Участники строительного рынка обсудили состояние отрасли в текущем году и отметили тенденции на ближайшую перспективу
Любовь Антонова,
главный редактор журнала «Королевские ворота»16+:
По сообщениям Калининградстата, строительная отрасль чувствует себя лучше, чем ожидалось. Называется рост на 36% по сравнению с 2019 годом по объёму оказанных услуг, это больше 24 миллиардов. Соответствует действительности?
Борис Калинин,
президент «Союза строителей Калининградской области»:
Эта цифра отражает достаточно большой объём работ, связанный не только с жилищным строительством, но и с госзаказом, муниципальным заказом. Весной, в начале пандемии, я говорил, что мы ожидаем подъёма, но не думал, что будет такой подъём цен на жильё. И это далеко не предел. Насколько я знаю, у многих застройщиков остановились продажи, связанные с большим спросом. Других это подтолкнуло к активизации на рынке, к быстрому завершению работ, потому что появились дополнительные финансовые возможности. Сейчас наш сегмент покупателей не совсем стандартный. Раньше мы получали 80-90% клиентов с ипотекой, в основном это были жители Калининградской области. Сейчас порядка 70% покупателей — не калининградцы. Достаточно сильно потянула отрасль вверх сельская ипотека. Строительная отрасль действительно чувствует себя неплохо, но у нас много проблем, и губернатор Алиханов об этом говорит. В частности, о том, что мало подготовленных земельных участков.
Любовь Антонова: Вы сказали, что большая доля госзаказов, какая конкретно?
Борис Калинин: Процентов шестьдесят, включая строительство онкоцентра, дорог, застройку Острова. Плюс бюджет фонда капремонта.
Александр Ярошенко,
директор «АвангардИнвестПроект»:
По сравнению с прошлым годом у нас объёмы строительства резко упали, но одновременно мы готовимся к новому проекту. А судя по Росстату, Калининградская область занимает устойчивое четвёртое место по объёмам строительства. По сравнению с прошлым годом введено в строй на 20% больше жилья за девять месяцев. То есть, по статистике, — всё хорошо. Могу обозначить хорошую тенденцию на уменьшение сроков прохождения проектной документации, выдачи разрешений на строительство, технических условий, прохождение экспертизы. Хотя остаётся и довольно много внутренних проблем. И тут я мог бы обратиться к представителям банковской сферы. Хотелось бы, чтобы они активнее включались и, например, помогали застройщикам на этапе выхода на площадку, на этапе покупки земельных участков. Такие аукционы, которые сейчас проводит ДОМ.РФ для нашего региона, когда лоты зашкаливают за 200-300 млн, не каждый застройщик может потянуть и купить за счёт собственных средств, имея ещё в наличии существующие площадки и разрешения на строительство. Для нашей компании других вариантов нет, как только участвовать в проектном финансировании.
Любовь Антонова: Когда мы собирались в прошлый раз («Королевские ворота» за август 2018 года), представители строительных компаний говорили, что с переходом на проектное финансирование, на эскроу-счета рынок встанет. Либо встанет, либо начнет падать по объёмам, но этого не произошло. Не произошло за счёт чего?
Борис Калинин: Вы не совсем правы. Если мы говорим о многоквартирном строительстве, то его объёмы, безусловно, упали, и они ещё больше упадут. Почему? Потому что ту цифру, которую вы назвали, мы рассматриваем относительно 2018 года, в 2019 объёмы [строительства] были меньше, а сейчас мы берём статистику относительно 2019 года. Более того, в эти цифры входит индивидуально-жилищное строительство, которое растёт по ряду причин, в том числе и по причине ввода объектов, которые ранее отсутствовали в кадастровом учете. В итоге мы потихоньку, несильно, но падаем.
Любовь Антонова: На сколько?
Борис Калинин: Процентов на десять. Предполагали, что будет существенно большее [падение]. Но надо понимать, что строительная отрасль очень инертная. Чтобы увидеть какой-то негативный или позитивный результат, должно пройти два-три года. Почему? Потому что любая площадка, любой проект начинается с покупки земельного участка, заканчивается вводом [в эксплуатацию] и выходом на рынок. И в основном те проекты, которые сейчас завершаются, проходили по старой схеме или по очень старой схеме привлечения средств. Это, безусловно, скажется на перспективе. Соответственно, новые проекты только начались, от полугода до года заняли у нас первые кредитные решения.
Любовь Антонова: Давайте поговорим о проектном финансировании. Сколько у вас заключённых контрактов, как пользуются новыми правилами застройщики?
Владислав Ковалёв,
руководитель Калининградского отделения АО «Банк ДОМ.РФ»:
Поскольку отрасль реформируется, понятно, что не стоит ждать мгновенного эффекта. Если говорить в цифрах, то на сегодня по всей России строится порядка 100 млн квадратных метров, из них за год с небольшим на проектное финансирование перешло 43% застройщиков. Если говорить о Калининградской области, статистика похожа на общероссийскую. 46% застройщиков перешло на проектное финансирование, в целом принятых решений и подписанных кредитных договоров на сумму около 10 млрд. Банк ДОМ.РФ занимает порядка 50% рынка Калининградской области. Но это не окончательная статистика, к концу года мы увидим увеличение объёмов кредитования по проектному финансированию застройщиков. На эскроу-схему переведено 115 домов, первая тройка лидеров по этому виду деятельности — Сбербанк, ВТБ и ДОМ.РФ, соответственно 28, 26 и 23 дома. Хочу обратить внимание, что на эскроу-схему переходят не только те, кто пользуется проектным финансированием, но и застройщики, строящие за свои средства. В отношении сроков кредитования. Изначально сроки по проектному финансированию были анонсированы в два-три месяца, но практика показала, что первые решения принимались четыре-шесть месяцев. Сейчас мы стандартизировали процесс, и реально проходит всего полтора месяца с момента подачи полного пакета документов до момента подписания кредитной документации.
Любовь Антонова: А давайте один момент уточним. При наличии эскроу-счетов как понижается процентная ставка? Обещана была даже нулевая.
Владислав Ковалёв: Что уменьшает процентную ставку? Пропорциональная выборка и наполнение денег на эскроу-счетах. Чем больше денег на эскроу-счетах, тем базовая ставка для застройщика ниже. То есть ставки две — базовая при нулевом наполнении эскроу-счетов и специальная ставка. Максимальная базовая ставка — 8,5%. Но она меняется ежедневно, так как продажи идут ежедневно, наполнение эскроу-счетов также идёт ежедневно. По одному из застройщиков мы зафиксировали ставку по сентябрю 1,3% годовых, пока она минимальная по Калининграду.
Андрей Свердлов,
управляющий Калининградским отделением ПАО Сбербанк:
В этом году Сбербанк уже подписал договоров на 3 млрд рублей. Это около 150 тысяч квадратных метров. Кроме того, рассмотрели заявок ещё на 2,7 млрд — 80 тысяч квадратных метров. Сейчас мы активно работаем с проектным финансированием, дорабатываем пакет документов. Минимальная ставка кредита может быть и 0,01%, для этого нужно накопить 200% объёма средств на эскроу-счетах, и это не страшные цифры.
Любовь Антонова: Что значит 200%?
Андрей Свердлов: Двойное превышение суммы кредита.
на сегодня по всей России строится порядка 100 млн квадратных метров, из них за год с небольшим на проектное финансирование перешло 43% застройщиков
Роман Проскурин,
генеральный директор «Финансово-строительный консалтинг»:
Мы взаимодействуем как с банком, так и с застройщиком, поэтому могу изложить взгляд со стороны. Объективно за 2020 год произошли изменения в лучшую сторону, банки предлагают для застройщиков лучшие условия. По большому счёту, застройщик сейчас вправе выбирать банк, исходя из исторически сложившихся отношений, либо в борьбе даже за десятые доли процента. По сути, идет конкурентная борьба между четырьмя-шестью банками. Оптимизирована работа банка ДОМ.РФ по технической части, по подготовке документации. У Сбербанка оптимизирована организационная структура, есть свой стройэксперт. Решение может приниматься полтора-два месяца, иногда три-четыре месяца, но не больше. Это реальный срок, за который с момента предоставления пакета документов и направления заявки можно получить финансирование проекта. Единственное, что сейчас остается под вопросом, — собственное участие банка. Обычно это касается стоимости земельного участка, всё остальное одинаковое: себестоимость определена на рынке Калининградской области, цена реализации тоже определена рынком. Сейчас проектное финансирование — не тот продукт, которого стоит бояться, вопрос лишь в технике: чек-лист, отметили, полетели.
Любовь Антонова: Насколько легко раскрываются эскроу-счета для застройщика, какие препятствия возникают на этом этапе?
Владислав Ковалёв: Для раскрытия эскроу-счетов никаких препятствий нет, всё прописано в законе. Если раньше надо было сдать в эксплуатацию дом и зарегистрировать первое право собственности, то сейчас нужно сдать дом в эксплуатацию, предоставить документы, на следующий день все эскроу-счета раскрываются, переходя на счета застройщика.
Борис Калинин: Застройщик даже может продать через банк свои нереализованные остатки.
Андрей Свердлов: Дом сдаётся в эксплуатацию, эскроу-счета раскрываются вне зависимости от того, сколько на них денег. Если их хватает только на погашение кредита, то они идут на погашение. Если хватает на часть кредита, то на погашение части кредита. У банка остаются в залоге права требования на построенные квартиры, если они уже введены в эксплуатацию. Плюс у банков есть свои ипотечные программы продажи квартир. В наших интересах продать квартиры, и мы можем управлять потоками ипотечного кредитования.
Владислав Ковалёв: При проектном финансировании банки идут навстречу застройщику. Если денежных средств не эскроу-счетах не хватает для полного погашения обязательств, то при раскрытии счетов часть средств идёт на погашение, а 15% остаётся у застройщика.
Любовь Антонова: Губернатор прямо сказал о тепловом ударе, о перегретости, что повышение цен на 20% — «это крутовато».
Что повлияло на рост цен? В чём риски? Дорогое жильё — это же хороший сигнал для экономики?
Андрей Свердлов: Действительно, есть рост цен, но это обычный рынок, где есть большой спрос, есть дешёвая ипотека, вводимое жильё плюс пандемия.
Любовь Антонова: А как пандемия могла повлиять?
Андрей Свердлов: Половина России решила купить у нас на побережье квартиры. Отчасти это те люди, которые не сильно смотрят на цены.
Михаил Гулин,
руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк»:
Единственная максимально комфортная курортная зона в стране — это Калининград.
Если тенденция в сторону увеличения спроса и роста цены за квадратный метр продолжится, то реновация станет вынужденной мерой вовлечения старых объектов в новое строительство
Любовь Боровская,
генеральный директор «Союза строителей Калининградской области»:
Когда говорят о ценах, подразумевают, что у нас строители очень жадные.
Но причина не в этом. В начале пандемии мы готовили огромный перечень документов и статистику о том, насколько и как повысился одномоментно строительный материал. Цемент повысился в цене на 15–20%, железо — на 25. Подорожала доставка из Литвы, Беларуси. Хочу акцентировать, что нет огромной маржи у строителей, получаемой от роста цен на жильё.
Владислав Ковалёв: Себестоимость [строительства] действительно увеличилась, но рост цен на квадратный метр продиктован больше спросом, чем себестоимостью. Хочу заметить, что это действительно хорошо для экономики, потому что строительная отрасль — локомотив и мультипликатор для других отраслей. Денежные средства, полученные застройщиком, идут также в смежные отрасли. Первый риск состоит в том, что доступность жилья с ростом цен станет меньше. Второй риск. Увеличивается стоимость квадратного метра, растут объём кредитования и средний чек кредита, а доходы населения остаются на прежнем уровне. Это может привести к увеличению просрочки кредитных обязательств.
Любовь Антонова: Что скажете о дефиците жилья?
Борис Калинин: Во-первых, чтобы говорить о повышении цен, нужно сравнить цены в городах, условно конкурирующих с Калининградом. Например, Краснодарский край, Сочи. На сколько там за последние полтора года выросли цены? В сравнении с ними у нас цены ещё не начинали расти. И банки, я думаю, меня в этом поддержат, потому что, когда губернатор говорит о рисках повышения цен, — это, безусловно, большие риски. Потому что отрасль очень инертна, новых участков [под строительство] нет, соответственно, это увеличит объём спроса при недостатке предложения. И мы увидим ещё выше цены на жилье, особенно в городах-спутниках. Поэтому, когда говорят, что цены выросли на 20 процентов, это не предел.
Любовь Антонова: Вы говорите о нехватке участков под строительство, но из правительства [Калининградской области] приходят сообщения о подготовке нескольких больших территорий под застройку
Борис Калинин: Земли много, но она не готова для того, чтобы её осваивать. Отсутствуют коммуникации. Мы не можем строить дом, если нет воды, канализации, электричества. Участков, готовых к освоению, очень мало, а в городе их становится всё меньше и меньше. На многих участках возможность [присоединения к коммуникациям] физически отсутствует, а подключение возможно, в лучшем случае, по муниципальным программам на 2023— 2025 год.
Любовь Антонова: Что думаете о реновации? Возможна ли реновация в Калининграде как альтернатива нехватки участков под застройку?
Любовь Боровская: Как реновация столкнётся с действующим законодательством? Для примера возьмём Ленинский проспект, пятиэтажку с земельным участком, у которого даже сейчас нет возможности поставить машину. Что такое реновация? Возведение вверх этажей на месте малоэтажных, а у нас по градостроительному законодательству это невозможно. Если говорить о комплексной реновации территории, тогда это возможно.
Борис Калинин: Для реновации нужно вносить изменения в генплан, правила землепользования. Они отразят и необходимый процент плотности застройки и, соответственно, её этажности. Должна быть «дорожная карта», если региональное правительство и муниципалитет по этому пути пойдут. Если экономика складываться не будет, ни один застройщик не придёт [в проект реновации].
Андрей Свердлов: Моё личное мнение — лучше хорошая реновация, нежели долго копить деньги в фонде капремонта.
Александр Ярошенко: Если тенденция в сторону увеличения спроса и роста цены за квадратный метр продолжится, то реновация станет вынужденной мерой вовлечения старых объектов в новое строительство.
Фотографии Светланы Андрюхиной, Виктора Гусейнова, Александра Подгорчука