Отменят ли в России субсидируемую ипотеку? Как после этого изменятся процентные ставки на покупку жилья и как на их рост уже повлияло декабрьское повышение ставки рефинансирования Центробанка до 8,5%? Кому выгодна сельская ипотека? Почему снизился спрос на недвижимость? Об этом Антон Хоменко поговорил с генеральным директором агентства «Мир недвижимости» Сергеем Цветковым
— Ещё в сентябре глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила о приближении роста ипотеки к своему пределу. Что это означает? Согласны ли вы с таким заявлением?
— Да, согласен. Уже значительное количество семей и обычных граждан взяли ипотеку под льготную ставку 5,5–6 %годовых. Плюс ко всему доходы населения не растут, а стоимость квартир и ставки повышаются. Ставки находятся в диапазоне 9,5–10% годовых. У людей при зарплате 50 тысяч рублей нет возможности обслуживать ипотеку. Получается, все, кто хотели, уже взяли. У других нет возможности.
— Также в ЦБ заявляли об отмене программы субсидируемой ипотеки. Никакой более подробной и официальной информации об этом пока не было, но некоторые крупные банки уже начали повышать ставки по ипотеке. Насколько оправданно, на ваш взгляд, продление программы?
— Отмена программы не сильно изменит ситуацию. Господдержка под 6,5% годовых ограничена ценой квартиры в три миллиона рублей. Воспользоваться этой программой могут не все клиенты, в основном это новостройки до четырёх миллионов рублей либо клиенты с большим первоначальным взносом. Сейчас есть субсидирование от застройщиков. Эти программы помогают приобрести жильё под ставки 3–7% с первоначальным взносом 10–20% на срок до 20–30 лет. Клиенты одобряются по стандартной программе, допустим, под 9,9% и с субсидированием от застройщика. Квартира с небольшим увеличением стоимости кредитуется под 6,6% годовых, к примеру, независимо от суммы кредита и срока. Так кредитуется большая часть клиентов.
Сергей Цветков
Выпускник Балтийского государственного технического университета имени Д. Ф. Устинова. В сфере недвижимости и строительства работает с 1996 года. Начал карьеру с должности начальника отдела, дошёл до поста вице-президента и управляющего проектами корпорации «Строймонтаж». С февраля 2009 года — генеральный директор основанной им компании «Мир недвижимости». Принимал активное участие в организации мероприятий, направленных на развитие рынка в Санкт-Петербурге. Выполнял фигуры высшего пилотажа в качестве второго пилота в составе группы «Витязи».
— Как отразится на ипотечных ставках повышение ставки рефинансирования, которую в этом году ЦБ повышал семь раз?
— Ставки повысятся ещё. Банки работают исключительно на выгоду. 17 декабря было заседание, ставка выросла еще на 1%. Значит, нужно ожидать повышения ставок как минимум на 0,5%. Конечно, это уже немыслимо высокие ставки, что притормозит спрос на ипотеку. Люди будут ждать снижения. После 6% годовых принять ставку в 12% годовых достаточно сложно.
— Кто выиграл от программы субсидируемой ипотеки? Так ли выгодна она оказалась для покупателей? Что осталось от привлекательности ставки 6,5% на фоне роста цен на жильё?
— Выиграли в основном застройщики и банки. Но при большом первом взносе даже при условии роста стоимости квартиры ипотечная ставка 6% годовых привлекательна. Цена на квартиру в среднем увеличивается на 10%. Если посчитать платёж и переплату по кредиту за 30 лет, ставка полностью компенсирует подорожание. У клиента при данной ставке комфортнее платёж и переплата почти в два раза ниже, тем более при условии гигантского повышения ставок. Разница очевидна. Клиенты большей частью в выгоде.
— Аудитор Счётной палаты Наталья Трунова предлагала выдавать льготную ипотеку в России одному заёмщику один раз в жизни, объясняя тем, что это даст возможность погасить искусственный спрос на жильё и снизить цены на недвижимость. Насколько, на ваш взгляд, оправдан такой механизм? И кому нужны низкие цены на недвижимость, кроме покупателей?
— Снизить цены на жильё подобными методами невозможно: получится лишь приостановить их рост, но не более. Если можно будет взять льготную ипотеку один раз в жизни, это уменьшит количество покупаемых квартир для инвестируемых целей. Льготная ипотека интересна покупателям и инвесторам. И тем, и тем нужны низкие цены. Но на рост цен влияют не только программы банков, есть ряд других сопутствующих факторов.
— По данным Росстата, итоговый показатель ввода жилья в России за 2020 год составил 82,2 миллиона квадратных метров. Это незначительно больше, чем в 2019-м. Какие прогнозы по итогам текущего года?
— Темпы ввода жилья в эксплуатацию растут, это очевидно. Особенно при работе по эскроу-счетам. Застройщики заинтересованы быстрее ввести в эксплуатацию объект и получить прибыль. По итогам 2021 года в России должно появиться 86 миллионов квадратных метров.
Спрос на ипотеку снизился из-за роста процентных ставок и потому, что покупают только те, кому обязательно нужно решить жилищный вопрос. Возможно, деньги есть, но насколько рационально сейчас их использовать? Те, у кого есть деньги, ждут снижения цен, акций, снижения ставок
— Спрос на ипотеку снизился, потому что у людей не осталось денег. Согласны ли вы с этим утверждением? Если да, как изменится цена на нераспроданные новостройки? Есть мнение, что к показателям до пандемии цены на жильё уже никогда не вернутся. Почему?
— Спрос на ипотеку снизился из-за роста процентных ставок и потому, что покупают только те, кому обязательно нужно решить жилищный вопрос. Возможно, деньги есть, но насколько рационально сейчас их использовать? Те, у кого есть деньги, ждут снижения цен, акций, снижения ставок. Есть и те, у кого их не было. Новостройки так и будут расти в цене. Это постоянный процесс. Это происходит каждый месяц, каждый квартал. Цены до допандемийного уровня точно не вернутся, рассчитывать на это не стоит. Дорожают материалы, повышаются процентные ставки кредитования, растёт ключевая ставка Центробанка. Застройщики должны рассчитать доходность при условии выплат этих кредитов и ожидания выплат с эскроу-счетов.
— Субсидируемая ипотека распространяется только на новостройки. Как это повлияло на рынок вторичного жилья? И как изменится это влияние в случае отмены субсидируемых ставок?
— Да, только на новостройки, но это не мешало продавать вторичный рынок. Стоимость квартир на вторичном рынке меньше, и есть возможность заселения после регистрации квартиры. Поэтому вторичный рынок не нуждается в субсидированной ставке. Если субсидированные ставки отменят, вторичный рынок будет ещё более привлекательным.
— Насколько высока популярность сельской ипотеки? Например, в Калининградской области под эту программу попали ряд курортных городов на побережье Балтийского моря, где квадратный метр в новостройке стоит более 100 тысяч рублей.
— Сельская ипотека разработана для развития областей и малонаселённых территорий. Уезжать из Санкт-Петербурга в село не сильно привлекательно, даже при условии ставки 2,7% годовых. Плюс ко всему эта программа имеет ряд нюансов: при просрочке платежа ставка по кредиту может быть увеличена в несколько раз, уровень дома не более пяти этажей, строить можно только на определённых территориях и так далее. В Ленинградской области под программу попадает очень мало новостроек. Можно сказать, несколько. В связи с этим программа не является популярной.
Фотографии Александра Подгорчука, из архива героев