Архив рубрики: Круглый стол

Шесть разгневанных мужчин:
что не нравится застройщикам

Круглый стол

Поправки в закон о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, ставят строительную отрасль в жесткую зависимость от банков и государства, – считают участники круглого стола, организованного редакцией «Королевских ворот»

Участники:

Любовь Антонова,
«Королевские ворота»

Борис Калинин,
«СРО «Строительный союз Калининградской области»

Любовь Боровская,
АНП КРОК «Союз строителей»

Евгений Верхолаз,
«Модуль-Стройград»

Виктор Иванюк,
«АвангардИнвестПроект»

Ирина Губко,
«Ремжилстрой»

Валерий Макаров,
«Калининградстройинвест»

Вадим Шимко,
«Калининградский строительный концерн»

Борис Бабаянц,
Фонд «Жилищное
и социальное
строительство Калинин-
градской области»

Татьяна Петрова,
ВТБ

Ольга Бардунаева,
Татьяна Гринько

Сбербанк

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95 процентов. (РБК-Недвижимость)

Ирина Губко

Ирина Губко

     Антонова: — Вы уже перестали быть теми, кому дольщики приносят свои деньги, чтобы получить квартиру в какой-то обозримой перспективе. Как повлияют на ваш бизнес изменения в законодательстве?

     Губко: — Я хочу уточнить: поправки в закон предусматривают переходный период, поэтому присутствующие здесь застройщики некоторое время еще будут работать по старым условиям. Мы знали об изменении в законодательстве и позаботились о том, чтобы получить разрешения, создать задел для своих проектов на длительный период и остаться на старых условиях. Другой вопрос, что нас поставили под контроль банков, а это мы почувствуем очень скоро. Опасения по поводу этого контроля состоят в том, что контролировать счета застройщиков, все операции — от оплаты материалов до услуг подрядов — должны специалисты, понимающие в строительстве, а таких специалистов у банков нет.

Виктор Иванюк

Виктор Иванюк

     Иванюк: — Банкиры чего хотели, того и добились, а теперь не знают, что с этим делать. Мы были хозяевами строительной площадки, теперь хозяева — банкиры. Захотят подписать процентовку, подпишут. Не захотят — остановят стройку. Сколько банков завалилось, вспомните! Тот же Инвестбанк. Только представьте, что у него было бы право уполномоченного банка финансировать стройку. Просто двойное, извиняюсь за выражение, попадалово. Если сравнить и проанализировать, сколько обманутых дольщиков и сколько кинутых вкладчиков по стране, то вкладчиков явно больше. Но мы опять все банкирам отдаем! К примеру, построили дом. Дом есть, деньги дольщиков в банке есть, нам надо их отдать, чтобы дольщики получили свои квартиры, а банк обанкротился. Жуткая картина.

Валерий Макаров

Валерий Макаров

     Макаров: — Это хорошая тема — сравнить количество обманутых вкладчиков и дольщиков, совершенно несопоставимые вещи. Конечно, плохо жить в эпоху перемен, еще хуже, когда эти перемены происходят каждые полгода. На самом деле, еще никто не понимает, как будет реализовываться новый механизм. Правильно сказано, что несколько лет мы можем работать с дольщиками, этого времени достаточно, чтобы переформатировать активы и однозначно настроиться на работу без дольщиков и без кредитов. Строить больше 10 тысяч квадратных метров в среднем в год — тот объем, который позволяет застройщику работать. Но с точки зрения задачи, поставленной президентом, — в 1,5 раза увеличить объем строительства — непонятно, как ее выполнять. В прошлом году в России построили около 80 млн. кв. м, задача — 120 млн. В этих 80 млн. по стране порядка 70 процентов привлеченных средств. Чем их заменить, будет ли этот механизм работать? Мы этого пока не чувствуем. У нас много застройщиков в Калининграде с солидными оборотными средствами, они не позволят стройке остановиться. Но уменьшение оборотных средств все равно произойдет, часть застройщиков уйдет с рынка, который сократится в 1,5-2 раза.

     Антонова: — То есть, вы перспективу видите более-менее лет на пять?

     Макаров: — С уменьшением объема строительства, — безусловно. Дальше будем строить на свои деньги, продавать готовые квартиры. Раз такие условия, значит, будем так работать.

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. (РБК-Недвижимость)

Евгений Верхолаз

Евгений Верхолаз

     Верхолаз: — Мы в Калининграде столкнулись с другой проблемой: у нас нет ни одного местного банка, кроме Энерготрансбанка. Любой вопрос свыше 10 млн надо согласовывать и решать не здесь. Плюс куча инструкций от ЦБ. Поэтому все время задаешься вопросом: если ЦБ так жестко контролирует банки, чтобы они, не дай бог, не выдали кредит какой-то неправильный, почему столько банков хлопается, оставляя дыры по 20-30 млрд?

     Антонова: — Можно назвать объем кредитования застройщиков на сегодня в Калининграде?

     Бардунаева: — Вы имеете в виду проектное финансирование? Проектного финансирования [в жилищном строительстве] в Сбербанке очень мало, почти все застройщики работают за собственные средства и средства дольщиков. Вы говорите, что процесс стройки усложнится. Мне кажется, тут надо расслабиться, потому что банки и сейчас кредитуют проекты, а проверяют основные вещи, например, назначение платежа, и это все совершенно налаженный процесс, тайминг по минутам расписан.

Татьяна Петрова

Татьяна Петрова

     Шимко: — Ни для кого не секрет, что строительная отрасль в зоне риска № 1 по всем банкам. И что мы тут воду в ступе толчем?! Пока не будет указа, никто не даст денег ни одному застройщику. Как только будет инструкция из ЦБ, будут и деньги, и проектное финансирование, и все мы получим.

     Петрова: — Я представляю кредитное направление и могу с уверенностью сказать, что застройщиков, которые здесь присутствуют, любой банк будет кредитовать с удовольствием, просто многие строят за свой счет и к банкам не обращаются.

     Иванюк: — Даже при 80‑процентной готовности объекта невозможно получить кредит в банке, — могу подтвердить личным примером.

     Петрова: — Конечно, присутствовали ограничения в кредитовании. Жилищная стройка считалась одним из самых рисковых направлений.

Ольга Бардунаева

Ольга Бардунаева

«Если ЦБ так жестко контролирует банки, чтобы они, не дай бог, не выдали кредит какой-то неправильный, почему столько банков хлопается, оставляя дыры по 20-30 млрд?»

     Антонова: — Сейчас не считается?

     Петрова: — Не считается, кредитные направления поворачиваются в сторону жилищной стройки. Проектное финансирование существует не только в части финансирования жилых объектов, опыт есть. Мы с нуля строим заводы, объекты в сельском хозяйстве.

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018‑го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев. (РБК-Недвижимость)

Вадим Шимко

Вадим Шимко

     Губко: — Работа с эскроу-счетами для банков — минимальный риск, потому что все деньги дольщиков приходят в банк, и банки говорят нам о том, что если обратиться за кредитом на проектное финансирование, это будет самый выгодный процент. Деньги дольщиков копятся, и пока дом не сдан, мы не имеем права ими пользоваться. Тот, кто сейчас получит первых заемщиков на проектное финансирование, будет в приоритете. Почему всегда считался рискованным строительный бизнес для банков? Они ведь не только смотрели на сам объект и его ликвидность, они смотрели на компанию, на твою личную историю, на твои активы, там столько критериев оценки! Банки должны свое видение и менталитет оценки менять, они должны оценивать объект, а не застройщика.

     Шимко: — Зачем этот дольщик с этим счетом, если банк даст застройщику деньги?! Если банки получат указания дать застройщикам деньги, как они давали сельскому хозяйству все это время, не глядя на рентабельность, — они все придумают, последнего застройщика из могилы поднимут и дадут. Придумают, и как гарантировать, и сопровождение этих счетов, специалистов наймут, которые будут контролировать строительство, и так далее. Только все это врубят нам в тариф, ставка и цена квадратного метра не подешевеют. По нашим скромным оценкам, минимум на 16 процентов произойдет повышение цены.

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2  процента от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам. (РБК-Недвижимость)

Борис Калинин

Борис Калинин

     Верхолаз: — В Москве рухнула такая структура, как Urban Group. Очень крупная. Теперь у нее более 13 тысяч обманутых дольщиков. Страхового [компенсационного] фонда, куда мы перечисляем деньги, не хватит: в фонде денег на сегодняшнее число 1,6 миллиарда, чтобы достроить объекты Urban Group, нужно 33 миллиарда. Компания договорилась с государством о покрытии расходов 50 на 50, то есть государство выделяет 18 миллиардов и фонд 15. Повторю, сейчас в фонде только 1,6 млрд, и мы понимаем, что все застройщики России в ближайшие годы будут работать на Urban Group. Перечислять в страховой фонд не один-два  процента с каждой сделки, а три-четыре, а то и все шесть.

     Калинин: — Редакция закона еще не окончательная, в сентябре мы ждем новые поправки. На сегодняшний момент есть 55 аккредитованных банков, и, к сожалению, ни один калининградский региональный банк в этот перечень не входит, так что регионального координатора по этим услугам у нас не будет. Проблема, о которой не сказали, это проблема накопительных средств на эскроу-счетах. Сегодня дольщики защищены по тем деньгам, которые накапливаются на эскроу-счетах. Если застройщик не достраивает дом, дольщики могут через полгода просрочки забрать свои средства у банка в размере до 10 млн рублей. Теперь представьте себе, что объект находится на завершающей стадии строительства. Застройщик заложил все, что имел, получил проектное финансирование, продал квартир на 600 млн, и в этот момент банк прекратил свое существование. Стройка встанет, деньги с эскроу-счетов застройщик не получит, потому что это не его деньги, соответственно, ему нужно проходить новую процедуру аккредитации в другом банке, все начинать заново. И может получиться так, что он не достроил объект, остался должен по кредиту, не получит денег дольщиков с их эскроу-счетов… Об этом вообще никто не говорит, застройщик никак не застрахован от последствий работы с банками.

Евгений Верхолаз, Елена Ковалева,  Любовь Антонова, Екатерина Вострилова

Евгений Верхолаз, Елена Ковалева, Любовь Антонова, Екатерина Вострилова

     Иванюк: — Ипотека не должна обходиться дорого тому человеку, который уже оплатил налоги производственникам всех стройматериалов и маржинальность застройщика. Ипотека должна составлять ноль процентов. То есть, госбанк дает ипотеку под ноль процентов, потому что банк, то есть государство, получило эти деньги в виде налогов. Ну, банк может взять 1,5-2  процента за обслуживание. Элементарные же вещи, весь свет так живет и смеется над нами. Я недавно был на урбанистическом форуме в Питере, там уже об этом открыто говорят: строители и ипотечники должны кредитоваться в банках под 1,5  процента, а государство должно эти деньги давать, чтобы 120 миллионов квадратных метров жилья построить.

     Гринько: — Ждем вас для открытия спецсчетов приблизительно к началу осени. Действительно, утверждено 55 банков, уполномоченных на работу с застройщиками, но список может меняться, туда вполне может войти региональный Энерготрансбанк. У вас есть право пойти в один из уполномоченных банков, не понравится — пойти в другой.

Татьяна Гринько

Татьяна Гринько

«Когда депутат преподносит какое-то новшество, он всегда приводит в пример Москву, но в Москве пяти- , шестикратный запас строительства и цены продаж, такого запаса нет нигде больше»

     Реплика: — Мы не можем уйти, если аккредитовались у вас.

     Гринько: — Это так, но спецсчет вы можете поменять. О стоимости финансирования. Для Сбербанка названа переменная средневзвешенная ставка. Она будет зависеть от того, какой процент сосредоточен на эскроу-счетах, — чем больше денег, тем меньше ставка. 5 процентов — базовая ставка кредитования при том, что финансирование строительства полностью покрыто эскроу-счетами. Если превышает в два раза, вы получите нулевую ставку по кредиту. То есть, каждое превышение суммы кредита на 20  процентов ведет к уменьшению ставки на один процент.

     Реплика: И пока наберется достаточное количество клиентов на многоквартирный дом, чтобы перейти на ставку 5-6  процентов, в это время банк зарабатывает 10  процентов на том, что выдал строителям в качестве кредита, плюс на деньгах, которые люди внесли на эскроу-счета, они же не накручивают их, как депозит. Вот вам доходы банка!

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу «одно разрешение — один счет» и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет. (РБК-Недвижимость)

Борис Бабаянц

Борис Бабаянц

     Макаров: — В условиях, когда выдается одно разрешение на одно строительство, мы плодим пустышки под каждую стройку. С 1 июля в законе написали и такую фигню: привлечение заемных средств от материнской кампании — не более 20  процентов. Это для чего вообще? Чтобы в банк идти, который деньги не дает? А у самого себя брать нельзя. Опять какой-то маразм. Вот мне хотелось бы задать вопрос: вы говорите про банковское сопровождение, вы вообще представляете, что такое стройка? Если бы мне поставили задачу застройщика контролировать, то я бы отказался, я бы сказал, что не смогу этого сделать, хотя 40 лет занимаюсь стройкой. Это в советские времена была смета, накопительная ведомость, заполнил — и все. Мы же с вами живем в другом измерении, нам институт сегодня делает смету, мы тендерим каждую закупку, тендерим каждого подрядчика, — как банк это будет контролировать?! При этом банкам дано право останавливать любой платеж, даже физического лица. При долевке мы имеем много случаев, когда банк не пропускает платеж, ему не нравятся деньги клиента. Какая-то без правил игра!

Любовь Боровская

Любовь Боровская

     Верхолаз: — Вы правильно сказали: приходят мне дивиденды, а я не могу их снять, мне говорят, мол, пусть полежат. Как так полежат?! Я заплатил налоги, декларацию подал, все сделал. Но они эту декларацию отправляют в Москву, чтобы подтвердить, что деньги мои.

     Антонова: — В Калининграде прошел форум «Среда для жизни», организованный Минстроем России, ДомРФ и проведенный институтом «Стрелка». Было заявлено, что создание комфортной среды — государственная политика, под эту политику даже строительные нормативы перепишут. Что думаете?

     Губко: — Я была на форуме. Да, это попытка подойти к неким стандартам, 90-60-90 условно, потому что, действительно, не существует государственной политики по строительству жилья. Поэтому и форум, и конкурс, который они провели по разработке стандартов жилья. Почему они этот стандарт продвигают? Потому что когда застройщик выходит на строительную площадку, получив это право на аукционе по развитию территории, каким образом справедливо распределить инвестиции, — нет критериев. Вот Евгению [Верхолазу] дадут один объем инвестиций, а мне дадут другой, я не смогла договориться, а он смог. В начале следующего года хотят утвердить стандарт, потом на этот стандарт наложить примерную стоимость строительства, потом ввести критерии, по которым, грубо говоря, можно вешать обременение на застройщика на той или другой территории.

Екатерина Вострилова

Екатерина Вострилова

     Калинин: — У нас законодательство базируется на опыте Москвы. Когда депутат преподносит какое-то новшество, он всегда приводит в пример Москву, но в Москве пяти-, шестикратный запас строительства и цены продаж, такого запаса нет нигде больше. Себестоимость строительства, что у нас, что у них, примерно одинаковая, но у них качество ниже, а цена квадратного метра выше в разы. Говорят, в Москве земля дорогая, — ладно, застройщик еще одну стоимость строительства отдал за землю, но он все равно 200 процентов имеет прибыли. У нас же доходность 15-20 процентов — мечта. А учитывая, что продажи идут во временном факторе, постоянно принимаются законы, которые ведут к ухудшению рынка, чего добьемся? Зачем строить 200‑квартирный дом, когда можно построить 50-60‑квартирный, зачем работать со строителями, когда можно нанять гастарбайтеров? В Калининградской области мы сдавали рекордный миллион квадратных метров в год, — губернатор тогда ставил задачу и создавал условия для ее реализации. Нам оставалось только строить.

Татьяна Петрова, Ирина Губко, Виктор Иванюк

Татьяна Петрова, Ирина Губко, Виктор Иванюк

     Верхолаз: — Я хочу сказать, что у нас в Калининграде ничего улучшаться для строительства не будет, у нас даже своего министра строительства нет!

     Антонова: — При такой зарегулированности зачем вам еще и министр?!

     Верхолаз: — Строительством должны заниматься строители, я помню, как Саркисов (до 2011 года председатель комитета по архитектуре и строительству администрации Калининграда. — Ред.) ездил по стройкам, выбивал эти квадратные метры, спрашивал, чем помочь, собирал совещания и так далее.

     Губко: — Мне кажется, у правительства нет информации о наших запасах, перспективных территориях, внятной стратегии в области жилищного строительства. Я смотрела документы на сайте, что публикуются сегодня, — только факт сдачи объектов за прошлый год и примерный план объектов на будущий год. Этого мало.

     Антонова: — Однако журнал «Королевские ворота» с огромным уважением к вашей деятельности поздравляет вас и ваших коллег с Днем строителя!

Любовь Антонова
 Фотографии Светланы Андрюхиной