иллюстрации: Маргарита Миронова, Анастасия Айрапетянц
Финансовый тренер Елена Иванова провела собственное исследование ипотечных угроз для покупателей, банка, девелопера и других участников процесса
Авторская колонка
Начну со статистики. В СМИ единодушно указывают на рост просроченной задолженности по ипотеке в 2014-2015 годах, а вот цифры противоречивы. На основании iarex.ru, top.rbc.ru и dengi.utro.ru в первом полугодии 2014 года просрочка составила 62,2 млрд рублей, но в первом квартале 2015 года этот показатель колеблется от 30,1 млрд руб. до 48 млрд руб. Абсурдно получается, хотя ссылки идут на данные ЦБ.
Я ужасная зануда, когда дело касается качества и достоверности данных. Если нет правды в цифрах, что говорить про текстовые выкладки? На основании мнений можно получить очередное мнение, но невозможно понять тренд. Поэтому после критического анализа множества статей мне захотелось провести свое небольшое исследование ипотечного рынка и составить собственное мнение. Я опросила своих знакомых, которые приобретали жилье в ипотеку, побывала у банкиров, застройщиков, в агентстве по недвижимости и даже на производстве стройматериалов. Вот вам пять историй и оговорка: это пересказ неофициальных бесед. Все мои источники пожелали остаться неназванными.
История покупателя. Молодая семья решила приобрести собственное жилье. Просканировали рынок новостроек, и оказалось: ипотеку с хорошими условиями можно получить у тех банков, что не сотрудничают с нужным застройщиком. Мой знакомый, по совместительству преуспевающий руководитель отдела продаж, оказался человеком предприимчивым. Самостоятельно аккредитовал застройщика в «удобном» банке. И вот положительное кредитное решение получено, сделка с квартирой близится к закрытию. Внезапно, в момент подписания бумаг, банк выдвигает дополнительное требование о поручителях. И все. Ипотечный договор не состоялся. Знаете, что сделал мой приятель? Пошел и без отрыва от основной работы устроился риэлтором сразу в три риэлторские конторы. Резюме: через месяц приобрел квартиру в старом фонде за наличный расчет по супервыгодной цене. Никакой ипотеки…
История банка. Органичное продолжение истории покупателя. Знаете, почему банк, который входит в ТОП-5 России, поступил так неэлегантно и в последний момент выдвинул требования о поручителях? Правильно, чтобы переложить риски на плечи заемщика и поручителей. Лучшие условия кредитования банк предоставляет под наиболее надежные сделки. Крупный банк аккредитует надежного застройщика. Надежный застройщик тот, кто получил свой участок земли на справедливых и законных основаниях. Проблема в том, что у нас при большом количестве застройщиков очень немногие имеют аккредитацию крупнейших банков. Банки прекрасно понимают, что в сделках с землей может присутствовать коррупционная составляющая и длинная цепочка. Это бомба замедленного действия. Одно из звеньев подкачает — беды не миновать всем. Может дойти до сноса дома, и тогда дольщик останется без жилья, а банк — с подмоченной репутацией.
Девелоперы просят о реструктуризации валютных кредитов. Сами банки прекрасно помнят кризис ликвидности на стыке 2014-2015 годов, когда ставки по депозитам даже у Сбербанка взлетели до 20+ процентов. Резюме: весь кредитный сектор съежился, 2015 год живем под девизом «сохраняй», ни о каком наращивании портфелей речи не идет. Вот и приходится делать аккредитацию разных застройщиков, а потом минимизировать риски.
История девелопера. Опережающими темпами достраиваются объекты высокой степени готовности, но притормаживается освоение тех, что далеки от финишной прямой. Активно работает схема, которая хорошо известна всем, кроме среднестатистического покупателя жилья. Например, девелопер «Х» с отличной репутацией открывает ООО «Лютик», и это ООО строит очередной объект. Официально «Лютик» не имеет ничего общего с «Х», и никто не ассоциирует его с узнаваемым брендом. Объект сдан и продан, «Лютик» безвозвратно увядает. «Х» живет дальше припеваючи, сняв свою маржу, и дольщики, в случае чего, претензиями по качеству строительства не докучают — некому предъявить. Уж если кто и знает о делах «Х» больше других, так это банки. Резюме: чем большим количеством банков аккредитован застройщик, тем прочнее его репутация.
И еще. Аналитики предрекают кризис в 2017 году: темпы строительства будут снижаться, а сроки сдачи — переноситься. Девелоперам придется втянуть голову в плечи и приготовиться к удару о дно. Оживление наступит только к 2019 году.
История производителя стройматериалов. Продажа недвижимости в конце 2014 года была активной, а производители стройматериалов снижали цены. Например, кирпичные заводы по всей России предлагали минус 10 % от прайса. Калининградские производственники бодрятся в ожидании чуда 2018 года и рисуют прогнозы бурно растущих продаж. Резюме: «Где наша не пропадала!»
История государства. Государство пытается удержать банковский рынок программой долгосрочного жилищного кредитования. Она касается только тех квартир, которые реализует застройщик. Суть: банк получает свою процентную ставку в полной мере из двух источников — от заемщика и государства. Помните, как с автокредитом? В договоре 11,3 %, реально платишь 4 %, разницу банку компенсирует государство.
Интересы тех, кто получил несколько лет назад валютную ипотеку, а теперь не в состоянии ее выплачивать, тоже пытаются «поддержать». Государство рекомендует банкам реструктурировать валютные кредиты под текущий курс и ставку порядка 13 % или просто увеличение срока выплаты кредитов для снижения ежемесячного платежа. Резюме: ребята, выкручивайтесь сами.
Конечно, все указанные участники процесса взаимозависимы, но… Банки никогда не упустят свою выгоду и вряд ли реструктуризируют валютную ипотеку. Государство предлагает механизм оживления ипотечного рынка. Уже в начале марта некоторые лидеры банковского рынка начали принимать заявки на ипотечные кредиты с господдержкой. В СМИ проскользнула информация, будто покупатели ринулись за дешевыми — в 12 % — кредитами и подали заявок по всей России на 1 млрд руб. Безопасники калининградского филиала одного из ведущих банков прочли информацию в сети и на следующий день явились к кредитчикам, чтобы лично оценить объем предстоящей работы. По всей группе насчитали 15 заявок на несколько миллионов. То есть про миллиард кто-то явно загнул. Крупные застройщики Калининграда со своей стороны подтверждают, что волшебства не происходит. Наибольший интерес сейчас к загородным недорогим квартирам от тех, кому действительно хочется приобрести жилье для себя.
Никто не использует ипотеку как инструмент сохранения денег. Все, кто мог, сделали это в конце прошлого года. Теперь дрожат: в Калининградской области наблюдается уверенный рост безработицы, а ипотека для многих определяет бюджет на долгие годы. От кредитов отказываются не из-за процентных ставок — 12 % даже ниже, чем до кризиса. Нежелание брать взаймы происходит, скорее, от неуверенности, что удастся сохранить рабочее место.
Но знаете, что для меня самое загадочное во всей этой катавасии? Ценник на вторичном рынке жилья не откатился даже до уровня октября 2014 года. Неужели в России действительно невозможен реальный обвал цен на недвижимость?