текст: Екатерина Вострилова
фото: Егор Сачко

Директор компании «Ремжилстрой» Ирина Губко о новом законодательстве, государственно-частном партнерстве и женской позиции в бизнесе

Компания «Ремжилстрой» в этом году отмечает 25‑летие. Не так давно вы закончили проект в рамках государственно-частного партнерства. Как вы оцениваете такую форму работы и какие плоды она принесла?
— В муниципально-частном партнерстве наша компания участвует с 2005 года в рамках договоров развития застроенных территорий. За это время мы успели испытать все прелести и недостатки такой формы работы. Если говорить о результате, то он положительный. Сейчас мы заканчиваем часть проектов, например, комплекс «Новый Чкаловск». Главной целью власти здесь было решение проблемы ликвидации ветхого аварийного жилья на территории микрорайона Чкаловск. Когда-то это была депрессивная территория — бывший военный городок без нормальной инфраструктуры, водоснабжения, канализации. Возможно, в 2005 году, когда мы брали этот участок под застройку, никто и не верил, что мы это сделаем. Тогда еще в Калининграде были пустующие привлекательные участки для проектов, и некоторые удивлялись, что мы хотим заняться именно этим. В результате нам удалось наладить плодотворную работу с муниципалитетом и успешно завершить проект.
— Как вы работали?
— Изначально инициатива развития территории в Чкаловске принадлежала окружному депутату Александру Пятикопу — он увидел, что это поселение можно развивать. Но у нас не было единого центра управления проектом. Мы немного опережали ситуацию — вели застройку, переселяли людей, а власть шла за нами — восстанавливала дорожную и коммунальную инфраструктуру. Павел Саркисов (с 2000‑го по 2011 гг. занимал должность главы комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда. — Ред.) так мне и говорил: «Ты иди вперед, мы тебя догоним».
Пока мы вели стройку, у власти сменились три управленческие команды, и каждый раз такие изменения были болезненны для нас как инвестора. Потому что новой власти хотелось убедиться, насколько справедливы наши обременения. Мы постоянно находились в напряженном состоянии. Во многом это происходит из-за того, что нет четко прописанных критериев для участников ГЧП. Однако нам удалось выстраивать партнерские отношения в течение 10 лет. В 2010-2011 году мы расселили 1 % от объема Российской федеральной программы ликвидации аварийного жилья. В Калининграде взяли на себя большие обременения, как частные инвесторы, и можно сказать, что были первопроходцами. «Ремжилстрой» только в «Новом Чкаловске» предоставил 165 квартир, всего 11160 квадратных метров жилья для жителей ветхих и аварийных домов. При этом многие семьи заняли более просторные квартиры, в некоторых случаях площадь жилья увеличилась в два раза.
— Помимо социальной составляющей что еще определило успех вашего проекта?
— Мы строили адекватное жилье, за которое население могло заплатить, и успешно его продавали. Мы всегда старались выставлять справедливую цену. Найти баланс цены и качества — один из наших принципов. Но прежде всего, проект «Новый Чкаловск» — это пример удачного партнерства с муниципалитетом в условиях сегодняшнего несовершенного законодательства.
Нам удалось преодолеть недоверие населения в части переселения — сколько было собраний! Был небольшой страх переда началом проекта. Ведь в первый дом мы должны были переселить три аварийных дома, двенадцать семей. Стало важно, чтобы люди нам поверили.
В 2014 году мы полностью исполнили обязательства по переселению в Чкаловске и сейчас ведем проект «Легенды моря» на Сельме.

«В 2010-2011 году мы расселили 1 % от объема Российской федеральной программы ликвидации аварийного жилья»

— Что представляет из себя ваш новый проект?
— Реализация проекта «Легенды моря» рассчитана на 6 лет, в течение которых мы возведем 19 девятиэтажных домов. Уже готовим к сдаче первые. В этом проекте мы продолжаем традиции комфортной среды проживания через комплексную застройку. Используем проверенные технологии и реализуем современные тенденции в жилом строительстве. В нем гармонично сочетаются благоустройство, архитектура и зонирование территории. Морская тема присутствует в благоустройстве дворов, общественных мест, фасадов и даже озеленении. Большое внимание мы уделили разнообразию планировочных решений. Наряду со стандартными предлагаем «европланировки» — квартиры с большой кухней-гостиной и компактной спальней.
— В январе 2016 года вступает в силу новый закон о ГЧП. Что вы от него ждете?
— Бизнес более 10 лет ждет этот закон. Грамотное законодательство о ГЧП в области строительства помогло бы нам привлекать инвесторов. К сожалению, то законодательство, которое сейчас приняли федеральные власти, несовершенно. Строительная отрасль в нем абсолютно не затрагивается и не регулируется.
Для каждого партнера, будь то инвестор, муниципалитет или орган региональной власти, нужно оговаривать правила и обязательства сторон. Часто, когда партнеры нарушают обязательства, — проекты не реализуются. Для нашего города таким примером является строительство Рыбной деревни, когда город решил выйти из проекта и вторая его часть остается незаконченной. Очень жаль, что это произошло, и я искренне сочувствую инвесторам.
— Сейчас стремительно меняется строительное законодательство. Насколько эти изменения уже влияют на работу и каких последствий вы ожидаете?
— С одной стороны, было плохо, когда не было 214 закона (ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости».  Ред.) — привлечение денег населения никак не регулировалось. Именно его появление сдвинуло рынок с мертвой точки — исчезли двойные продажи, разрешили регистрировать договоры долевого участия, появилось само понятие «дольщик». Однако закон, который существует сейчас, не защищает дольщиков, ведь риски инвестора никто не покрывает. Очень часто проблемные объекты — это мошеннические схемы. Законодатель пытался решить эту задачу с помощью страховок, но крупные страховые компании не пришли на рынок и не взяли на себя риски застройщика. Пришли маленькие фирмы, которые в случае крупного провала банкротятся. Таким образом, страхование работает формально. Самая надежная защита для дольщика и застройщика — это продажа готового жилья.

«Законодательство сегодня толкает застройщика уходить в другую модель ведения бизнеса и отказываться от долевки. Необходимо будет иметь собственные средства для начала строительства»

— Насколько мне известно, идет и разработка нового закона о долевом участии.
— Мы его уже видели и обсуждали, высказали свои предложения. Законодательство сегодня толкает застройщика уходить в другую модель ведения бизнеса и отказываться от долевки. Аккредитоваться и стать застройщиком станет очень сложно, когда вступит в силу новый закон. Необходимо будет иметь собственные средства для начала строительства объектов. Деньги дольщиков к нам попадать больше не будут, они пойдут в банки на специальные счета.
— Застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков?
— Он сможет оплачивать материалы, но остальные деньги он получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Сначала упадут цены, потом рынок жилья сократится, но постепенно будет расти. Скорость этого процесса будет зависеть от внешнеэкономической ситуации. Я считаю, этот закон в большинстве своем поддерживает банки, тем более, очевидно, что у банков более сильное лобби, нежели у строителей. Банки пытаются разобраться с огромным валом непогашенных кредитов и этими изменениями в закон их поддерживают, а региональных застройщиков убивают.
— Нас ждет чистка рынка?
— Печально, но небольшие и добросовестно работающие фирмы больше не смогут развиваться. Государство меняет свою политику, но не предлагает другую доступную и недорогую модель привлечения средств. Банки сегодня не работают с застройщиками по схемам проектного финансирования. И кредитование покупателей оставляет желать лучшего. Есть государственная поддержка ипотеки, но покупательская способность снижается. Люди просто не могут себе позволить брать ипотеку даже под низкие проценты. Я делаю вывод о том, что нас ждет резкое сокращение объемов жилищного строительства. Застройщики закончат начатые объекты, но не смогут строить дальше в запланированных объемах. Конечно, кто-то будет пытаться сотрудничать с банками. Но это повлечет за собой дополнительные расходы: обслуживание кредита, плюс 3,5 % банки будут брать за обслуживание эскроу-счетов, куда дольщики будут перечислять деньги.
— Говорят, что строительная отрасль одна из первых чувствует кризисы. Это правда?
— Про нас говорят, что мы «отрасль пузырей». При росте цен на нефть, благоприятном экономическом климате население вкладывает деньги в недвижимость и «пузырь» надувается. Начинается кризис — «пузырь» резко лопается. В 2008 году он лопнул, но начался быстрый экономический рост. К сожалению, наше правительство не успело перестроить неэффективную экономическую модель в «сытые времена». Цена на нефть падает, и говорят, что это надолго. Мы очень мультипликативны. Одно рабочее место в строительной отрасли генерирует еще десять, точно так же и один вложенный рубль привлекает еще десять рублей. Будем «падать» мы — будут «падать» все по цепочке нашего продукта.
— В целом у вас неутешительные прогнозы?
— Если резюмировать, сегодняшний кризис в отрасли состоит из двух частей — сложная внешнеэкономическая ситуация и изменение законодательства. Мне не нравится, что законодательство меняется в такой сложный момент — это ломает рынок. Восстановление быстрым не будет.

— В строительстве, как нигде, важна работа с партнерами. Как вы выстраиваете отношения с подрядчиками?
— Одним из первых наших партнеров стал завод ЖБИ-2. Мы начинали свой первый объект, и у нас было очень мало денег. Я пришла к Александру Швыряеву и честно призналась в своих проблемах. Он мне говорит: «Слушай, у меня тоже плохо с заказами. Ты давай бери у меня железобетон сколько надо, с отсрочкой платежа. Появятся деньги — рассчитаешься. Первые месяцы деньги мы тратили на оплату рабочих, стройка пошла активно, и через 2-3 месяца смогли все оплатить. Этот случай дал понять, что значит надежный партнер. Угрозы есть всегда.
Но мы стараемся поддерживать местного производителя.
— Вы руководите одной из успешных региональных строительных компаний и наверняка не делите бизнес на мужской и женский.
— Не делю. Я думаю, что у женщин давно уже нет страха заниматься бизнесом. Недавно видела статистику роста женского предпринимательства в России — она поразительная! Эта сфера растет семимильными шагами. Женщины охотно идут в бизнес, и думаю, что во многом на это повлияло развитие современных технологий и общества. Современная женщина всегда мобильна и на связи, она способна организовать быт без своего участия и создать условия для воспитания детей. Женщине нельзя жить без социальной активности, иначе она не будет развиваться как личность. Поэтому я призываю женщин жить полной жизнью.
Следует выбирать бизнес, который нравится и в котором ты чувствуешь себя профессионалом. Не надо бояться начинать с малого, получать образование и опыт. И я благодарна Александру Баринову за то, что в Калининграде есть своя школа бизнеса, которая помогает многим нашим предпринимателям. Немаловажным считаю и общественную работу. Когда я начинала ею заниматься, то не до конца верила в полезность этой деятельности. Но потом обнаружила, что она позволяет мне получать важную информацию из первых рук и всегда быть в центре событий в отрасли. Я активный член Национального Объединения Застройщиков, возглавляю рабочую группу по архитектуре и строительству Общественной палаты Калининградской области, компания является членом Комитета Застройщиков КРООО «Деловая Россия». Все это помогает мне в принятии своевременных и грамотных управленческих решений.