрались все строители, Валерий Михайлович Макаров (компания «Калининградстройинвест». — Ред.) спрашивает: «Чем занимаешься?» Я отвечаю: «У сына фирма, помогаю, строим». А он: «Давай возглавь Союз строителей». И тут ещё Борис Калинин (президент СКРОР «Союз строителей» и президент АНП «СРО «ССКО» — Ред.) и другие члены правления подхватили. Ну, в общем, так я и попал в союз, в 2018-м принял предложение. С тех пор и работаю.
— Чем в то время союз занимался и какие обязанности легли на вас?
— Я возглавил не Союз строителей, а Ассоциацию саморегулируемых организаций. К тому времени она продолжала формироваться. Раньше как было. Компания из Калининграда могла состоять в СРО хоть в Якутске. А в 2016-м вышел закон о том, что с 2017 года все организации должны были быть членами регионального СРО. Поэтому к нам пошёл поток. Когда я пришёл, начался рост, чем больше организаций, тем больше задач. Плюс новое законодательство о разделении компенсационного фонда, разные требования. Работа шла по закону о СРО, но объёмы резко увеличились, и мы должны были перестроить систему так, чтобы реально помогать нашим компаниям.
Например, у подрядчиков бывают проблемы с заказчиками, юридические споры. Мы начали оказывать правовую помощь. Или другой случай. Фирма сделала ремонт, пошли дожди, жильцов заливает. Они страдают, компания несёт убытки. Мы тогда внедрили систему страхования: приезжает страховой агент, оценивает ущерб, выплачивает компенсацию. И жильцы довольны, и фирма без дополнительных трат. Параллельно наладили отношения со всеми заказчиками и со всеми уровнями власти. Иначе никак. Организации работают по всей Калининградской области, а без нормального диалога совместные вопросы не решить. С правительством, с администрациями у нас всегда складывались хорошие контакты. А дальше начался бум. До 2020 года, а потом в период льготной ипотеки, строительство шло в гору, число участников СРО резко увеличилось — доходило до 820 организаций. Практически по всем вопросам, касающимся стройки в регионе, правительство приглашало нас к обсуждению. Совместно искали решения, готовили программы, вырабатывали меры поддержки. Так и выстраивали систему, которая помогала и компаниям, и отрасли в целом.
— На начало 2024 года в союзе состояло около 800 компаний, к 2025-му их осталось 770. Считается, что в основном вышли мелкие фирмы. Как вы оцениваете динамику и что движет этими переменами?
— Уходят в основном не потому, что им не нравится быть в СРО, а потому что просто закрываются. Сегодня в строительстве ситуация очень непростая, и мелким компаниям тяжело выполнять все требования. Например, по закону в штате должны быть как минимум два специалиста с опытом, стажем и состоящих в национальном реестре. Это высокооплачиваемые кадры. Для небольшой фирмы серьёзная нагрузка. Мы даже поднимали вопрос в Москве. Дайте маленьким компаниям возможность держать хотя бы одного специалиста. Но нам сказали жёстко: «Нет, это закон, менять не будем». Требования едины для всех.
Плюс с 2021 года материалы резко подорожали, возник дефицит рабочей силы, это повлеко за собой рост заработных плат. Крупный застройщик, который на жилье зарабатывает 40–50%, может поднять зарплату рабочим. А компания, сидящая на капремонте, ограничена сметой: что отторговала, за то и строит. А цены-то растут! Мигранты тоже стали уезжать. Курс доллара изменился, дома семьи кормить нужно. Всё это ударило именно по мелким подрядчикам. Есть ещё проблема с аукционами. Проект сделали в январе, конкурс прошёл в сентябре, за это время цены выросли на 10-15%. Организация выигрывает, а когда выходит на стройку, смета уже не бьётся. В результате задержки, споры с заказчиком, штрафы. Иногда штрафы превышают прибыль по контракту. Поэтому серьёзные компании на такие конкурсы уже не идут. Вот свежий пример: школа в Балтийске. Подрядчик выиграл тендер, аванс получил, но работы начал только через три месяца. В итоге к 1 сентября школа оказалась не готова. Таких случаев много. И это не только у нас. Что касается перспективы. Надо менять условия торгов, давать возможность корректировать смету при росте цен, иначе мелким компаниям просто не выжить.
— Логистика тоже добавляет проблем?
— Конечно. Калининград — регион особый, мы все это понимаем. В проект заложен материал с завода в России: пока довезут, пока паром, — три-четыре месяца в пути. Вот строили школу в Крылово для детей с особыми возможностями. Подрядчик всё делал честно, но материалы задерживались. И понятно, за день, когда они пришли, всё не построишь. У крупных компаний есть ресурсы. Могут подтянуть людей, работать в две смены, ускоряться. У маленьких такой возможности нет. Поэтому они и «сгорают» первыми, к сожалению.
— А какие стратегические инициативы и проекты сейчас реализует Союз строителей для поддержки отрасли?
— С 1 марта 2026 года вступают в силу изменения в законодательстве, повышают ответственность как СРО, так и самих членов. У многих компаний нет хорошего юридического сопровождения. Мы уже помогали нескольким фирмам в судах, выигрывали дела, и сейчас планируем развивать это направление системно. Создать возможность для организаций получать квалифицированную юридическую поддержку.
— А если говорить про более широкие инициативы?
— Считаю, что индивидуальное жилищное строительство надо развивать комплексно: с инженерными коммуникациями, дорогами, общественными зонами. Земли вокруг города хватает, и вместо разрозненных домиков должны появляться полноценные посёлки. Есть и другая важная тема — комплексное развитие территорий. Я как член Общественного совета при минграде вместе с коллегами предложил: нельзя отдавать землю кусками. Надо сразу исходить из возможностей коммуникаций и планировать застройку целиком. Возьмём остров Октябрьский. Там есть определённые мощности по электричеству, теплу, газу. Если подходить комплексно, можно сделать гармоничную застройку — часть жилья, часть коммерции, зелёные зоны. Но когда землю делят на маленькие участки, каждый застройщик выжимает максимум прибыли, и в итоге хаос. Мы уже говорили об этом и с архитекторами, они нас поддерживают. Надеюсь, нас услышат.
— В интервью 2010 года вы акцентировали внимание на том, что ваша сверхидея – рост строительства параллельно с ростом доходов. Прошло 15 лет. Что изменилось? Удалось ли приблизиться к этой цели?
— Понимаете, закрыть потребность в жилье — это не проблема. Застройщик, если даже имеет доход 40–50%, может спокойно отдать 10% квартир своим сотрудникам или по социальным программам. Раньше это было нормой. Строишь дом — до 10% отдаёшь в местный бюджет, а администрация распределяет квартиры. Потом всё перевели в деньги — за землю плати, за всё плати. А может, и не надо было брать деньги за землю? Можно было сказать: «Хочешь строить здесь дом? Хорошо, земля твоя, но ты отдаёшь 10–15% квартир городу». И все довольны.
— То есть вы предлагаете менять саму систему взаимоотношений между государством и застройщиком?
— Конечно. Например, по острову мы предлагали: корпорация должна делать единый проект как владелец земли и заказчик. А потом приглашать инвесторов: «Ты построишь это, отдашь столько квартир. Ты — это, отдашь столько». И в итоге корпорация заработала бы в два раза больше, чем продавая участки. А главное — всё строилось бы комплексно, продуманно, с коммуникациями. А сейчас? Продали земли на 200–300 миллионов. Что получили люди, которые стоят в очередях? Ничего. А завтра вернутся ребята с СВО — и где для них жильё? Поэтому я считаю: структуры, близкие к правительству, должны брать на себя больше социальной нагрузки.
В 2015 году при губернаторе Цуканове была проблема аварийного жилья. Главы администраций не могли купить квартиры из-за высокой цены. Я предложил: «Давайте построим». Нашли участки, фонд их купил, сделали проекты. В марте начали, в ноябре во всех муниципалитетах жильё уже было готово. Расселили аварийные дома, добавили квартиры для детей-сирот, для учителей. Калининград тогда занял первое место в России по расселению аварийного жилья.
— Какой проект был для вас особенно важным?
— Армянская церковь, ей скоро 20 лет исполнится. Строительство начали в 2005 году. Руководил Юрий Степанович Каджоян, председатель армянской общины. Хочу подчеркнуть, что без его инициативы и всесторонней помощи ни церковь, ни общественный центр не были бы построены.
Начали строить весной. В какой-то момент я понял, что мне не хватает опыта, поехали в Армению посмотреть строительство церкви. После этого всё стало на свои места. Мы построили церковь за год и пять месяцев. Был смешной случай. Накануне прошли сильные ливни, и армянский епископ, который должен был освятить фундамент, не стал заходить в воду. Тогда мы с ребятами за ночь над водой возвели помост. Когда церковь была построена, епископ приехал во второй раз, чтобы освятить крест. Но к тому моменту крест уже был водружён, потому что церковь без него стоять не должна. Подогнали высотный кран со специальной люлькой и священника в ней подняли до уровня креста. Он был удивлён, зато ближе к Богу! И ещё трогательный момент. Первым, кого епископ крестил в этой церкви, стал мой внук Валерий.
Дарья Шевердяева
Фотографии Татьяны Мозжухиной
Реклама. АНП «СРО «ССКО». ИНН: 3905090013