– Строительную отрасль принято считать локомотивом калининградской экономики. Вы не раз говорили, что один рубль, вложенный в строительство жилого дома, привлекает от 25 до 35 рублей в другие отрасли, начиная от производства стройматериалов, заканчивая услугами по отделке. Что происходит сейчас?
Борис Б.: Сложно дать однозначную оценку происходящим событиям. С одной стороны, снижаются набранные темпы, что в дальнейшем может привести к снижению объёмов введённого жилья. Однако если говорить об объёмах, я думаю, что план в этом году мы выполним.
– Речь об 1,1 миллиона квадратных метров, верно?
Борис Б.: Да, это необходимый показатель и по многоэтажному жилищному строительству, и по индивидуальному жилищному строительству – именно это направление сейчас показывает существенный рост по сравнению с прошлым годом. Уже в марте в процессе строительства находился 1 миллион 460 тысяч квадратных метров только в многоэтажных домах – это практически в два раза больше, чем предусмотрено планом.
В то же время, во многом из-за разговоров о так называемой «блокаде» Калининградской области – на самом деле никакой блокады нет, есть лишь затруднения с доставкой грузов, – мы наблюдаем отказы от сделок. Потенциальные покупатели из «большой России», планировавшие переезд в область, сейчас, испугавшись, выходят из сделок. То, что число отказов растёт, подтверждают как данные риэлторов, так и данные самих застройщиков. Ещё одна нехорошая тенденция – некоторые из тех, кто уже купил недвижимость в Калининградской области, например, в предыдущие годы, сегодня продаёт её и уезжает. В результате приток населения в область практически прекратился.
– В прошлом году высокий интерес туристов к Калининградской области был одним из главных драйверов развития отрасли. Прекращение притока населения меняет положение дел?
Борис Б.: Вы правы, минимум 70 процентов сделок заключалось с жителями других городов. Кто-то покупал жильё для себя, планируя переезд, кто-то рассматривал покупку недвижимости на побережье в качестве инвестиции. Опасения потенциальных покупателей привели к тому, что сегодня некоторые застройщики откладывают начало строительства или вовсе приостанавливают начатое. Естественно, я говорю о тех объектах, где нет дольщиков. Если есть дольщики, то, конечно, объекты достраиваются – это ответственность застройщика.
– Как из-за проблем с логистикой и удорожанием строительных материалов изменилась себестоимость строительства?
Борис Б.: Себестоимость растёт буквально на глазах. Резкий скачок цен на стройматериалы случился ещё в 2021 году (см. № 259 за январь 2022 года. – Ред.), после чего цены на некоторые позиции вроде бы отскочили вниз. В связи с тем, что логистические цепочки сегодня меняются, требуя дополнительных процедур, цены на стройматериалы вновь растут. Кирпич в течение года подорожал почти на 80 процентов, некоторые заводы объявили, что поднимают цену на свою продукцию ещё на 40 процентов. Также [на себестоимость] накладываются проценты, которые выплачиваются банку, если застройщик строит жильё за счёт проектного финансирования. Плюс прочие риски, налоги, зарплаты – они в строительстве выросли на 10-15 процентов. Всё это привело к тому, что разница между ценой строительства и ценой продажи сократилась. Маржа прежде была гораздо выше.
– А что происходит с ценами на жильё и с покупательской способностью?
Борис Б.: Мы часто сталкиваемся с мнением, что цены на жильё слишком высокие и нужно их опускать. Но не все застройщики готовы пойти на такой шаг. А те, кто всё же запускает акцию, реализуют по более низким ценам не все квартиры, а только часть из них, которая, скажем так, менее привлекательна. Например, из-за вида из окна.
Что касается покупательной способности, она снижается. Размер коммунальных платежей, стоимость продуктов питания и других услуг продолжает увеличиваться. И я не думаю, что заработная плата выросла во всех отраслях. Естественно, что в таких условиях сумма, которую люди могут регулярно откладывать на покупку жилья, становится меньше. Это подтверждает необходимость в программах льготной ипотеки, на которые приходится процентов 80 всех сделок. Однако если заработная плата не будет превышать 30 тысяч рублей в месяц, придётся десяток лет копить только на первоначальный взнос. Платёжеспособность растёт пропорционально улучшению уровня жизни – а это сложный спрос, требующий комплексного рассмотрения и участия государства.
Борис К.: Действительно, весной сделок с иногородними покупателями практически не было. Но я считаю, что это всё-таки временное явление. На протяжении последних двух-трёх недель происходит активизация: вернулись просмотры, начались продажи. Жители других регионов убедились в том, что полки в наших супермаркетах не пустуют, трудности с транзитом разрешились. Изоляция Калининградской области невозможна в принципе, поскольку налажено паромное сообщение. Для того чтобы тарифы на паром были на уровне хотя бы железнодорожных, безусловно, необходимо субсидирование. Но главное, что вопрос с доставкой грузов решён, дефицита в материалах нет, стройки не остановлены.
– Борис Аршамович говорит, что необходима льготная ипотека. Одно из нововведений – специальная программа для IT*-специалистов. Она по-прежнему актуальна? Говорят, много специалистов уехало из страны.
Борис К.: Скорее, много специалистов регистрируют свои компании в других странах, чтобы не попасть под санкции. Но они по-прежнему живут здесь, в Калининградской области. И у них по-прежнему есть потребность в покупке жилья.
Любовь: Об актуальности этой и других программ будет интересно поговорить, если налоговая нагрузка для россиян, работающих за пределами страны, всё-таки будет увеличена до 30%. Что изменится в таком случае?
Борис К.: Я думаю, что ничего не изменится. Но я и не эксперт в этом вопросе.
– А что уже изменилось из-за санкций? Например, в части поставок лифтового оборудования.
Борис К.: По лифтам вообще проблем не вижу. Во-первых, много лифтового оборудования и раньше привозили из Китая и Турции. В Европе его покупали только потому, что логистика из Китая подорожала. Из-за валютных колебаний дешевле было везти итальянские лифты, но это длилось недолго.
Борис Б.: При этом качество турецкого оборудования не хуже. А учитывая, что сегодня цена доллара стала нормальной, то и стоимость лифтов стала привлекательной. Может быть, в той же Турции пока ещё не производят какие-то экстрамодели.
Борис К.: Почему? Я недавно смотрел каталог одного китайского производителя – один в один KONE (известный финский производитель лифтов и подъёмников, прервавший деятельность в России. – Ред.). Такие же надёжные механизмы, те же люксовые кабины с отделкой мрамором.
Борис Б.: Много отделочных товаров покупалось в Польше, Германии и Литве из-за короткого логистического плеча. До недавнего времени никто даже не задумывался, есть ли аналоги, потому что процессы были отлажены.
Борис К.: А за счёт отсутствия пошлин цена получилась интереснее. Большой разницы не было – пять-семь процентов, но было чуть-чуть дешевле, чем везти из России.
Борис Б.: Сейчас, когда застройщикам резко пришлось переориентироваться на российских производителей, большую помощь в вопросе импортозамещения оказали Минстрой России и Ассоциация НОСТРОЙ. Они выпустили и продолжают дополнять актуальной информацией каталог российской продукции, аналогичной импортным материалам. Допустим, проектом было заложено использование радиаторов определённой зарубежной фирмы. Застройщик открывает каталог и находит там аналогичные радиаторы, выпускаемые компанией в Туле.
Борис К.: При этом, если вы приобретаете материалы у компании из этого каталога, изменение в проекте не потребует дополнительного согласования. Это значительно упрощает работу.
– Какие ещё инициативы помогают минимизировать негативный эффект кризиса?
Борис Б.: За последние месяцы Минстрой оперативно принял довольно много различных постановлений, упрощающих согласование изменений в контракте, сокращающих число проверок, разрешающих вести параллельное проектирование и возведение объектов. Одно из главных, на мой взгляд, решений – продление действия разрешений на строительство и аренды земельных участков на три года. Честно скажу, правительство сработало удивительно.
Борис К.: Сниженная ипотечная ставка – тоже, в общем-то, инициатива Минстроя. Ещё один новый интересный продукт – ипотека на индивидуальное жилищное строительство. Кроме этого, Минстрой планирует освободить застройщиков от НДС на нежилые помещения коммерческого типа – парковки, офисы.
Любовь: Правительство направит дополнительно 45 миллиардов рублей на дофинансирование льготных ипотечных программ. Мы со своей стороны выделили 250 миллионов рублей на льготные займы под один процент годовых членам Союза строителей. Всё это – огромная поддержка.
– И это помогает сохранять оптимистичный настрой?
Борис К.: Во-первых, его никто не терял.
Любовь: Не дождутся.
Борис К.: Во-вторых, мы не в первый раз проходим волну отсутствия продаж – а я бы называл происходящее именно так, не связывая с геополитической ситуацией. Да, страх в глазах есть. Тот, кто раньше активно покупал недвижимость, в том числе с целью инвестирования, сейчас действует осторожнее. Но я уверен в том, что они лишь взяли паузу. Думаю, уже скоро психологический барьер удастся преодолеть.
Борис Б.: Хорошо бы ещё, чтобы центральное телевидение перестало показывать «пугалки» про Калининградскую область.
Борис К.: Но ведь и не все испугались. Туристов много, говорят даже, что область вышла на допандемийный уровень. Поэтому мы действительно смотрим в будущее с оптимизмом. И в предыдущие кризисы жильё не продавалось по несколько месяцев.
Любовь: Наш оптимизм также подкреплён количеством выдаваемых разрешений на строительство. Их число уже приблизилось к показателям, которые были до начала специальной военной операции.