Игроков рынка жилищного строительства ждут большие перемены. Новый посыл от высшей власти в сторону регионов прозвучал со сцены областного драматического театра в Калининграде во время международного форума «Среда для жизни»
Форум явно выходил за рамки модной тусовки московских урбанистов, разбавленной лицами из первого эшелона мировой архитектурной элиты. Грандиозный размах и шокирующий уровень мероприятий 18 и 19 мая как бы сами по себе говорят о наличии некой закулисной повестки, более серьезной, чем можно подумать. Местные критики тут же озадачились вопросом бюджета, мол, за такие деньжищи можно сто пикников провести и кучу домов отремонтировать. В ответ раздалось брюзжание: «Дайте нам такие бабки, и мы тоже ух как грянем». Это в отношении городского пикника, который прошел вслед за форумом 19 мая в акватории Верхнего озера и собрал за день 30 000 человек. Не стану пересказывать, что там было, для разбора и анализа этого нескромного события стоило бы написать отдельно. В закулисных обсуждениях сами организаторы рассказывали, что пикнику отводилось не меньшее значение, чем самому форуму, ибо форум был адресован властям и игрокам рынка жилья, сообщал им, как следует менять мозги, чтобы не прощелкать новый тренд, а пикник был адресован всем, он, в частности, показал, как надо использовать бюджеты, чтобы власть получала не фейковые, а самые настоящие искренние бонусы от населения.
Александр Плутник излагает повестку государства в сфере жилищного строительства
К пуговицам претензии есть?
Минстрой выделяет громадные средства на событийный маркетинг. События, организованные на деньги из этого бюджета, очень концептуальны и превосходят по качеству любые известные нам примеры. Никакого официоза, ноль ура-патриотической риторики, сплошные ссылки на зарубежный опыт. Тут же проходит награждение призеров международного конкурса архитекторов, где каждая команда из 20 финалистов (по данным сайта дом.рф) получает премию в 1 млн рублей, а призеры — дополнительно еще по 1,5-3 млн рублей в зависимости от призового места. На наших глазах замминистра Минстроя со сцены театра обещает «оперативно изменить законодательство, чтобы проекты победителей конкурса можно было претворить на практике». Александр Плутник, генеральный директор АО «Дом.РФ» и глава ипотечного агентства, перечисляет новые стандарты жилья, которые в ближайшей перспективе станут обязательным требованием для застройщиков. Упоминаются зеленые группы как неотъемлемый элемент для всех типов жилой застройки. Красной линией проходит идея проектирования первых этажей с дополнительными функциями социализации (клубы жильцов, детские мастерские) или для целей малого бизнеса (кафе, творческие студии, магазинчики и прочие необходимые для комфортной жизни форматы). Признается многообразность застройки, совмещение в рамках одного квартала разных типов строений по высотности и по структуре, — так, чтобы в комплексе они отвечали интересам всех типов домохозяйств и социальных групп с их уникальными интересами. Пешеходные зоны, велодорожки, общественные пространства — это уже не предмет дискуссии, все эти прелести мирового урбанизма вот-вот, хочется верить, лягут в основу российских законодательных регламентов. Прозрачные входные группы, ориентация квартир на разные стороны света, эффективные планировки, учитывающие потребности всех членов семей, дворы, свободные от машин, соразмерность застроек по этажности и объему, отказ от заборов как средства мнимой безопасности, деликатное соседство с исторической застройкой — казалось, мы попали в урбанистический рай. Надо отметить: многие докладчики приводили в пример уже реализованные проекты, в том числе в России.
Эффективность застройки при таком подходе меряется уже не гектарами, освоенными под застройку, а, например, индексом QS Best Studies cities Index. Что нравится студентам высших учебных заведений, то и можно считать конкурентным урбанистическим пространством. Александр Плутник, а за ним и другие спикеры, подчеркивают, что власти должны бороться не за что-то, а за мозги. Привлечение в города активных людей с высоким образовательным цензом, способных участвовать в экономике нового типа, — это главное, куда надо бросить силы государственных управленцев всех уровней, прежде всего мэров и губернаторов. Александр Говоров, главный технический инженер девелоперской компании «Брусника», заявляет, что именно мэры и губернаторы должны стать барьером на пути строительного беспредела. «Они являются носителями ценностей, которые должны отражаться в жилищном строительстве. Они ответственны за формирование вкуса и требование отказа от низкого качества». Основной же накал его выступления адресован застройщикам. Он утверждает, что современные технологии позволяют одновременно снижать себестоимость и повышать качество, однако застройщики предпочитают выдавать продукты, подобные кривому костюму из монолога Райкина, а за ошибки девелоперов и строителей платит клиент.
Молодые лица российской урбанистики: Александра Чечеткина, ведущий архитектор КБ «Стрелка»
Что нам хотят сказать
На местных девелоперов и строителей со сцены форума продолжает изливаться поток прекрасных идей. В границах привычного мышления подобный натиск может: 1) раздражать; 2) умилять; 3) озадачивать. В действительности к нему стоит серьезно прислушаться и воспринять, найти ресурсы — личные и корпоративные — и встроиться в процесс, потому что такова на данный момент новая повестка государственной политики в сфере жилищного строительства. В 2017 году Путин подписал указ о замене термина «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». Стандартное — это необходимый минимум качества, ниже которого нельзя строить и продавать в России. На очереди целый ряд законодательных инициатив, которые рано или поздно приведут понятие качественной застройки к общему знаменателю. Также в планы государства входит 50-процентный рост объема вводимого жилья: к 2024 году годовой показатель должен достигнуть 120 млн кв. метров в год против нынешних 80 млн. Государство желает ни много ни мало — одновременно увеличивать объемы строительства и повышать качество. Девелоперам лучше побыстрее понять, что если не среагировать на посыл, то, возможно, следующий этап жилищного строительства пройдет без них.
Ряд докладов был посвящен аналитике и оценке эффективности в сфере городского строительства. Как следует из доклада Татьяны Полиди (исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»), показатели коэффициента доступности жилья у нас выше зарубежных, но это без учета низкого качества, а также на фоне значительно меньших объемов жилой площади на душу населения. При этом негативный тренд — снижение инвестиций в городскую среду — в среднем по России только 5 процентов от ВГП (валовый городской продукт). В некоторых городах снижение бюджетной активности на благоустройство доходит до карикатурных показателей — в Уфе, например, оно составляет 1500 рублей в год на одного жителя, тогда как в Москве — 15 000. Само по себе это может не сильно беспокоить государство, но если эти " достижения" коррелируют с низкой лояльностью населения, уже образуется вполне исчисляемый показатель эффективности работы местных властей. Также Полиди обратила внимание на негативный тренд в регионах — на фоне роста объемов строительства и роста ВГП в городах России идет снижение капитализации рынка жилья. В целом в России суммарный потенциал развития уже введенного в эксплуатацию жилья составляет, по оценкам Фонда, до 68 триллионов рублей, это 74 процента от общего ВВП страны.
Форум прошел при поддержке правительства области и лично Антона Алиханова
Распил всех добил
Наглый распил бюджетов всех уровней становится неэффективен, даже опасен, извлекать деньги из населения становится все труднее. Основное насыщение допущенных к казне произошло, а дальше что? Удерживать неэффективную систему в стабильности становится все дороже. Политические риски на фоне экономической регрессии, ветшающих технологий, внешних потрясений и закономерного внутреннего декаданса в политической и общественной жизни — огромны. К тому же наверху, я полагаю, нарастает брезгливое раздражение на участников распила среднего и нижнего уровня — их идейная преданность никак не монетизируется, а их откровенная неэффективность ведет к недовольству.
А что могло бы стать консолидирующей идеей, наднациональным трендом, задающим положительный вектор развития России? Российским Рузвельтом, превратившим Америку в крупнейшую в мире индустрию дорожного строительства, Путин вряд ли стремится стать, а вот в сфере новой урбанистики лежат громадные возможности. Это прежде всего рынок ипотечного кредитования, а также собственно сам громадный рынок строительства и вся сфера ЖКХ.
Государство запускает тренд на повышение стандартов в сфере жилья и одновременно добавляет инструмент в виде более доступной ипотеки. В 2017 году больше 1 млн семей приобрели жилье с ипотекой. В 2018 ипотека снижена до 10 процентов, и уже, по прогнозу, 1,4 млн семей купят жилье, обратившись в банк. Создав моду на качественную среду и хорошее жилье и ослабив бремя кредита, можно оживить экономику и при этом повысить коэффициент лояльности населения к власти. Не предложив привлекательную среду нового типа, не удастся добиться нужной мобильности населения. В этом процессе государству нужны особые партнеры, которые способны делать умную работу, — создавать ценности, запускать моду на тренды, реализовывать концептуальные проекты с высокой добавленной стоимостью, а также вовлекать население в управление городами. И тут пришло время поговорить про «Стрелку».
Расположившись в эффектных креслах из белой кожи, в полной отрешенности от накала форума, не замечая полного зала, Александр Мамут, создатель и главный меценат Института «Стрелка», и журналист Александр Баунов погрузились в рассуждения на тему «Что есть будущее и как его приблизить».
Нон-профит с прибытком
В проведении форума роли распределялись так: Минстрой — заказчик от имени государства, Дом.РФ — структура, которая формирует повестку, осуществляет финансирование, а Институт Медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка» — программная дирекция события, она отвечает за концепт и реализацию события, мозговой центр. Сегодня Институт «Стрелка» совместно с одноименным КБ, созданным в 2013 году, — это самое известное в России сообщество специалистов‑единомышленников в области передовой урбанистики. Именно «Стрелке» москвичи обязаны самыми амбициозными проектами благоустройства столицы. Сначала была реконструкция парка Горького — успех проекта позволил вновь назначенному Собянину заработать необходимые лайки от москвичей, а для КБ это стало толчком к росту его репутации как эксперта городского проектирования и консалтинга. Затем последовала реконструкция парка «Зарядье» — благодаря КБ «Стрелка» впервые в России проектная часть была выработана в ходе открытого международного конкурса. Проект «Моя улица» «Стрелка» выиграла через тендер, получив 992 млн рублей на разработку стандартов благоустройства улиц Москвы. Совместно с АИЖК КБ «Стрелка» реализует программу развития городской среды в 40 городах России, в том числе в Калининграде. На разработку благоустройства 235 общественных пространств по всей России будет потрачено 3,8 млрд рублей.
КБ «Стрелка» является некоммерческой организацией, на 80 процентов принадлежащей одноименному Институту Медиа, архитектуры и дизайна, попечительский совет которого возглавляет Александр Мамут. На городском консалтинге КБ зарабатывает около 120 млн рублей в год (по данным сайта incrussia.ru, на основании аудиторских отчетов за 2016 год), к ее услугам обращаются чиновники и заказчики из высших эшелонов — мэрия Москвы, федеральные ведомства, АИЖК, Сбербанк, Фонд «Сколково», «Газпром Нефть».
Хотя «Стрелка» изначально создана как non profit, что позволяет ей, в том числе, получать контракты без тендеров, и хотя она продвигалась не без лоббирования Александра Мамута и его друзей, и критику в ее адрес можно прочитать не только на сайте Навального, однако ее участие в проектах чаще всего демонстрирует заказчикам принципиально новые подходы, а эффективность предложенных решений неплохо монетизируется. На благоустроенных улицах Москвы (на 200 улиц было потрачено 100 млрд. рублей) на 36 процентов сократилось число вакантных площадей, на 58 процентов увеличился объем площадей общественного питания, поток пешеходов в выходные дни вырос на 23 процента, а на место выбывших салонов связи и банков (съехавших из-за реконструкции) вселились продуктовые магазины, точки общепита и салоны услуг. Кроме того, эффектное благоустройство позволяет относительно недорого поднять рейтинг власти. Собственно, 18 и 19 мая калининградцы своими глазами видели, как красиво, умно и с толком были потрачены, очевидно, огромные деньги (бюджет не разглашается). Победителей, как известно, не судят, и даже испорченный газон у драмтеатра не может омрачить этого впечатления, потому что реставрация газона заранее запланирована в бюджете. Можно не сомневаться, трава вернется.
Для полноты картины не хватало только Иммануила нашего Канта. Эта беседа, чрезвычайно глубокая и занятная, возможно, войдет в историю как свободное изложение манифеста новых русских урбанистов. Найти ее запись, как и другие материалы, можно на сайте форума «Среда для жизни»
Что дальше
Осенью 2017 года АО «Дом.РФ», КБ «Стрелка» и правительство Калининградской области подписали трехстороннее соглашение о сотрудничестве. Как вспоминает Вячеслав Генне, советник губернатора по архитектуре, команда «Стрелки» приехала, чтобы ознакомиться с городом и наметить зоны общественного притяжения, которые нуждаются в том, чтобы им дали вторую жизнь. В результате были отобраны привокзальная площадь, Литовский вал, остров Канта, улицы Черняховского, Рокоссовского и Соммера, площадь Василевского, площадь у Дома Советов, Нижний пруд, улица Баранова и набережная Преголи. На данный момент готова проектная смета и план работ для обустройства Нижнего пруда, к его реализации приступят после окончания футбольного чемпионата. Работы по превращению улицы Баранова в пешеходную зону (архитектор Антон Сагаль) уже активно идут и должны быть завершены осенью этого года. По словам Генне, если подрядчики выдержат планку по качеству, то это место «превратится в пространство не европейского даже, а мирового уровня». Успех первой зоны важен еще и потому, что заказчиком проекта является АИЖК, а его глава, Александр Плутник, лично принимает объекты с большим пристрастием. Для приема объектов применяется так называемая «дефектная ведомость», если в ней будет слишком много замечаний, то не исключено, что другие зоны будут попросту отменены. Генне, который на протяжении пяти лет лоббировал идею пешеходной улицы, так и не смог добиться понимания от бывшего главы города. Теперь надежды возлагаются на политическую волю губернатора Алиханова и его последовательность в том, чтобы оказать проектам «Стрелки» необходимую поддержку, а в результате воспользоваться программой благоустройства. Калининград, таким образом, мог бы получить совершенно бесплатно готовые проекты, в качестве которых уже можно не сомневаться.
Юлия Нежид
Фотографии Светланы Андрюхиной