«Королевские ворота» собрали за круглым столом архитекторов, застройщиков и чиновников и обсудили с ними настоящее и будущее главной стройки Калининграда – острова Октябрьский
Антонова: В Калининграде много лет идёт дискуссия по поводу застройки центра города, места, где пока ещё стоит Дом Советов. Но в то же время идёт великая стройка на острове Октябрьский. Фактически там строится новый город, о котором мы говорим гораздо меньше. Давайте это обсудим. Главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин любезно предоставил нам визуализацию того, что планируется построить на Острове. Поэтому мне кажется логичным начать с вас, Евгений, и попросить прокомментировать слайды.
Костромин: То, что представлено на этих слайдах, – далеко не вся территория застройки. Здесь пока собраны одобренные объекты. Это музейно-театральный и образовательный комплекс, строительство которого практически идёт к завершению. В него входят общеобразовательная школа со специалитетами, жильё для преподавателей, здание интерната. Музей-филиал Третьяковской галереи уже фактически завершён. Высшая школа театрального и музыкального искусства формирует пул преподавателей и завершает строительство. Ну и, конечно, основной объект – уникальное здание театра. Оно уже в достаточно высокой степени готовности. Каждый объект рассматривался на градостроительных советах, по каждому даны рекомендации, они были приняты и учтены разработчиками. Реализована часть благоустройства вокруг образовательного кластера. Все объекты, окружающие Остров, тоже подвергнутся фасадной реновации. Объекты жилого фонда, находящиеся со стороны набережной, за эстакадой – уже в программе фонда капремонта, сформирована единая концепция обновления. По Острову был разработан мастер-план. Под кураторством КБ «Стрелка» участие в его разработке принимали более восьмидесяти международных и российских организаций. Три кандидата стали финалистами решений мастер-плана. Конечно, мы понимаем, что территория очень сложная и при разработке мастер-плана были учтены не все нормативные параметры. Но так или иначе, мы получили достаточно понятный результат, который был в дальнейшем использован Корпорацией развития в разработке проекта планировки. В нём уже были учтены все нормативные параметры и регламенты. Мы видим значительную разницу между мастер-планом и теми решениями, которые предложено реализовать, но это не мешает нам рассматривать индивидуально заявленные проекты, как правило, нестандартные и уникальные.
Филиал Третьяковской галереи
Антонова: Есть объекты федеральные, вроде филиалов Большого театра и Третьяковской галереи. Но есть часть территории, которая выделяется частным застройщикам. И вот эту часть интересно обсудить, потому что это terra incognita, о ней мы практически ничего не знаем. Что там предполагается строить и какая ведётся деятельность?
Толмачёв: Начать хочу с того, что Корпорация развития, пожалуй, является самым крупным арендодателем коммерческих помещений, предоставляемых компаниям, принявшим решение редомицилироваться на эту территорию. У нас более 300 компаний, имеющих обязательства по размещению офисов. Сотрудники холдинговых структур занимаются хозяйственной деятельностью и снимают отдельные коммерческие помещения. И мы уже чувствуем на острове Октябрьский дефицит административных и коммерческих помещений. Рыночная стоимость аренды квадратного метра здесь даже несколько выше, чем в городе, что обусловлено спросом. Хочу напомнить: эта территория является для Калининградской области «проектом-маяком». Это значит, что мы говорим не только о развитии девелопмента, но ещё и о развитии другой экономики – новой, сервисной, экономики услуг. Мы проводим целенаправленную работу по приглашению сюда не только холдинговых компаний, но и тех, кто оказывает бухгалтерские, консультационные, финансовые услуги. Мы разделили Остров на отдельные земельные участки, сформировали лоты на семидесяти гектарах. Практически все участники этого круглого стола принимали участие в корректном формировании этих лотов. Учли все наработки, сделанные ранее КБ «Стрелка», учли текущие корректировки в отношении уже построенных объектов, а также градостроительные нормы. Безусловно, самое значительное изменение коснулось размещения социальных объектов. Для того, чтобы корректно сформировать инвестиционное предложение, мы с помощью студии Александра Владимировича [Башина] на каждый земельный участок сформировали объёмно-планировочную модель с выводом технико-экономических параметров. Инвесторам дали картинку, каким образом может быть застроен конкретный земельный участок вплоть до размещения парковок и квартирографии. Вся информация находится на сайте ostrov39.ru в открытом доступе.
Антонова: Я правильно понимаю, что территория для частных инвесторов насчитывает 70 гектаров, поделённых на лоты?
Толмачёв: Вся территория составляет 70 гектаров, в том числе в неё входит и застройка социальных объектов, строительством которых занимается государство.
Антонова: А какое количество лотов выставлено на продажу?
Толмачёв: Около пятнадцати-двадцати. Земельный участок формируется в различных объёмах – от 0,6 гектара до 2 гектаров. При необходимости мы объявляем конкурс на определённый земельный участок. Информирую, что для всех желающих принять участие в развитии Острова сегодня объявлен очередной конкурс на очередной земельный участок в 1,7 гектара, находящийся в непосредственной близости от культурно-спортивного кластера с уникальной пешеходной и транспортной доступностью. Наша ценовая политика – 250 миллионов за один гектар. Кто готов, инвестируйте.
Антонова: Можете сказать, сколько лотов продано?
Толмачёв: В настоящее время мы продали три земельных участка. Компании уже активно занимаются проектированием.
Антонова: Я помню интервью с архитекторами Вячеславом Генне и Александром Башиным. В них мы говорили, ссылаясь на опыт европейских коллег, о том, что хорошо бы предлагать инвесторам участки, включающие в себя готовую инфраструктуру. Ситуация с Островом похожа на это?
Толмачёв: Магистральная инфраструктура там имеется. Безусловно, в зависимости от размещения и расположения участков, есть необходимость проведения дополнительных работ. Я нахожу, что это абсолютно нормальная практика: мы по-честному говорим, что на Острове находятся магистральные сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. Корпорацией заказана работа по корректировке схемы газоснабжения.
Башин: Стартом развития Острова был 2018 год, чемпионат мира по футболу. До этого делалось несколько концептуальных разработок. Сначала я работал с Жаном-Мишелем Вильмоттом, мы сделали достаточно интересное решение с каналами на воде. Потом Агентство по архитектуре, которое я возглавлял, представило новую концепцию, которая позволяла провести чемпионат мира, создала транспортную инфраструктуру. Мы расширяли, делали дополнительные съезды, Восточную магистраль, подъездные пути, спуски, всё в соответствии с необходимой на тот момент логистикой. Дальше был проект КБ «Стрелка» и новая концептуальная разработка. Параллельно начали строиться объекты: театр, школа, комплекс общежитий, музей и школа балета. Потом опять произошла трансформация. Началась разработка проекта планировки для того, чтобы утвердить правила землепользования и застройки, привести строительную документацию в нормативное состояние. Затем очередная трансформация: немного увеличились кварталы, изменилась транспортная схема. Некоторые, более дробные кварталы стали более крупными. Если у «Стрелки» мы видели достаточно плотную квартальную застройку со средней этажностью 8-10 этажей, то сейчас видим картину с более активной застройкой и большей этажностью. После того, как был выполнен проект планировки, мы действительно сделали объёмно-пространственную композицию. И вот сегодня есть готовый продукт, которым торгует Корпорация развития, созданы земельные лоты. Хотелось бы обсудить итоги трансформаций, то, где мы сейчас находимся, что нас ожидает в будущем, какие объекты будут появляться и какой будет конечный продукт Острова. Все мы хотим получить интересную, качественную, уникальную среду. Для этого есть предпосылки: мы видим, что театр претендует на то, чтобы быть значимым объектом не только калининградского, но и российского уровня, может быть, даже мирового. Вокруг него тоже есть достаточно интересные объекты. При этом надо понимать, что мы имеем совершенно другую концепцию.
Антонова: А какова концепция? Может кто-то сформулировать?
Башин: Я попробую. Мы перешли на такой американский или китайский подход, когда каждый объект, каждый участок работает сам на себя. То есть мы создаём новую архитектуру на каждом объекте. Они все интересные, значимые. Но общей концептуальности, которая была в проекте «Стрелки», уже нет. Есть очень интересные проекты, есть спорные. Для меня спорным является попытка «под Сингапур» сделать мост на высотном здании. Это достаточно урбанистичный объект с верхним стилобатом (20-этажный ЖК, который планирует возвести застройщик из Санкт-Петербурга «Смоленское». – Ред.). Его, кстати, не было в нашей концепции. Поэтому возникает некоторый диссонанс. Если мы идём таким путём, то подобных объектов у нас может появляться всё больше, и в конце концов получится плотно урбанизированная, перенасыщенная объёмными элементами территория. И тогда надо понять, готовы мы это принять как общество и профессионалы.
Михайлин: Позволите строителю высказаться? Для любого застройщика, который будет заходить на Остров, возникает большая ответственность. Это и по себестоимости другие деньги, и реализация непростая. Хочется построить красиво, на века. Если вам что-то не нравится, вы можете на градостроительном совете сказать, поправить. Думаю, это будет красивый Остров и строить там будут красиво. Конечно, себестоимость квадратного метра жилья будет гораздо выше, чем в Светлогорске, Зеленоградске или в Калининграде. Одни фасады по 10-12 миллионов евро. Мы прекрасно понимаем не хуже архитектора, красиво это или некрасиво. Я, конечно, буду прислушиваться. Но моя задача построить быстро, хорошо, сдать и гордиться.
Ли: Наш разговор начинает уходить в частности. Почему-то отчёт ведётся от концепции КБ «Стрелка». Но хотелось бы ещё отмотать назад и вспомнить другие концепции, которые предлагались. Наш город стоит на воде. Все города в мире, имеющие счастье или несчастье стоять на воде, получают определённую специфику, которая выражается в наличии причалов, яхт-клубов, марин. В Калининграде это тоже достаточно популярно. Посмотрим от Острова налево-направо и увидим множество эллингов фантастического облика. С моей точки зрения, огромное упущение не использовать водный потенциал. Ранние концепции предполагали создание на территории Острова дополнительных каналов, которые могли бы обрастать постройками. Думаю, что застройщики были бы первыми, кто заинтересовался бы такой инфраструктурой. Это повысило бы привлекательность их объектов, стоимость квадратного метра и норму прибыли. Второй момент касается этажности. Концепция «Стрелки» предполагала этажность среднюю и в отдельных случаях чуть выше средней. Но, наверное, застройщики лучше понимают, что при тех сложных инженерно-геологических условиях на этом грунте сваи выходят метров по 30, наверное…
Михайлин: 24 метра. И сети тоже на сваях. Всё это в копейку влетает.
Ли: Понятно, что это повысит этажность, но, вероятно, и подход к планировке должен был претерпеть изменения. Но у нас все проекты планировки делаются по нормам. Двухэтажный детский садик – а он не может быть больше двух этажей по нормативам – строить на такой территории, на мой взгляд, расточительство. Потому что для него нужны будут такие же 24-метровые сваи. Современные нормы позволяют делать встроенные детские садики: высотную застройку со встроенными детсадами. Школу встроенную сделать нельзя. Но нужны ли они на Острове? Сколько их нужно? Может быть, рассмотреть какую-то другую территорию, рядом? Масса вопросов.
Черненко: Моя проектная группа разрабатывала проект планировки территории Острова. Заказчиком была Корпорация развития Калининградской области. Обязательным условием было сохранение того, что возможно, из концепции «Стрелки». Изменения пошли уже в ходе работы, когда анализировали ситуацию и стали поступать определённые требования по сохранению объектов. Остров изначально был объектом чемпионата мира по футболу, инфраструктура, которая на нём строилась, была решена исключительно под стадион. Она не может обслуживать жилую застройку, у них разные задачи. Тем не менее основные магистрали, основные примыкания, пересечения в виде колец были построены – это то, что не учитывала концепция «Стрелки». К этому моменту уже пришло понимание, что представляет собой остров Октябрьский с точки зрения инженерной геологии. Сваи 24 метра – это мы сейчас говорим про слайд на западной части Острова, рядом с эстакадой. В восточной части всё ещё хуже. Стало понятно, что мы не можем сохранить часть решений «Стрелки», которые касаются социального устройства. Детский сад в наших условиях оказался либо невозможным к реализации, либо создающим условия, при которых квартал терял среду. Мы пробовали рассчитать детский сад по нормативу на квартал: под него уходило до 85 процентов территории всего квартала. Почти вся она становилась огороженной, с ограниченным доступом, и жильцы не получали ничего. Было принято решение возвращаться к существующей нормативной практике строительства детских садов. Строительство на сваях повлекло за собой требования к повышению экономической тяжести, в свою очередь это вылилось в требования к изменению размера кварталов.
Антонова: То есть один детский садик поломал всю концепцию «Стрелки»?
Черненко: Это сильное упрощение. Концепцию «Стрелки» поломала социалка, существующая улично-дорожная сеть. И необходимость изменения этажности, соответственно, изменения планировочной единицы в структуре самого квартала. Это комплекс факторов.
Башин: Концепция это главный маркер, из которого и формируется основная идея застройки. Если мы её постоянно трансформируем, меняем, ломаем, переделываем, уширяем, увеличиваем, то от концепции ничего не остаётся. Когда была представлена концепция, её одобрили, похлопали, сказали: окей, нам всё нравится. А строится другое.
Черненко: Я позволю себе не согласиться в этой части, потому что концепция «Стрелки» не была разрушена, она была трансформирована. Были определённые условия, которые этого потребовали. Концепция была представлена городу и миру, потому что проект планировки выносится на публичные слушания. Концепция сейчас существует не в виде картинок. Визуализации там нет, но сама она существует, потому что это планировочная структура, заложенная в утверждённом проекте планировки, и объёмно-планировочное решение, которое заложено вами, в том числе при определении этажности по кварталам. Всё это мы городу продемонстрировали. Теперь вопрос. Какой интерес город и горожане проявили во время демонстрации проекта? На публичных слушаниях по острову Октябрьский было три человека, из которых двое были представителями Корпорации развития и один – представитель проектировщика.
Жилой комплекс по проекту студии «4+»
Генне: Мастер-план не бьётся с проектом планировки. Но принципиальная структура осталась: проезды, магистральные улицы. И квартальная структура, она просто немножко укрупнилась. Проблема необходимости корректировки проекта планировки связана с социалкой. У нас встроенная социалка – школы, детские садики, поликлиники – вообще никак не регламентируется с точки зрения безопасности. Даже пристроить корпус к глухому торцу жилого дома – нет такой практики. Поэтому мы вынуждены были идти на эти корректировки. Теперь про идеологический момент. Помните 90-е годы, когда в полях появлялись дома с башнями? Вот это наше поле (смеётся). То есть мы находимся на довольно хорошем экономическом подъёме, хорошо развита конкуренция среди девелоперов, застройщиков. Мысль архитектурная тоже продвинулась за эти годы. Мы ожидали от этой территории, что это будет такой «Плезантвилль»: нет ничего ограничивающего. Нет никаких памятников архитектуры, археологии, деревья рубить не надо! Мы привыкли строить на шести сотках и проектировать в тесноте. А тут – поле, размах. И всё сорвались. Визуальный ряд (представленный Евгением Костроминым. – Ред.) мне симпатичен, он мне нравится. Конечно, есть проблемы с контролем объёмно-пространственных сюжетов. У нас в проекте планировки не формулируется среда. Мастер-план передавал атмосферу. Основные общественные пространства, набережные, какие-то сюжеты, площади и так далее – вот они там были. Хотел сказать несколько слов о том, что тревожит. С чем мы можем столкнуться и чего желательно избежать. Как нам сделать так, чтобы застройщики, неважно, кто это будет – город, государство, частники, придерживались общей концепции, которую мы дадим. Второе: нужно задуматься о дизайн-коде среды. Кто-то начнёт покупать пушкинские фонари, кто-то современные. То же и с урнами, лавками, мощением. Потом это может превратиться в какофонию. В принципе, уже есть такие тенденции. Третье: для наших энергоснабжающих, ресурсоснабжающих организаций вся эта застройка стала огромным сюрпризом. Они были не готовы к реальной активности, то есть они не поспевают за девелоперами, не успевают за торгами, за корпорацией, им нужна помощь. Если этим не заниматься, у нас впереди огромное количество повторных вскрышных работ по благоустройству, несоблюдение решений по вертикальной планировке, соседи будут топить друг друга, будут ставить насосы, подпорные стенки. Это всё очень важно, и это как раз решается на уровне подготовки общего девелопмента.
Многофункциональный комплекс по проекту архитектурного бюро «Студия 44»
Гулевский: Вот смотрите: есть концепция «Стрелки». И она, на мой взгляд, правильная. Далее эту концепцию отдают Петру Чернёнко и говорят: нам нужен проект планировки. Появляется проект планировки, где структура сохранена. Но где-то что-то изменилось. Дальше нарезаются, как Андрей Сергеевич [Толмачёв] сказал, лоты. И лоты продаются заказчикам. А заказчику, видимо, надо ещё сказать, что мы хотим получить в результате. Ведь Остров – это уникальная среда. Там появились знаковые, уникальные объекты. И эту заданную планку надо попытаться удержать. Приходится надеяться, что отдельные застройщики сделают красивые дома и в результате получится гармоничная среда. Нам нужна идеология пространственного развития, а её сейчас нет. Идеологией надо заняться. Кто это контролирует? Корпорация развития? Министерство градостроения? Где нет ни одного архитектора. Есть главный архитектор, который почему-то не в структуре министерства, занимающегося градоустройством.
Михайлин: Это правильно.
Гулевский: По моему мнению, первым замминистра должен быть главный архитектор Калининградской области со всеми полномочиями. И он должен нести персональную ответственность за будущий образ Острова. А то получится так, как в интермедии у Райкина про пиджак. Кто сшил пиджак? Сейчас это три ведомства. Корпорация развития, министерство градостроения и главный архитектор. Один рукава пришивает, другой пуговицы, а третий деньги собирает за эти пиджаки. Ещё не сшитые.
Антонова: Хочу обратиться к директору «Калининградстройинвеста» Павлу Макарову и поговорить по поводу себестоимости, очень интересно.
Макаров: Себестоимость будет высокая, да. Это риски строителей, застройщиков. Мы берём их на себя. Застройщик не заинтересован себестоимость снижать по следующим причинам. Самый крупный землевладелец на сегодня на острове – Корпорация развития. Она может заниматься контролем тех объектов, которые возводятся по инвестконтракту. И это первый сдерживающий фактор. Второй – высокая конкуренция, огромное количество участников в одной локации. При этом ёмкость рынка невелика. В Калининградской области строится и продаётся около миллиона квадратных метров. Из них по 150-200-250 тысяч за квадратный метр реализуется вообще-то немного – может быть, 100-150 тысяч квадратных метров. В основном на побережье. И это все клиенты, которые есть на данный момент. Откуда взять других? Как, чем их привлечь? Остров будет конкурировать за них явно не удешевлением материалов в отделке, плоскими фасадами и какими-то дешёвыми кустиками. Нет, это будет качественное конкурирование.
Антонова: Хотела бы, чтобы высказался Олег Васютин. Что вы думаете?
Жилой комплекс по проекту студии «4+»
Васютин: Когда внимательно смотришь на проект «Стрелки», то обнаруживаешь, что художественно-строительный принцип, который заложен ими, – это пригород. А речь идёт о центре города. В итоге возникает когнитивный диссонанс. Тогда не было ещё центра силы, не было театра. «Стрелка» работала на пустом месте. На самом деле хорошо бы, чтобы все понимали, что функционал этого острова состоит в том, чтобы «сшить» северную часть города с южной частью. Такой «пазл», чтобы не повторилась ситуация, как с островом Кнайпхоф, который пересекает эстакада. Под эстакадой никакой жизни быть не может. Поэтому хорошо бы, конечно, ещё раз проанализировать все упущенные возможности. Например, каналы. Это другой тип среды, который продаётся. Это не Сельма сухопутная. Это другой принцип: квартира наверху, лодка внизу, у подъезда. Это уже другая экономика, инновационного типа, другие люди. Там ведь специальный административный район, другая субкультура. И для этой другой субкультуры возможны совершенно другие средовые предложения на рынке. А у нас всё равно получается типизация. Вот всё равно нас из советского времени тянет в типологию. Планировки типовые, типовая среда, с лавочками, светильниками и так далее. Может быть, все-таки понятие инновации городской среды обозначить как главенствующее для этой территории? Из этой особенности найти элементы, маркеры комфортности, предложить их как новый тип среды и продавать его. И тогда у нас может действительно быть какая-то трансформация. Ссылаться на «Стрелку» вообще нельзя, её нет. У нас есть разрушенная концепция «Стрелки», а новой нет на самом деле.