Глава группы «Мегаполис и партнёры» Евгений Морозов в канун тридцатилетия основания компании рассказал, как строил самый большой микрорайон Калининграда «Восток» и подходит к его завершению, зачем помогает в деле онкоцентра и чего ему будет стоить проект Дома Советов
Когда называют имя Евгения Морозова, обычно высказываются два противоположных мнения о его предпринимательской деятельности. Он в чистом поле построил тысячи квартир, самостоятельно протянув туда газ, воду, электричество. И другое — он построил далеко не лучший образец спального района без дорог и зелени.
Парадокс этих противоположных мнений заключается в том, что после работы в правительстве Калининградской области в должности вице-премьера Морозов испил чашу публичности до дна. А вернувшись в родной «Мегаполис», вообще не «светился» в прессе и никоим образом не объяснялся с общественностью, поэтому она могла думать, что хотела. В то время как его компания росла, развивалась, приобретала новые скилы и возможности, сам Евгений Морозов оставался «строителем жилых домов», в лучшем случае умеющим хорошо осваивать комплексную застройку. Приглашение Морозова в качестве инвестора на проект переделки Дома Советов и прилегающей к нему территории стало в определённой степени неожиданным — в силу той самой репутации строителя экономжилья — и вновь привлекло к нему внимание. Проведя часы на стройплощадках и в разговорах, могу сказать следующее: вряд ли кто-то другой из калининградцев, кроме Морозова, мог ещё выступить в этой роли. Попробую объяснить почему.
«Восток»
Сейчас это кажется рядовым процессом, но впервые землю под застройку в Калининграде стали продавать на аукционах только в 2006 году. В стране стартовал нацпроект «Доступное и комфортное жильё гражданам России». 70 гектаров, примыкающих к Московскому проспекту, выставили на торги за 100 миллионов рублей (по курсу того времени — около 3,5 миллиона долларов). Компании-застройщики поначалу проявили интерес, но, обнаружив, что на территории нет ни метра инженерных коммуникаций, что это просто девственно чистый кусок земли, бороться за него не стали, поэтому он достался по номиналу единственному участнику торгов — компании «Мегаполис». По принятым на себя обязательствам «Мегаполис» должен был проложить коммуникации самостоятельно — внутри будущего микрорайона. Ключевое слово — «внутри».
К 2006 году «Мегаполис» был не самой крупной строительной компанией. Занимался строительством одиночных домов и небольших комплексов — в районе улиц Воздушной, Брусничной, Чувашской, Дзержинского и других. Тогда же компания Морозова перестраивала и благоустраивала парк Калинина — сейчас Центральный парк — вместе с устройством там певческого поля, ставшего знаменитым благодаря джазовому фестивалю. «Восток» стал для компании первым большим вызовом.
— Я рисковал, честно скажу, — говорит Морозов. — Участок даже по конфигурации был трудным, вытянутым вдоль Московского проспекта. Коммуникации надо было строить с нуля, подключаться к уже действующим, но до них ещё надо было дотянуться. Подземный тоннель метрового диаметра для канализации мы проложили от коллектора на Ялтинской, водовод тянули почти с Литовского вала, всего за свой счёт построили шесть километров подземных коммуникаций. И передали городу (вспомним слово «внутри». — Авт.). Подвели газ, построили подстанцию на 40 мегаватт. Всего этого с большим запасом хватит на развитие территории восточной части города на десятки лет, не только на обеспечение жилья, но и социальной инфраструктуры — и детский сад, и школа на «Востоке» уже построены на этих сетях, а значит, с серьёзной экономией бюджета.
Морозов спокойно относится к критике микрорайона — дорожным неудобствам, скученности, хаотичности застройки. Но при этом всегда уточняет, о какой части района идёт речь.
— «Восток» неоднороден, — возражает на мои претензии Морозов. — Есть улица Аксакова с узкими дорогами и старыми домами. Есть дома, не выдерживающие колористического единства, их строили другие застройщики и в разное время. Моя часть «Востока» (основные улицы Флотская и Денисова. — Авт.) спроектирована ведущим калининградским архитектором Олегом Купердяевым, одобрена градосоветом. Поэтому нельзя говорить, что я тут понаставил домов по собственному усмотрению.
Проектная документация была готова к 2009 году. Стройка началась в 2010-м. Первый дом сдали в 2012 году. От участка в 70 гектаров под собственно жилые дома ушла половина — 35 гектаров. Остальная территория — улицы, бульвары, детские сады. Практически у всех домов есть подземные парковки. Храм святой мученицы Лидии, возведённый на территории «Востока», передан в дар Русской православной церкви.
— Конечно, мы построили спальный район, — комментирует Морозов. — Но спальный район комфортный и со всеми удобствами. Здесь есть кафе, прачечная самообслуживания, химчистка, магазины. Есть управляющая компания с техникой для уборки и так далее. Если бы не было привлекательным жильё на «Востоке», наверное, оно не продавалось бы с такой скоростью.
На «Востоке» подходит к завершению строительство сорока домов, больше 9 000 квартир. В 2020 году сдан в эксплуатацию самый большой дом в Калининграде — на 810 квартир. Застройщик «Востока» входит в сотню российских компаний по объёмам ввода жилья. В следующем году закончится строительство делового и торгово-развлекательного центра — его уже видно с Московского проспекта. Это высотное здание, одетое в стекло, предполагает работу кинозалов, торговых и ресторанных, офисных пространств, многоуровневую парковку. И опять-таки станет самым большим в Калининграде — 70 000 квадратных метров. Такого гиганта ещё никто в Калининграде не строил.
— Житель «Востока» вернулся с работы домой — и всё, никуда уже выезжать не надо, рядом будет место для любых потребностей: от еды до кино, спорта и развлечений. Идеальное завершение концепции спального района, — считает Морозов. И уточняет: — И полностью соответствует утверждённому проекту планировки.
Самое главное преимущество, которое мне даёт партнёрство, — оперативность. Поставленные задачи выполняются без проволочек, без дополнительного администрирования. Стройка не то что на день, на час не остановится из-за бюрократии по согласованию заказов
Конкурентное преимущество
Чем же компания Евгения Морозова отличается от других в строительной отрасли Калининградской области? В чём её ключевые компетенции, позволяющие реализовывать масштабные проекты, и вот теперь — ещё и браться за Дом Советов и Центральную площадь Калининграда.
В феврале 2021 года «Мегаполису» исполняется 30 лет. Сегодня он существует в формате «Мегаполис» и партнёры». «Стратегия заключается в сокращении цепочки „производитель-клиент“. Для минимизации издержек мы имеем группу партнёров по всему спектру строительного профиля», — объясняет Морозов. Это бетонные заводы, предприятия транспортные, по производству металлоконструкций, окон, сеть торговли строительными и электроматериалами и другие. И что важно — Балтийский проектный институт, где работают архитекторы, инженеры-проектировщики, в общей сложности 50 специалистов.
Удивившись универсальности, спрашиваю: «Есть ли что-то такое, что партнёры не делают?» «Есть, — смеётся Морозов. — Лифты покупаем у известной немецкой компании Schindler».
Всего под брендом «Мегаполис» с учётом численности партнёров работают 3 500 человек. Каждое предприятие, как минимум, обеспечено заказами и доходами, взаимодействуя друг с другом. А в целом позволяет справляться с задачей любой сложности.
— Я пришёл к этому в результате горького опыта, — говорит Морозов. — Самое главное преимущество, которое мне даёт партнёрство, — оперативность. Поставленные задачи выполняются без проволочек, без дополнительного администрирования. Стройка не то что на день, на час не остановится из-за бюрократии по согласованию заказов, наличия или отсутствия техники, сырья, денег, кадров или других вопросов.
— Если это так эффективно — работать без сторонних подрядчиков, тогда каждая строительная компания должна была бы иметь под рукой бетонный заводик, лесопилку?
— А я и не утверждаю, что схема подходит всем и каждому, что для всех она правильная. Если строишь одиночный дом, несколько домов, лучше нанимать подрядчиков на отдельные виды работ. Ключевая компетенция есть у большинства строительных компаний. Кто-то прекрасно кладёт кирпич, а кто-то лидирует в монолитном домостроении. Но мы же занимаемся комплексным освоением территории, и это отшлифованный процесс.
— Возможны внешние заказы, выход на рынок?
— Возможны. Но конкурентов в каждой сфере достаточно. Сколько в Калининграде тех же бетонных заводов — пять, десять? Если откровенно, загруженность внутренними заказами очень высокая. «Мегаполис» и партнёры" — самодостаточны. Чтобы представить масштаб: в месяц используем на собственном строительстве 7 000 кубометров бетона. Для сравнения — это 43 вагона цемента или, ещё нагляднее, — коробка двухподъездной девятиэтажки.
— Да, но проект «Восток» близится к завершению. Чтобы универсальный организм продолжал функционировать, его нужно постоянно нагружать работой, а значит, новыми проектами. Нельзя же остановить этот «вечный двигатель».
— Останавливаться нельзя. Это проблема, над которой я постоянно думаю. Без земельного ресурса будет тяжело. Но решения жилищного вопроса в России никто не отменял, как и цель, поставленную Президентом РФ, — сдавать 120 миллионов квадратных метров в год. Готовим следующий проект на 50 гектаров в посёлке Родники. Он тоже подразумевает строительство жилья, но среднеэтажного, со своеобразной архитектурой, с набережной, гостиницей, запуском речного трамвая — рядом большой медицинский кластер, его функционирование надо сделать комфортным и для пациентов, и для их близких. Это проект, непохожий на «Восток», очень интересный.
— А как выглядит структура бизнеса с точки зрения выгоды? Вложение огромных средств в производственные активы подразумевает долгий сценарий возврата денег?
— К тому, чтобы стать самостоятельным и независимым, я действительно шёл сознательно. Все тридцать лет всё заработанное пускал в дело, на развитие, «наращивал мускулы». В девяностые, в нулевые модно было гордиться «Мерседесом» последней модели, а я и тогда гордился новым башенным краном или экскаватором. Зато теперь могу влиять на ценовую политику. Продавать квартиры ниже рынка никто не станет, тогда не надо бизнесом заниматься, но и задирать цены ещё выше, конкурентам, возможно, не позволяет именно «Мегаполис».
«А помнишь свой первый дом?» — спрашиваю.
МЖК, обманутые дольщики, конфликт интересов
Евгений Морозов приехал в Калининград в 1983 году, получив распределение после окончания с отличием Пензенского инженерно-строительного института. Приехал вместе с женой, своей одноклассницей. Молодой специалист получил от «Калининградстроя» комнату в 14 квадратных метров. Там и дочка родилась. Улучшение жилищных условий стало задачей Евгения Морозова на ближайшую перспективу. Да и у кого из выпускников институтов в восьмидесятые годы прошлого века — советская власть на излёте, а капитализм ещё в зародыше — не стоял ребром этот вопрос. Большинство из нас понимали, что ждать, как наши родители ждали квартиру, стоя в очереди десятилетиями, мы не хотим.
Начав работать, вскоре Морозов услышал от начальства: «Нам нужны не только строители и прорабы, но и комсомольские работники». Делать нечего, возглавил комсомольскую организацию «Калининградстроя». Тогда же для молодых людей стало возможным получить квартиры через так называемые МЖК — молодёжные строительные кооперативы. Евгений Морозов был в числе первых, кто организовал МЖК у себя на предприятии. К нему повалил народ. Не вдаваясь в подробности, напомню, что в МЖК можно было получить квартиру, построив её своими руками, — поработав каменщиком, монтажником, прорабом. Морозов таким образом и свои жилищные условия улучшал. Но не успел: поступило следующее предложение — поработать вторым секретарём горкома комсомола, которое он принял (а квартиру всё-таки получил — 18 квадратных метров).
Завершающий «Восток» деловой и торгово-развлекательный центр с высоты птичьего полёта
Однако карьера комсомольского, а в перспективе, очевидно, и партийного работника, закончилась в эпоху перестройки. Горком ликвидировали в 1989 году. Морозов остался без работы. Он остро чувствовал, что вся ответственность за будущее семьи лежит на нём. Спасти его могла профессия, инженеры-строители нужны во все времена. Тогда он стал сам себе и прораб, и снабженец, и сметчик, и бухгалтер. А в какой-то момент к нему пришли друзья по бывшей комсомольской работе и рассказали, что строили дом с парнями из Литвы, но те обанкротились и пропали. «Достроишь?», — спросили Морозова и показали брошенный фундамент.
— А ты ещё спрашиваешь, помню ли я свой первый дом. Конечно, помню! — говорит Морозов через тридцать лет. Там была и его первая уже благоустроенная квартира.
Дом стоит на улице Лесопарковой — несколько подъездов, пять этажей с мансардой: «Если бы этаж не надстроил, о рентабельности не пришлось бы и мечтать». Но как только Морозов раздал ключи жильцам, появились личности, предъявившие права на ещё несколько квартир. Потом их станут называть «обманутые дольщики».
— Были ли они на самом деле обманутыми дольщиками, я до сих пор не уверен, — признаётся Морозов. — Принесли сомнительные документы, якобы подтверждающие внесение за квартиры денего с печатями той литовской компании, которой и след простыл. Пришлось и судиться, и часть квартир передавать.
История эта повлияла на Морозова сильнее, чем он сам мог думать. Когда стал работать в правительстве Георгия Бооса (губернатор Калининградской области с 2005 по 2010 год. — Авт.), а потом и вице-губернатором в правительстве Николая Цуканова (губернатор Калининградской области с 2010 по 2016 год. — Авт.), курировал строительную отрасль. Ему и досталось решение проблемы обманутых дольщиков. С его помощью были сданы в эксплуатацию замороженные дома, в их числе и самый скандальный, известный на всю Россию, — «Вальдау».
— Работа в правительстве дала мне опыт, кругозор, взгляд «с другой стороны», комплексное понимание проблем. Но больше всего я ценил конкретный результат, который получал, решив ту или иную задачу. Помог жильцам «Вальдау» — и увидел такое счастье на их лицах, такую радость, что ни с чем не сравнить.
В правительстве Калининградской области Евгений Морозов проработал в совокупности около трёх лет. Уволился по собственной инициативе в феврале 2013 года. Прокуратура усмотрела конфликт интересов в покупке правительством шести служебных квартир у компании, в своё время учреждённой Морозовым. Сейчас он смотрит на эту историю без большого сожаления.
— Как и полагается, я передал «Мегаполис» в доверительное управление, когда начал работать госслужащим. А служил я с утра до поздней ночи, не касаясь дел своих предприятий. Смог бы, наверное, касаться, если бы в сутках было 28 часов. Служебные квартиры действительно покупались на аукционе, но из-за низкой цены желающих продавать их правительству не нашлось. Кроме единственной компании, входившей в группу «Мегаполис и партнёры». Спустя время я готов условную бутылку прокурору поставить (улыбается), потому что «Мегаполис» пришлось спасать. Если бы я тогда не вернулся, может, и не успел бы.
Онкоцентр и подрядчики
На восстановление утраченных позиций, ликвидацию начавшегося застоя и возобновление роста производства в «Мегаполисе» ушло несколько лет. Вернувшись из кабинета на Дмитрия Донского, 1 на стройку, Морозов надел резиновые сапоги и пошёл месить грязь наравне с остальными. Это ему свойственно: погружаться в процесс целиком (как и никогда не убирать сапоги из багажника автомобиля), каждый день раз, а то и два, приезжать на стройплощадку, всё видеть своими глазами. Это ещё с того, первого дома повелось.
— Приехал тогда на Лесопарковую, как сейчас помню, в ночь на Рождество, 7 января. Никто, понятно, меня не ждал. Смотрю — несуны цемент тащат, — вспоминает Морозов.
Сейчас у него огромное хозяйство, но привычке он не изменил. Считает, что каждым проектом надо жить — он так и живёт.
— А кем ты внутренне себя больше ощущаешь, строителем, девелопером?
— Сын тоже об этом спрашивал, — задумывается. — По образованию я инженер-строитель, это так. И чувства от возведения конкретного объекта сильнее, чем от движения денег или товаров в торговле. Но, наверное, больше ощущаю себя управленцем, организатором новых бизнесов. Да, это меня вдохновляет. Создавать, осуществлять идеи. Сейчас думаю открыть частный медицинский центр: вижу, какие у нас с медициной проблемы.
На жизненно важный для калининградцев объект — онкоцентр в Родниках — «Мегаполис» призывали дважды — требовалась помощь. История с первым генподрядчиком, как известно, закончилась уголовными делами. Нынешний — с репутацией федеральной структуры, ведущей много проектов в России, — пока отстаёт по срокам. Доделывать первый корпус снова позвали «Мегаполис». Он уложился до конца года, закончив на объекте все монтажные и бетонные работы.
— 150, иногда 200 человек работали круглосуточно, — говорит Морозов. — Мы помогли, когда нас попросили. Готовы продолжать это делать. Сейчас надо закрывать тепловой контур, чтобы приступить к инженерным коммуникациям внутри зданий и внутренней отделке. Переговоры с генподрядчиком идут к завершению.
— Почему эти истории повторяются? В чём системный сбой в возведении объектов, подобных онкоцентру? Почему местные компании не участвуют в таких тендерах?
— Мы действительно не участвовали, загруженные собственными проектами. А почему повторяются ошибки? Потому что на таких объектах надо жить. Иметь определённые ресурсы — материальные, технические, производственные, людские. Недостаточно высадиться небольшой командой во главе с директором, нанять несколько специалистов, рабочих и найти подрядчиков, мол, пусть по частям отдельные работы выполняют. Так это не работает! Мы пришли, свои бытовки поставили, дорогу расчистили, фонари повесили, технику пригнали, башенный кран поставили, и бригада заработала слаженно, как часы. Как хорошие часы, у которых все шестерёнки крутятся и показывают точное время.
Губернатор Антон Алиханов разрубил гордиев узел, теперь здесь должно биться сердце города, – повторяет Морозов фразу о сердце
Дом Советов
Намерение Евгения Морозова взяться за проект Дома Советов и окружающей его городской среды пока трудно обсуждать в подробностях по нескольким причинам. Начать с того, что инвестиционный договор с Корпорацией развития Калининградской области сейчас на стадии переговоров и уточнения взаимных обязательств. Морозов считает проект инвестиционным и окупаемым, и, вероятно, ему виднее. 10 миллиардов рублей, в которые он оценил всю работу, включают снос Дома Советов, возведение новых зданий на его месте и создание совершенно нового городского пространства. На просьбу оценить реалистичность расчётов — а такие масштабные проекты часто становятся дороже и реализуются дольше первоначальных планов, — он отвечает: «Запланированных средств достаточно».
Второе препятствие для обсуждения — пока невозможно представить, что будет на месте Дома Советов. Как всё это пространство будет выглядеть? В конце января 2021 года за визуализацию образа центральной части города и архитектурное решение нового Дома Советов взялась именитая «Студия 44» династии архитекторов Явейнов из Санкт-Петербурга. Обещают к апрелю 2021 года показать результат. Глава студии Никита Явейн приезжал в Калининград, и, похоже, они с Евгением Морозовым найдут понимание и общий язык.
Евгений Морозов полагает, что в этом проекте обязательно должен быть достигнут общественный консенсус — и между архитекторами, и между урбанистами, и главное — горожанами.
— Задача очень сложная — понимаю свою ответственность, открыт для любой критики. Слышу, мол, а что такого Морозов построил, чтобы отдавать ему под застройку центр города. Да, я строил дома, строю торговый, офисный и развлекательный центр — завершающий объект самого большого района Калининграда «Восток». За 30 лет в строительной отрасли наработал компетенции, способности, ресурсы. Да, это место — сердце города, лучше не скажешь. И оно должно стать нашей гордостью, — считает Морозов, рискующий не только своими деньгами: ценой этого проекта станет его репутация.
— Откуда берётся уверенность в окупаемости инвестиций?
— Из расчётов и практики. Очевидно, что проект дорогой, сложный, знаковый. Но и его привлекательность как объекта недвижимости и коммерческой недвижимости очевидна: аренда с возможностью выкупа части офисных и деловых помещений, привлечение финансовых структур для открытия здесь своих офисов, стрит-ритейл, гостиничный и ресторанный бизнес — всё это там будет успешно работать. Маркетологи уже изучают потенциал и наполнение содержанием центральной площади Калининграда. По результатам этих исследований, думаю, общие слова приобретут конкретику. Но сомнений у меня нет. Губернатор Антон Алиханов разрубил гордиев узел, теперь здесь должно биться сердце города, — повторяет Морозов фразу о сердце.
По давно заведённой привычке он приехал сюда поздним вечером 31 декабря 2020 года. Постоял. Светится «Плаза», через Московский проспект и реку красуются Кафедральный собор и остров Канта.
— А здесь темнота, пустырь, разруха, заброшенность. Собака какая-то пробежала. Безжизненно и пусто. Это же позор. Но я представил себе, какой красивой может стать площадь с лучшей видовой точкой города. И подумал, что не жалко на это свою энергию и здоровье положить. Будут внуки знать: дед построил — мне хватит этого. Иначе зачем живём.
Любовь Антонова
Фотографии Светланы Андрюхиной, Александра Подгорчука